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1、l目录目录摘要摘要3 3ABSTRACTABSTRACT4 4 第一章第一章 绪论绪论5 5 第一节 选题的背景及意义5 一、 选题依据5 第二节 国内外研究现状6 一、国外研究现状6 二、国内研究现状8 第三节 研究思路和方法9 一、 研究思路9 二、 研究方法10 第四节 论文创新之处与不足10 一、论文创新之处10 二、论文的不足10 第二章第二章 个人住房贷款风险管现状个人住房贷款风险管现状1111 第一节 个人住房贷款11 一、个人住房贷款的定义11 二、个人住房贷款的特点11 三、个人住房贷款的分类11 第二节 个人住房贷款风险12 一、个人住房贷款风险概念12 二、个人住房贷款业
2、务风险特征12 第三节 个人住房贷款风险开始显现13 第三章第三章 个人住房贷款风险类别分析个人住房贷款风险类别分析1414 第一节 借款人信用风险14 一、借款人主动违约风险14 二、借款人被动违约风险14 三、欺诈风险(借款人或与他人勾结恶意骗贷风险).14 第二节 银行内部风险15 一、银行操作风险15 二、决策风险15 第三节 宏观环境风险16 一、法律风险16 二、利率风险17 第四节 特殊风险17 一、家居装修贷款风险17 二、二手房贷款风险17 三、抵押物风险17 四、第三方道德风险18 第四章第四章 个人住房贷款风险产生原因分析个人住房贷款风险产生原因分析1919 第一节 房产
3、市场角度19l第二节 贷款需求者角度20 第三节 贷款供给者角度21 第五章第五章 个人住房贷款风险的外部防范措施个人住房贷款风险的外部防范措施2 23 3 第一节 健全个人住房贷款担保制度23 第二节 完善我国个人信用制度23 一、建立完善个人信用法律环境23 二、建立失信惩罚和守信奖励机制23 三、建立标准化的个人征信数据库24 四、大力发展专业性的个人征信机构24 第三节 建立健全与房地产金融相关的法律法规24 第四节 大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化25 第五节 发展住房抵押贷款证券化25 第六节 改革住房信贷呆账准备机制26 第六章第六章 个人住房贷款风险的内部防范措施个人
4、住房贷款风险的内部防范措施2727 第一节 对借款人风险的控制措施27 一、对借款人进行严格的贷前审查27 二、与开发商签订回购或债权转让条款28 第二节 加强对中介机构的评价与管理28 第三节 加强房贷预警管理29 一、加强房贷预警管理，及时进行业务风险提示29 二、加强个人住房贷款的贷后管理，规避偿还风险29 第四节 加大个人住房贷款产品的金融创新30 第五节 丰富还款方式方面的创新31 一、目前的还贷方式31 二、还款方式创新差额还贷方式32 参考文献参考文献3535 致谢致谢3 36 6 附录：附录：3737l摘要摘要随着我国住房制度改革的不断深化、居民购房热情的不断升温, 住房金融
5、业务得到了快速发展。个人住房贷款凭借较高而稳定的收益和较低的风险受到 各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占比重逐渐提高，个人住房抵押贷款业 务已成为商业银行贷款业务的主要组成部分，对于完善商业银行资产结构和提 高经营效益发挥着越来越重要的作用。然而，在大力发展个人住房贷款业务过 程中，其规模不断扩大，与此同时，个人住房信贷不良贷款率也在逐步上升， 该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来，不利于经济的健康发展。我国 个人住房贷款业务还处于发展初期,还存在很大的风险和隐患，因此有必要对我 国商业银行个人住房贷款风险进行较为系统的研究。基于此，本文结合个人住 房贷款的现状，对其中存在的风险及成因进
6、行了仔细分析，指出了四大方面的 风险，从三大方面分析了风险存在的成因，并且针对这些风险从内部和外部分 别提出了多项防范措施，为完善我国个人住房贷款风险管理体系提供参考。 关键词：关键词：个人住房贷款；风险分析；防范对策lABSTRACTAlong with the deepening housing reform, residents purchase warms rise in housing finance business has been a rapid development. Individual housing loans with high and stable returns
7、 and low risk of being favored by various commercial banks, the proportion of bank loans increased gradually, personal housing mortgage loan business has become a major commercial bank lending component, for improve the commercial bank asset structure and improve operational efficiency is playing an
8、 increasingly important role. However, in individual housing loans to develop the course, its been expanding at the same time, non-performing loan rate of individual housing credit is gradually increased, the business problems and risks are gradually exposed out, is not conducive to economic healthy
9、 development. Individual housing loan business in China is still in its infancy, there are significant risks and hazards, it is essential to Chinas commercial banks to the risk of individual housing loans for more systematic research. Based on this, this paper, the status of individual housing loans
10、, of which the risks and causes were analyzed in detail, pointing out that the four major areas of risk, from the three major aspects of the causes of the existence of risk and these risks from internal and external separately proposed a number of preventive measures to improve our risk management s
11、ystem of individual housing loans for reference. KeyKey wordswords: personal housing loans; risk analysis; preventive measures l第一章第一章 绪论绪论第一节第一节 选题的背景及意义选题的背景及意义一、一、 选题依据选题依据二十世纪九十年代以来，随着我国经济的持续发展和居民生活水平的不断提高，城镇住房建设和商品化的步伐进一步加快，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，与此同时，商业银行个人住房贷款业务也得到了迅猛发展，目前金融机构的信贷资金己经成为我国居民个人住房消费最重
12、要的资金来源并有不断上升的趋势。但我们也注意到由于中国房地产市场起步较晚、管理体系还很不成熟，个人住房贷款的风险日益显现。个人住房贷款当中存在的问题和潜在的风险正受到社会各界的广泛注，加强个人住房贷款风险的防范己迫在眉睫。（一） 、选题的背景长期以来我国一直实行计划经济条件下的住房非商品化政策，住房分配是一种最大的福利。随着改革的逐步推进。其弊端日益显现：一方面传统的福利分房体制无法满足居民日益增加的住房要求，另一方面是国家和建房单位不堪重负，造成住房投入资金的非良性循环。为了革除这一弊端，我国从 1980 年起开始进行城镇住房体制改革，期间经历了四个大的发展阶段：即 19801988 年的住
13、房改革试点起步和房改金融业务创立阶段；19891993 年的住房改革的全面起步和住房公积金的建立阶段；19941998 年的住房改革的全面推进和住房金融制度的初步确立阶段；1998 年 7 月至今的住房改革的深化和住房金融的全面发展阶段。发布了关于全国城镇分期分批推行住房制度改革方案 关于继续积极稳妥地推进住房制度改革的通知 关于深化城镇住房制度改革的决定个人住房担保贷款管理试行办法 住房公积金管理条例等一系列纲领性文件。经过多年的改革，从 1998 年开始全国的住房发展呈现出一些新的特点(1)全国停止了住房实物分配，各地住房分配货币化方案陆续出台。(2)现有公房改革继续稳步推进，住房二级市场
14、开放步划加快。(3)住房金融进入快速发展时期。近年来，国内各商业银行个人住房贷款业务呈现持续、稳健发展态势，个人住l房贷款业务己成为商业银行有效调整信贷结构，提高经营效益的新支点。它是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种之一，也是商业银行效益的重要增长点。（二） 、选题的意义个人住房贷款业务是商业银行效益的重要增长点。事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续 20 30 年左右，在这段时间中个人资产和信誉状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，尤其在经济萧条期，这种情况一旦大量出现，往往就可能转换为银
15、行的贷款风险，还会造成严重的后果。这方面我们有过严重的教训，上世纪 80 年代发生的美国储贷危机和 1995 年日本住房金融案件还有近两年的次贷危机，都与住房贷款风险有关，并且都说明了一个事实即住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。历史的教训值得我们引以为戒，对于还处在发展初期的我国住房贷款业务，更需要预防此类现象的发生。以避免给住房业和金融业带来难以预料的影响，制约我国经济的可持续发展。因此对商业银行个人住房贷款风险及管理进行系统研究，对商业银行防范住房贷款风险，保证贷款安全，防止金融风险的发生有着重要的现实意义。第二
16、节第二节 国内外研究现状国内外研究现状一、国外研究现状一、国外研究现状个人住房贷款最初起源于 19 世纪的英国，到 20 世纪初己作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。目前发达国家个人住房贷款市场己经非常成熟，并己经成为金融领域中一个非常重要的组成部分，发达国家关于个人住房贷款风险的相关研究也比较系统和完善。国外关于个人住房贷款风险的研究主要集中于以下几个方面：1个人住房贷款风险与 LTV(loan-to-value)的关系Quercia,kua,keenan 等通过实证的研究，得出的结论是:住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策，贷款占房地产的价值越高，贷款的风险也就l越约瑟夫F辛基 商业银行财务管理(中译本)，北京:中国金融出版社，2001.高。房地产的价值是动态的，或者说房地产的价值虚拟化程度较为严重，因此房地产的泡沫程度也与住房抵押贷款风脸高度相关，一旦房地产泡沫消失，房价下降，个人住房贷款风险将会升高。2个人住房贷款工具的风险比较研究Ying
