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1、,【郧西商业市场分析报告】,郧西商业市场分析,项目周边商业市场分析,城市概况,总纲,本案商业业态规划建议,城市概况,2018/9/9,郧西县是湖北省十堰市下辖的县之一。勋西县地处鄂西北角，北依秦岭，南临汉江，北、西、南三面与陕西省商南、山阳、镇安、旬阳、白河五县接壤，东南与湖北省郧县毗连，地扼秦楚要冲，素称“秦之咽喉，楚之门户”。城市。 郧西县版图面积3509平方公里，东西长115公里，南北宽55公里，地势西北高东南低，郧西县辖18个乡镇（场、区），348个村（居）委会，2221个村民小组，总人口50.66万人（2012年），其中农业人口43.5万人。 县建制于明朝成化十二年（公元1476年）
2、，1947年11月郧西解放，是湖北省解放最早的县；1987年，国务院确认郧西为革命老区县；2001年，被列入国家新一轮扶贫开发重点县。,城市概况,2018/9/9,2013年郧西国民生产总值达52.5亿元，同比增长14.1%，年均涨幅平稳上涨，整体保持着快速、良好的发展势头。从整个湖北省各县来看，情况并不乐观。,经济发展,2018/9/9,人均可支配收入 2013年城镇居民可支配收入13900元，增长10.7%。城镇人口可支配收入增加，人们不再满足于日常的生活需求，开始追求高品质的生活。,城镇居民可支配收入,2018/9/9,城市发展趋势,城市规划,中心区域,新建学校及旅游区,本案,目前郧西县
3、以县政府为核心，向四周扩散，北为北环街，南至富康大道，东为郧西大道，西至西街。该区域为目前中心区域，人流及贸易集中区。根据政府规划文件，郧西城市发展向东发展，待建在建项目基本集中在七夕大道，天河河畔本案所在片区现仅有一个住宅项目， 配套有郧西唯一四星级大酒店、钱柜KTV、中餐厅等，为郧西商务休闲区。,2018/9/9,总结,郧西县优势：县城及周边绿化完善，毗邻天河，环境属上乘，另城镇化相对完善，整体而言很有潜力。县城现存不足：县城内企业、公司不足，城镇居民就业及收入不乐观，当地居民消费力稍弱。县城以“七夕文化节”为主要对外推动项目，促进旅游发展，县城环境配套尚需完善，知名度仍不足，外来游客量有
4、限。县城对外基本以大巴、汽车为主，运输能力稍显不足。县城内新建房地产住宅均价2700元-2800元，新区商铺均价一楼13000元-15000元。 未来发展：该县从政府规划看，努力扩大知名度来吸引游客，从而促进和带动整体经济，其发展模式基本可参考海南（三亚），市场风险和潜力都巨大。两者相同点：整体环境及空气优秀，会让长居城市的游客身心放松。郧西县相较之不足：没有三亚的知名度，没有国家政策大力支持，缺乏特产，缺乏让人记忆深刻的饮食，交通不够便利。总体而言风险很大，但一旦成功收益也巨大。县城不断招商引资以促进发展，可见当地政府对此处很重视也很有信心。,郧西商业市场分析,商业市场总体概况 重点项目商业
5、分析,人民路商业街,天河金街,滨河湾,怡心苑,新合作购物广场,新合作购物广场,丰融超市,弘欣工贸家电,夜市一条街,家居装饰,佳美特购物中心,天润华庭,秦楚世家,中心商圈,郧西商业处于快速发展阶段，主要由超市、底商、专业市场等几种类型的物业组成 还未形成大型的百货类商业,超市 主要有新合作购物广场、丰融超市，以满足周边居民基本需求的生活超市为主，体量较小，单个营业面积在5000左右底商 在郧西的分布非常广泛，基本所有街道的两侧均规划了不同格局的底商，经营范围汇集了餐饮、医药、零售、服装、美容美发等不同的业态，面积从十几平到上百平不等，层数从一层到三层不等，大部分底商都为1层专业市场 主要有服装市
6、场、家电市场，辐射范围广,商业市场总体概况,步行街,位置：人民路 面积：全长约500米，周边约300间铺 业态：中低档服饰为主，家居电子为辅 经营情况：道路狭窄，交通不便，经营产品多为中低端，辐射郧西整个县城，吸引年轻客户群体及乡镇客户群体。租金约在50-150元/。 转租率较高，近10%的商铺正在转让,郧西唯一步行街，以服饰专卖店为主，辐射范围广,本土品牌，多家分店，位于县城中心，经营状况好,位置：环城北路 面积： 6000（商业） 技术指标：单层面积3000，层高4.5M,1部电梯，入口广场停车面积100,新合作购物广场,超市+休闲娱乐,位置：富康大道西 面积：6000 技术指标：超市45
7、00，层高3.3M 经营情况：单层面积、停车场面积最大的超市，周边配套有迪厅，网吧等休闲娱乐场所,丰融超市,位置：黄山公园旁 面积：9000 经营情况：郧西大型集中式服饰广场，全部自营 1F以时尚休闲女装、鞋为主，2F以男装、童装为主由于离步行街较近，品牌档次相近，2F经营状况差，近30%面积出现空置现象,佳美特购物中心,纯服饰购物广场,弘欣工贸家电,位置：郧西大道北 面积：9000 业态：1F超市，2F家电 家电品牌有海尔、格力、晶弘、长虹、华美、扬子、先锋等）,经营情况：超市与电器相互促进人流聚集，二楼以电视、空调、冰箱为主，知名品牌入驻较低，周边两层商业全部空置，影响整体的商业形象。 入
8、口端头商业为：母婴用品、旗袍专卖、烟酒店，聚客能力差，影响整体商业形象。,超市+家电,郧西商业大多集中在郧西大道、富康大道、环城北路、西门围合区域。,小结,项目概况地址：七夕大道1号开发商：郧西恒达置业有限公司总建面：约26万含商业9万容积率：3.32物业类型：高层、集中式商业、沿街底商,售楼部开放：2014.5.1 现处于认筹阶段：3万抵5万，10万抵15万 截至目前排号约200组（内部认购约120组）,商业规划： 1.8万方围合式商业中心（名品、KTV、超市、电影院） 1.8万方前街商业中心 （餐饮一条街） 3.2万方后街商业中心 （男女装、童装、家居、古玩、幼儿园等） 1.7万方星级大酒
9、店,重点项目商业分析,天河金街,郧西首家一站式吃喝玩乐购商业中心,销售模式： 返租销售1、返租5年，5年按总款5%、6%、7%、8%、9% 反租给客户 2、前三年返租金额在首付款中一次性扣除广场左侧集中式商业基本自持，世纪华联超市以签约 意向入驻临河1F最高售价3.5万/，内街步行街（28-68） 1F均价1.5万/，2F1.1万/，3F0.8万/,项目概况地址：郧西大道与滨河路交汇处开发商：湖北环宇地产总建面：18万总占地: 20万物业类型：高层、底商,商业销售情况：沿七夕大道规划2F商业，现为准现房，半年后交房，所有铺源采用1F托2F一块销售， 单间面积为80-200平米，进深约20米，层
10、高4.5米，2F无连廊,1F还未设置内楼梯 现售价1.5万/，已去化30%，没有业态规划，现与连锁超市洽谈中,滨河湾,总价高、未统一管理，硬件配套不完善,帝景大厦,项目概况地址：春桥小学和步行街交界处物业类型：高层、底商商业情况：商铺分割销售；1F面积段36-120销售情况 ：1F临街拆迁赔偿，3F宾馆1F少量铺位2.8万/平米，2F：8000元/2F整体出售,中心商圈附近在售项目，1F售价均价为2.8万/，2F及以上多整体销售,整体而言商业地产尚处于初级阶段，多属中小规模开发，且停留在社区底商阶段。开发体量开始提速，大规模、综合型业态组合逐渐凸显。,小结,项目周边商业环境分析,受本地房地产行
11、业发展影响，郧西商业地产尚处于初级阶段，但发展势头强劲。新开工项目增多，商业体量大，业态规划齐全。以天河金街为代表，将成为郧西未来商业名片。多数项目为中小规模开发，开发商为追求更大的利润，加大商业用房的建设，多数采取出售产权，（县中心多数项目整体出售）不进行后期的经营管理，达到资金快速回笼的目的。现有商户对商业地产项目的发展还是比较看重县城中心区域，其主要原因为：一是滨河新区还未形成一个成熟的住宅片区，人口及商业规划对现有商业发展支撑不到位，二是滨河新区现有配套以商务、家居、休闲观光为主，缺乏生活类配套且距离中心商圈近，新商圈短期内难以形成。随着城市经济的发展，郧西商业地产的发展在今后时期必然
12、会走中、高端化和特色化、差异化。商户对今后经营场所的要求也会越来越高，这就要求发展商在后期商业地产的开发过程中一定要做好自身企业和产品状况的有效宣传措施。,商业市场总结,待建项目（未动工） 21万方，1500户,婚博园、养老院 （未动工）,中学 （7000人规模） （未动工）,天河国际2期（未动工） 10.8万方，700户,4星级酒店,天河,项目位于县城东北，北侧、东侧临荒地，南侧临天河国际酒店，西侧临天河。 项目所在蓝色阴影片区目前居住密度小，人流量小，主要承担商务、旅游接待 项目1F商业现租金为20-25元/,沿七夕大道现有商业主要为临河底商，以橱柜卫浴、家用电器、家具为主， 占总业态的7
13、3%，租金约在20-50元/。 由于片区各项目入住率较低，多数楼盘还未交房，导致现有商业经营状况较差，多数店面未真正开业。,滨河商业街,厨房电器,整体橱柜,和天装饰,商务宾馆,橱柜,卫浴,橱柜,画室,照明,地板,家宝木业,欧派壁纸橱柜,橱柜衣柜,诺成家居,海尔电器,法兰克布艺,中餐厅,艺术培训中心,生活超市,LG,久一电器,双虎家私,布艺,壁纸,家居,装饰,业态定位,2018/9/9,中心商圈的业态、规划越来越不能满足人们的消费需求，随着9万方天河金街商业中心的建成，及滨河商业街的繁荣，郧西将由单核商圈向不同区域发展,中心商圈： 核心吸引点：商品齐全，人多热闹，价格低 不足之处：环境杂乱，交通
14、拥挤，购物环境差 经营状况：街铺租金水平60-200元/月，经营状况良好,天河金街： 9万方一站式购物中心郧西最大商业综合体，未来郧西的中高端商业中心,滨河商业街： 受片区发展影响，现为中高端生活家居类一站式购物中心,河东项目 中学：7000人规模待建 住宅已建：天河国际一期：约200套 住宅待建： 天河国际二期：约700套 东侧项目：约1500套 河西项目 怡心苑：约330套 锦盛嘉苑：约315套 天润华庭：约320套 秦楚世家：约222套 滨河湾：约788套 江城友谊情：约400套 居民区：约1万人待3-5年周边项目建成入住后，项目1KM范围内将辐射约3.5万人口,河西项目基本全部封顶 1
15、年左右交房）,2018/9/9,购物超市,现阶段周边人口数量不足以支撑大型超市业态,各大超市分布在县城中心河西仅有两个小型的便利店，说明该片区现有项目大多还未交房，人口数量少，离县城中心近，不足以支撑大型超市,2018/9/9,餐饮,特色型餐饮业态具有很大的发展空间,餐饮业态主要集中在县政府附近及郧西大道、富康大道沿线，七夕大道现只经营一家中式酒店，本项目商业紧邻天河一号，全县无真正的西餐厅及特色型的主题餐厅,深圳智源,天河一号,规划1.8万餐饮一条街,白云酒店,人民饭店,德意酒店,鸿志酒店,咖啡,2018/9/9,休闲娱乐,县城休闲娱乐场所屈指可数，仅有KTV、亚新影院、洗浴中心、养生会所等
16、，数量少且分散。,市场尚处于初级阶段，潜力很大，本项目可利用现有休闲娱乐配套做大做强,王子迪厅,钱柜KTV 洗浴中心,亚新影院,洗浴中心,2018/9/9,宾馆,郧西宾馆数量约40个，基本上集中在县城中心，天河两岸仅有两家宾馆，无主题型宾馆及知名连锁宾馆,阳光商务宾馆,天河大酒店,郧西作为牛郎织女文化发源地 是名符其实的旅游城市，2014 上半年郧西接待游客 202.92万人次， 实现旅游收入10.5 亿元，同比分别 增长20%和13.25%。,2018/9/9,功能定位,周边多数小区还未交房，现常住人口较少，仅依靠天河酒店附带来的游客及县城的中高端客户，难以支撑其规模,片区众多中高端小区待建在建，天河西七夕大道已形成家居专卖一条街，多为中小品牌，而郧西现无一家专业性连锁家电家居市场,片区特色中高档餐饮业态匮乏，市场竞争激烈,超市,家电家居,餐饮,总结,休闲娱乐,市场尚处于初级阶段，分布散乱，还未形成集群的休闲娱乐场所,旅游周边,旅游城市，游客数量及旅游收入逐年递增，市场空间大,
