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1、重庆主城区商品住房市场分析报告,汇丰智力产业组织 二OO九年九月,一、宏观经济分析,（一）2009年前期全国经济发展状况 1、1-8月份全国经济发展状况工业经济8月份，规模以上工业增加值同比增长12.3%，比上年同月回落0.5个百分点，比7月份加快1.5个百分点，为连续四个月同比增速加快；1-8月份，同比增长8.1%，比上年同期回落7.6个百分点，比1-7月份加快0.6个百分点。8月份，工业企业产品销售率为97.66%，比上月降低0.28个百分点。工业企业实现出口交货值6219亿元，同比下降15.4%。,城镇固定资产投资 1-8月份，城镇固定资产投资112985亿元，同比增长33.0%，比上年
2、同期加快5.6个百分点，比1-7月加快0.1个百分点。其中，国有及国有控股投资48729亿元，增长39.9%；房地产开发投资21147亿元，增长14.7%。 从到位资金情况看，1-8月份，到位资金132007亿元，同比增长39.1%。其中，国家预算内资金增长82.7%，国内贷款增长47.4%，自筹资金增长33.3%，利用外资下降12.1%。,社会消费品零售总额 8月份，社会消费品零售总额10116亿元，同比增长15.4%，比上年同月回落7.8个百分点，比上月加快0.2个百分点。1-8月份，社会消费品零售总额78763亿元，同比增长15.1%，比上年同期回落6.8个百分点，比1-7月份加快0.1
3、个百分点。分类别看，8月份，限额以上批发和零售业中，粮油类增长12.7%，肉禽蛋类增长5.9%，服装类增长23.3%，日用品类增长15.6%，家用电器和音像器材类增长10.9%，汽车类增长34.8%，石油及制品类增长6.8%，建筑及装潢材料类增长36.6%。,居民消费价格 8月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年同月为上涨4.9%），比上月降幅缩小0.6个百分点。其中，城市同比下降1.3%，农村下降1.0%；食品价格上涨0.5%，非食品价格下降2.0%；消费品价格下降1.1%，服务项目价格下降1.5%。1-8月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年同期为上涨7.3%），与1-7月降幅持平。分
4、类别看，8月份，八大类商品价格有三种上涨五种下降，其中食品价格同比上涨0.5%，烟酒及用品类价格同比上涨1.3%，衣着类价格同比下降2.2%，家庭设备用品及维修服务价格同比下降0.7%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨0.9%，交通和通信类价格同比下降2.9%，娱乐教育文化用品及服务类价格同比下降0.9%，居住价格同比下降5.4%。,工业品出厂价格 8月份，工业品出厂价格同比下降7.9%（上年同月为上涨10.1%），降幅比上月缩小0.3个百分点；1-8月份，工业品出厂价格同比下降6.4%（上年同期为上涨8.2%），降幅比1-7月份扩大0.2个百分点。8月份，生产资料出厂价格同比下降9.7%，其
5、中采掘工业下降25.9%，原料工业下降11.5%，加工工业下降6.9%；生活资料出厂价格同比下降1.9%，其中，食品类价格下降2.3%，衣着类价格下降0.4%，一般日用品类价格下降1.8%，耐用消费品类下降2.3%。8月份，工业品出厂价格环比上涨0.8%，已连续5个月环比上涨。,2、2008年主要经济指标趋势,（二）2009年前期重庆经济发展状况 1、工业生产持续回升 18月， 全市规模以上工业实现总产值4090.54亿元， 同比增长10.5%，比17月提高 0.5个百分点。工业生产持续回升，新产品产值增速明显提高。 汽车、摩托车生产持续回升。18 月，汽车、摩托车产业完成总产值1353.91
6、 亿元，同比增长 14.0%，比 17 月提高 1.4 个百分点。其中：汽车产量达到 74.09万辆，同比增长 37.5%，比 17月大幅提高 8.5个百分点；8月当月产量为 9.00万辆，是上年同期的 2.63倍。 轻、重工业发展速度差距进一步缩小。8 月，重工业发展持续加快，当月总产值同比增速达到 14.7%，比轻工业高出 5.0 个百分点。18月重工业总产值累计增速 10.3%，比轻工业低 0.6 个百分点，这一差距较 17月缩小 1.0 个百分点（见图 1） 。全市重工业总产值占比近七成，其快速回升，有效地促进了工业的较快发展。,图 1：2009 年1-8月轻、重工业总产值增长速度 单
7、位：%,新产品产值快速回升。经济形势“回暖”带来企业开发新产品热情不断升温，新产品产值快速回升。8 月全市规模以上工业完成新产品产值 179.96 亿元，同比增长 59.2%，比 7 月高出 25.8 个百分点。18月，累计完成新产品产值1289.67亿元，同比增长 21.5%，比 17 月提高 6.1个百分点（见图 2）,2、固定资产投资高位稳步增长 18 月，全市累计完成固定资产投资总额 2796.15 亿元，同比增长33.7%， 较17月小幅提高0.2个百分点。 8月当月完成投资 419.99亿元，同比增长34.4%；由于部分项目受高温天气、农忙等因素影响出现休假停工现象，8月投资环比下
8、降1.9%。 工业投资增速走高。18 月累计完成工业投资 948.04 亿元，同比增长 33.5%，较 17月提高 1.1 个百分点。8月当月投资为 131.81 亿元，同比增长 40.6%，环比下降 7.9%。 房地产开发投资增长较快。18月，全市累计完成房地产开发投资639.75 亿元，同比增长 16.9%，比 17月提高 5.8个百分点。8月当月投资额为 117.01 亿元，同比增长 52.0%，环比增长 32.3%（见图 3） 。,3、消费品市场平稳增长 全市消费品市场继续保持平稳较快增长态势。18 月，累计实现社会消费品零售总额1563.04亿元，同比增长 18.2%，扣除价格因素，
9、实际增长 22.0%，比17 月提高0.1 个百分点。城乡市场发展差距逐步缩小。在“家电下乡”等一系列促进农村消费市场的政策带动下，重庆市城乡消费品市场发展差距逐步缩小。18月，重庆市城镇消费品零售总额为 1164.69 亿元，同比增长18.5%，与 17月持平；农村消费品零售总额为 398.35 亿元，同比增长 17.4%，比 17月提高 0.3个百分点。城乡之间消费增速差距幅度进一步缩小（见图 4） 。,4、金融机构信贷投放力度减缓 全市金融机构信贷规模经过上半年迅猛增长后， 7 月开始，信贷投放力度明显减缓，金融机构存、贷款新增额大幅下降，并出现新增贷款额明显高于存款额的现象。 8 月末
10、，重庆市金融机构本外币存款余额 1.05 万亿元，同比增长40.2%，较上月下降 0.6 个百分点；本外币贷款余额 8541.93 亿元，同比增长 49.9%，较上月提高 1.1 个百分点。8月，新增贷款 144.04 亿元，较上月提高 15.07 亿元；新增存款 73.52 亿元，较上月提高 5.63 亿元（见图5） 。,5、房地产市场波动前行 18 月，全市累计销售商品房 2177.90 万平方米，同比增长 36.5%。8月当月，商品房销售在 7月大幅回落的基础上，继续呈现回落态势（见图6） 。8 月当月销售商品房 278.51 万平方米，环比下降 1.9%；完成商品房销售额 97.98
11、亿元，环比下降 7.2%。,6、财政一般预算收入持续回升 随着经济的回暖和征收力度的加大，重庆市财政一般预算收入持续回升。18 月完成地方财政收入 634.02 亿元，同比增长 4.4%；完成一般预算收入 389.97亿元，同比增长 8.2%，比 17月提高了 1.0 个百分点。其中：最能直接反映经济发展状况的营业税继续保持较快回升态势，18月完成 123.02亿元，同比增长15.4%，比 17月提高 3.8个百分点。 18 月，地方财政支出为 807.28亿元，同比增长 13.0%，比 17月提高 6.4个百分点。其中：一般预算支出 598.91 亿元，同比增长27.6%。,7、物价指数企稳
12、 8 月，居民消费价格指数进一步回升，环比为100.4%，连续两个月环比增长（见图 7） 。猪肉价格回升明显，8 月环比指数达到 117.2%。 8 月，工业品出厂价格指数止跌回稳，环比实现增长 0.7%，为近一年来最大上涨幅度。生产资料和生活资料价格指数双双回稳，环比分别增长0.7%和 0.6%。原材料、燃料、动力购进价格环比指数为101.4%。,8、对外经济形势严峻 8 月，重庆市对外经济形势依然严峻，出口仍处于探底阶段，降幅继续扩大。18 月重庆市进出口总值为47.31亿美元，同比下降 28.2%；其中：出口为 25.90 亿美元，同比下降 34.5%，降幅比 17月扩大 0.8个百分点
13、。 外商投资下滑。18 月重庆市实际利用外商直接投资 13.23 亿美元，同比下降 39.2%，降幅较17 月扩大 0.3 个百分点。其中：8 月为 1.15亿美元，环比增速在 6 月、7 月连续两个月增长的情况下，重现了大幅下滑，环比下降 44.7%。,二、房地产市场分析,（一）2009年前期全国房地产市场发展状况1、房地产开发完成情况 1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期回落20.8个百分点，占房
14、地产开发投资的比重为70.2%。 1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7月缩小3.2个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.41亿平方米，增长26.8%，比1-7月提高0.2个百分点。 1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积18631万平方米，同比下降25.3%；完成土地开发面积14920万平方米，同比下降9.7%。,2、商品房销售情况 1-8月，全国商品房销售面积49416万
15、平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。1-8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。其中，商品住宅销售额增长74.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。,3、房地产开发企业资金来源情况 1-8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%；利用外资298亿元，下降33.6%；企业自筹资金11045亿元，增长12.6%；其他资金14961亿元，增长52.7%。在其他资金中，定金及预收款8712亿元，增长4
16、3.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%。,4、70个大中城市房屋销售价格指数 8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份相同。 新建住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比7月份扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.5%；商品住宅销售价格上涨1.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.2%，高档住宅销售价格下降0.4%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售价格均上涨1.2%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有52个，其中涨幅最大的5个城市是：金华7.5%、宁波7.4%、银川6.8%、锦州6.6%、西宁4.9%；价格下降的城市有16个，其中降幅最大的5个城市是：徐州下降4.6%、石家庄下降3.8%、桂林下降3.4%、丹东下降2.7%、唐山下降2.4%。,
