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1、汝州金鼎时代广场项目,商业调查报告,2008,上海迪摩商业投资咨询有限公司,SHANGHAI DEMALL BUSINESS CONSULTATION CO LTD,一、消费者调查1、消费者规模及分布2、消费者构成与消费水平3、消费者的消费倾向及习惯4、消费者对各类零售业态的喜好5、消费者设施需求及对本项目期望与建议 二、商业经营者调查1、商业经营者经营现状2、商业经营者对项目开发的喜好,目 录,三、项目优劣势分析 四、商业策划要旨 五、项目商业定位分析及说明 六、项目商业规划建议1、功能组合2、商业布局规划3、商户来源4、销售建议 七、项目营运期人员编制 八、开业倒计时计划 九、其他,目 录
2、,一、消费者调查,1、 消费者规模与分布,消费群规模与分布,本案,汝州市区图,描 述,项目所处汝州创新誉州大厦座落于新老城交汇处，规划发展的汝州市中心地段 ，位于市商业中心望嵩路的辐射区域内，有利于满足新城与老城消费者的需求主要目标消费群来自汝州市居民：汝州市总人口94万，且随着城市化进程的加速，人口数量稳步增长,边缘商圈,次级商圈,核心商圈,2、 消费者构成与消费水平,为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下顾客分析,样本组合,问卷所覆盖的主要问题,样本： 有效样本总量 146项目： - 年龄- 性别- 婚姻状况- 收入水平- 学历状况地点： - 项目周边三公里内社区、商业网点- 市区
3、各主要商圈,购物 - 价格水平- 产品品种- 购物频率- 地理位置 购物地点的认识和感觉特征- 购物区- 商店 零售业态的喜好 购物环境- 交通方式- 服务的利用 配套设施与服务项目需求,消费群体中，18-25岁青年人群占了总比重的53%,年龄结构 （n=146）,描 述,18-25岁占总样本比重的53%，是主要消费群体 其次是31-45岁占总样本比重的31，是次要消费群体 其中46-60岁的年龄阶段，在本次市场调查中，因为文化层次之原因，无法配合填写试卷，调查力度相对薄弱,主要消费人群中未婚青年女性居绝大多数,性别 （n=146）,婚姻/家庭状况 （n=146）,单身女性占逛街人数的大部分,
4、市场调查中，女性79人，占总样本比重的54 市场调查中，男性67人，占总样本比重的46,总结：如何吸引单身青年消费群体是本项目应当关注的重要因素之一,主要消费人群的受教育程度中等：高中、中专占59%,学历结构 （n=146）,描 述,高中/中专/职校学历占59% 大专学历占19 初中及以下占14 本科占8,总结：各调查地段受访对象教育程度以高中学历居多，学历中等，收入水平在当地适中，相应地成为消费主力人群,主要消费人群来自汝州市本地，其工作地点也以本地为主,消费人群 （n=146）,工作地点 （n=146）,总结：各调查地段受访对象（未来的消费人群）主要是在汝州工作的本地居民,汝州市本地人占总
5、样本的91，不是本地占比仅有9,工作地点在汝州的占总样本的98,主要消费人群的工作性质是：企业员工占34%,工作单位 （n=146）,描 述,3、消费者的消费倾向及习惯,主要消费人群的个人月收入：800元以下、800-1200元之间， 共占65%,个人月收入 （n=146）,描 述,总结：主要消费人群月收入属中等偏下，主要的目标消费群体是当地百姓,主要消费人群的个人月消费支出：500元以下、500-1000元 之间，共占85,个人月支出 （n=146）,描 述,总结：主要消费人群月收入与月支出比例基本相符,主要消费人群的家庭月收入： 1501-2500元占36%,家庭月收入 （n=146）,描
6、 述,主要消费人群的家庭月消费支出：12012000元占34,家庭月支出 （n=146）,描 述,消费者选择购买产品时的最主要因素：流行趋势、时尚,主要因素 （n=146）,描 述,消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为：101200元,价 格 （n=146）,. 描 述,消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为：151300元,价 格 （n=146）,. 描 述,消费者喜好在工作日下班后购物,时间通常在1小时左右,购物的时间 （n=146）,每次购物的时间（n=146）,消费者喜好选择的交通工具：步行，单程所需时间10分钟内,交通工具 （n=146）,单程所需时间（n=146）,Introdu
7、ction,Strategy,Conclusion,4、消费者对各类零售业态的喜好,消费者喜好的购物场所及其零售业态,购物场所喜好 （n=146）,描 述,消费者喜好的购物场所前三位依次是1、老城购物中心2、望嵩路沿街专卖店3、春天服饰广场、金世界步行街,消费者喜好的零售业态1、大型超市2、品牌专卖店3、专业卖场、步行街,优 势 （n=146）,.描 述,高中/中专学历的消费者最喜欢的购物场所是超市（老城购物中心）,消费者喜欢到这些商场购物的原因,购物场所喜好 （n=146）,描 述,消费者喜好到这些商家购物的原因1、离家较近2、距离工作地点较近3、交通方便,消费者喜好的消费活动支出前两位：服
8、装/化妆品、食品,消费活动 （n=146）,. 描 述,消费者喜好的消费活动支出前两位依次是服装/化妆品、食品,总结：服装/化妆品应是本项目重点关注因素之一,食品和餐饮也是百姓必不可少购物需求,消费者喜好逛街的区域是：服装鞋帽、化妆护肤、精品屋,消费活动 （n=146）,. 描 述,Introduction,Strategy,Conclusion,5、消费者对设施需求及本项目期望与建议,消费者认为汝州市场最缺少的购物场所是：中高档百货商场,价 格 （n=146）,. 描 述,消费者光临本项目的可能行：一定会、有可能会的占90,受欢迎程度 （n=146）,. 光临的可能性 （n=146),消费者
9、希望本项目包含的零售业态是：流行百货、大卖场,业 态 （n=146）,. 描 述,消费者希望本项目包含的专卖店前三位依次是：,业 态 （n=146）,. 描 述,专卖店前三位的依次是：,1、精品服饰专卖 2、化妆品/香水专卖 3、体育用品及运动服专卖、 家居家饰,消费者希望本项目包含的餐饮业态前三位依次是：,业 态 （n=146）,. 描 述,餐饮业态前三位的依次是：,1、本地特色小吃 2、美食广场 3、冰淇淋店,消费者希望本项目包含的娱乐、休闲业态前三位依次是：,业 态 （n=146）,. 描 述,娱乐、休闲业态前三位的依次是：,1、电子游戏/网吧 2、健身俱乐部 3、电影院,消费者希望本项
10、目的商品和服务设施是：中高档,档 次 （n=146）,. 描 述,个人收入在1200元以上的消费者更偏重精品百货与大卖场的组合,优 势 （n=146）,.描 述,优 势 （n=146）,.描 述,流行百货是女性消费者希望本项目包含的零售业态之首,消费者认为本项目区域的优劣势：,优 势 （n=146）,. 劣 势 （n=146), 优势： 1、地理位置 优越2、交 通 便捷 3、商业气氛 较好, 劣势： 1、住宅小区 较少2、居民层次 不高3、人口集中程度不足,消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响,消费者要求购物环境良好，配套设施完善如：停车、休闲、娱乐、餐饮、便民设施等）,顾 客,如
11、何创造良好的购物环境，是项目增强竞争力的关键,主要发现,影 响,消费者总体认为综合性中高档综合百货商场属市场空白,目前的消费者大多数选择就近购物或去方便抵达的地点购物,该项目的市场定位应当满足消费者需求适应汝州市场环境，即适度超前、又不脱离实际。,以本项目周边居住人群和商务人群为目标人群，同时扩大辐射范围，吸引更多消费群体（尤其是有车阶级）,消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响,消费者喜欢的餐饮：本地特色小吃、美食广场、冰淇淋店,顾 客,汝州有不少特色小吃，但缺乏统一规范的特色小吃街，如何将本地小吃有效的统合在一起，形成规模效应，对项目来讲是非常有价值的,主要发现,影 响,学历偏低（
12、高中/中专/职业技校占59%），收入中等偏下，影响购买能力,目前消费群体中以年轻人为主（18-25岁占53%），女性是消费主力军（占54%），男性消费目标性比较强,在商品经营中注意二、三线品牌的引进，结合实际操作，兼顾中端消费群,如何创造单身青年与年轻家庭的消费场所，是项目在考虑商业形态和业态组合 上应予高度重视的课题,消费者希望本项目包含的零售业态是：流行百货、大卖场,在主力店招商中大卖场的引进质量高低，将影响项目整体形象,二、商业经营者调查,为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下商业经营者分析,样本组合,问卷所覆盖的主要问题,样本： 有效样本总量 148项目： - 年龄- 资质地点
13、： - 项目周边二公里内商业网点 - 具体路段：望嵩路 丹阳路风穴路 洗耳路广成东路, 经营现状 开店计划 购铺计划 客户资源 商业观点 项目建议,1、商业经营者的经营现状,描 述,商户年龄结构n=148,年龄在31-45岁之间的占比59% 26-30岁之间的占比27%；,经商人员年龄结构青壮年比例较大 经营思路灵活，适应性强 具有一定商业经营经验与抗风险能力,经商人员青壮年比例较大 ：31-45岁之间占比59%,描 述,样 本n=148,汝州本地人占 94.6% 来自平顶山的仅占 5.4%其他地方来汝州经商的很少,本地人员经营降低了商家流动性，使商铺经营的稳定性得到一定保证 经营者对本地市场
14、与消费习惯的了解与熟悉使其更能准确把控经营方向,经商人员基本上为汝州本地人：占比94.6%,1年以下的占13.8% 1-2年的占22.6% 2-3年的占12.4% 3-5年的占13.9% 5-10年的占24.8% 10年以上的占12.4%,有商业经营经验的商户占相当大比例，这与调查的年龄结构成正比 商户丰富的商业经验对汝州商业的发展会起到积极的推动作用,商业经营者的经营时间：5-10年的占24.8%，10年以上的占12.4%,样 本n=148,描 述,个体经销 占 47% 汝州总代理 占 46% 厂家直营 占 7%,目前此商圈中商铺个体经销和汝州总代理占领导地位厂家直营的占比相对较少，说明汝州
15、商业处于发展期，后期具有很大的发展潜力,商户经营资质：个体经销与汝州总代理基本持平,样 本n=148,描 述,样 本n=148,描 述,租赁是商铺经营的主要方式， 占比82.4%,租赁商铺占比82.4%，是目前商业用房的主导趋势 自有商铺 占比 14.2%和业主联营 占比 仅3.4%,20以内 占 16.9% 21-40 占 33.8% 41-60 占 14% 61-80 占 9.9% 80-100 占 12% 100以上 占 13.4%,商铺经营以中小规模居多,商户经营面积： 21-40占33.8%,样 本n=148,描 述,年经营业绩在10万元以下的占38.7%年经营业绩在10-20万元的商户占25%年经营业绩在20-30万元的商户占11.3%年经营业绩在30-40万元的商户占4.8%年经营业绩在40-50万元的商户占9.6%年经营业绩在50万元以上的商户占10.4%,现有商户经营业绩状况成哑铃型，10万元/年以下居多数,样 本n=148,描 述,这与商铺的规模大小是相辅相成,
