《2009年宁波东部新城村级留用地项目发展研究报告课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009年宁波东部新城村级留用地项目发展研究报告课件（96页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宁波迪赛 2009.2,东部新城村级留用地项目发展研究报告,谨呈：东部新城投资有限公司,项目定位研究思路体系,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,东部新城动态解读,项目前
2、瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,项目前置性约束条件解读,1、本案作为东部新城第一个开工建设的综合性项目，需要承担城市拓荒者的角色,2 、 项目用地为租赁性质，纯经营用途，经营年限锁定15年。
3、,为新城开发树立信心和标杆，促使本案必须在开发定位上有更多的突破。,以短期3-5年销售回笼为核心的常规开发定位模式对于本案而言不可取！因此必须注重经营性用地开发前瞻性定位。,我们的解读：,面临的约束条件：,项目开发目标解读,项目收益 + 社会效益 + 城市运营,我们的解读：,开发目标：,作为第一个开工建设的综合性项目，本案需要成为一座地标，并为后续开发树立信心： A、需要综合考虑本案所处的区域及未来发展状况，促使本案能够具有较强的存活度。 B、项目所处区域的特点，决定本案需要综合考虑外部环境，提高外部环境对本案的依存度。,保证项目成功运营，应看到本案预期需要5年以上的市场培育期，而整体赢利则要
4、有赖于区域成熟度，预期要有10年的市场逐步发展至成熟期,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,东部新城在城市未来框架的影响力解读（地图）,东部新城是对宁波既有城市中心功能的
5、补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系，并将成为大宁波的中心,区域交通建设： 三纵：从西向东依次排列 江澄路、海晏路、福庆路， 四横：依次排列民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路。,轨道交通对区域的开发利益是一个动态的过程，并且会提前释放。,大宁波的中心随着交通的建设已经进入了实质的阶段,新区内路网的建设和布局，为导入人流和企业的入驻起到重要作用。,轻轨1号线 2014年建成通车,航运中心、金融中心 （典型项目：国际航运服务中心、建行大楼）,行政中心 （典型项目：市政府、六部委）,商务贸易中心 （典型项目：国展中心
6、）,文体中心、居住中心（典型项目：宁波城市文化广场、锦绣东城等）,东部新城各板块功能发展解构,占地面积为8.45平方公里 计划2013年基本建成,中央商务区,区域产业解构,国际航运服务中心：中心建成后，将进驻海关、检验检疫、海事、边检等涉外单位。 国际贸易展览中心：建成后的国展中心总建筑面积有上百万平方米，成为现代化国际贸易展览中心和进出口商品的重要展示交易平台。 国际金融服务中心：约50万平方体量，招商银行、建设银行、宁波银行、国家开发银行、太平洋保险等8家企业成为首批正式签约落户国际金融服务中心的金融机构。,区域产业的影响力：金融、贸易、航运、行政机构组成第三产业为主力的服务产业链，结合构
7、成宁波未来商务办公核心带。,2019年,2014年,2009年,规划期,起步期,发展期,成型期,住宅,写字楼,商业,酒店,1家五星级酒店,商业发展缓慢,金融中心 行政中心建设形成,逐渐启动,密集开发,区域商圈形成,轻轨建成通车、以三大中心为引擎的写字楼就集群形成，辐射宁波北仑等区域,2家五星级酒店,开发接近尾声 居住人口大增,商务积聚效应形成,一站式购物、高档百货进入,若干三、四星级酒店,从发展的角度来看板块的形成,确定东部新城规划定位，土地挂牌出让、路网等市政设施建设展开，为后续发展奠定基础。,本项目入市点,本项目 运营期,形成宁波新商务CBD,第一个五年,第二个五年,第三个五年,四大板块的
8、发展对东部新城的聚合作用,城市中央 商务集群 文化配套,中心商务区形成产业积聚效应,行政中心吸引相关企业入住,文化中心辐射宁波，提升区域地位,居住中心为区域带来高素质的居民,形成宁波新商务CBD,宁波新商务CBD解读,东部新城商务板块规划思路让我们看到宁波商务CBD兴起的势头！,宁波作为以外贸、物流、航运等服务业为核心产业的商务型港口城市，改革开放30年来，自始自终均未形成整体性强，规模集中的商务型CBD。现有的城市CBD我们应该解读为以天一商圈为核心的商业CBD。在宁波未来大城市的发展框架规划中，城市格局需要硬件上的提升，同样需要围绕如何提升商务形象，继续做大做强宁波服务业为基础的第三产业，
9、做大宁波城市影响力，在这一点上，商务CBD的缺失效应日益凸显。,成功CBD的案例一,新宿:国际成熟的CBD,新宿：30年规划建设-金融业-9条地铁线路 -超高层建筑群,新宿物业功能配比,住宅办公商业5 52,成功CBD的案例二,上海国内较成功的CBD,上海市 CBD范围,上海：南京路、外滩与陆家嘴金融中心区 -CBD网络发展集中商业区-集中商务区-住宅聚集区,陆家嘴金融中心区物业功能配比,住宅办公商业5 72,成功CBD的案例三,深圳国内成功的CBD,深圳：九宫格-中心西区-14座高层写字楼-四角布置居住区,九宫格中央商务区物业功能配比,住宅办公商业762,东部新城商务板块规划思路与CBD的准
10、入标准极为契合！,通过对案例的研究，对比东部新城我们发现,通过对主流CBD的研究,推导出东部新城的物业组合,根据相关研究结果： 结论1：新宿作为国际成熟的CBD，不做参考； 结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD，商务办公发达，与东部新城的契合度较高，物业组合的参考度较强 ; 结论3：深圳模式中居住先行体系已经和东部新城有所不同；,站在宁波新商务CBD的高度来定位本项目,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发
11、环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,CBD产业导入对本项目的影响,东部新城商务板块产业导入将引发人口导入，也将为本案提供客群！,CBD人口导入对本项目的影响,20092014年 20142019年 2019以后,产业链主导下的企业职员、社区居民、产业工人：约10-15万公务员、金融机构从业人员、贸易型企业职员、社区居民：约6-10万公务员、贸易型企业职员、社区居民：约3-6万,六
12、部委项目建成交付； 航运中心入驻； 金融中心一期2010年交付； 门户区2011年交付； 国贸中心二期2010年交付； 锦绣东城2010年交付； 本案2013年交付；,金融中心、航运中心、贸易中心全面交付，产业集群初步形成； 锦绣东城等居住小区全面入住，居住氛围日渐浓厚； 门户区商业、酒店等全面开业，商业圈层辐射加大； 市政府整体搬迁； 轻轨通车,核心区进入高速发展期； 产业链成熟，产业人口大规模导入； 居住区因配套成熟而相继开发与入住； 商务氛围浓厚带动商业发展；,起步期 初步发展期 快速发展期,东部新城规划引入产业人口15万，居住人口20万。 到达快速发展期，新城约有200万方办公体量和1
13、10万方居住体量。,东部新城的人口导入会为项目的物业带来人流和商机。,办公30万方 居住40万方,办公120万方 居住40万方,办公50万方 居住30万方,20092014年 20142019年 2019以后,起步期 初步发展期 快速发展期,本项目的可能物业类型定位：写字楼、商业、公寓、酒店,产业与人口的导入给我们带来了什么机会？,六部委项目建成交付； 航运中心入驻； 金融中心一期2010年交付； 门户区2011年交付； 国贸中心二期2010年交付； 锦绣东城2010年交付； 本案2013年交付；,金融中心、航运中心、贸易中心全面交付，产业集群初步形成； 锦绣东城等居住小区全面入住，居住氛围日
14、渐浓厚； 门户区商业、酒店等全面开业，商业圈层辐射加大； 市政府整体搬迁； 轻轨通车,核心区进入高速发展期； 产业链成熟，产业人口大规模导入； 居住区因配套成熟而相继开发与入住； 商务氛围浓厚带动商业发展；,确定好物业类型和业态规划，但我们仍然需要准确的定位！,写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 商业：实现较高利润，承担社会职能，项目的活力核心。 公寓：满足中长期居住者需求。 酒店：为项目内其他业态提供配套，使得项目成为一个内在的系统,不同类型的物业在宁波新商务CBD中承担的功能,核心CBD、次行政中心(六部委),主行政中心(市政府),本地块,门户区，主商业中心,城市广场 主活动中心,本地
15、块位于区域内起到桥梁作用,位置思考成就项目定位,位置： 本案处于核心商务区边，可以享有核心区配套和人流的同时，也面临着与核心区的竞争 本案处于主次行政中心之间，与城市广场一道形成连接区域正常运转桥梁 竞争： 门户区拥有五星级酒店、高档商业(餐饮、娱乐)、大型购物广场，是区域中不争的商业中心 门户区拥有高端写字楼集群，并环绕在职能部门周边，是众多企业入驻首选。,-从市场中寻找项目定位的差异化,因此面临门户区的商业、酒店等各类高端物业的竞争态势，本案需要做出差异化，积极融入核心区，才能做到与大CBD的共存，才能实现可持续发展，做大做强。,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,
