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1、龙湖集团成本管理与控制,龙湖总经济师：周世艾,2011年7月25日,成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理,内容,龙湖项目成本的控制,成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制,内容,龙湖项目成本的管理与控制,龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理,n,成本的概念,成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本,产品的成本 产品的品质、质量,1,2,3,4,5,成本的主要内容有：产品的成本 产品的品质、质量时间的成本 生产的速度、进度
2、人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平资金的成本 资金的利息管理的成本 管理的程度、精细度,6,售后的成本,n,售后成本有：,产品维修成本；产品质量问题,客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业管理的问题,n,成本管理,成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本,成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动,成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效
3、的方法实现既定成本目标,组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响,建筑产品的特殊性：,固定性体积庞大,多样性生产期长,建筑产品造价的特点：单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价,房地产成本管理的行业特征,-单件性、复杂性与多次性,影响成本的因素,经营目标/盈利指标自身管理能力,项目策划 销售定位合作资源,成本,项目设计 /部品定位资金来源,项目开发节奏/现场施工政策与市场环境,成本管理的宗旨与目标,宗旨：,价值工程,以经济合理性最大的成本提升产
4、品的竞争力，并形成行业成本优势 。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系,成本管理思路,新项目可研准确测算,规划设计步步跟踪,合约规划与招标事前定价,施工管理动态反馈,合同结算及时结算,数据分析与储存工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算,成本管理的基本方法目标管理,1、目标管理的内容目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据 经验数据库、市场调研、,产品把握,3、实现目标动态监控的手段信息化,4、目标管理的过程 PDCA 循环,成本动态控制过程PDCA循环,n,n,n,为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用,龙湖的目标成本的由来,目标成本的作用,目标成本：,是企业预
5、先确定的、在一定时期内和经过努力所要,实现的成本目标，是成本的控制线。,目标成本的作用,为什么要进行目标成本管理,利润=售价-成本,目标成本的作用目标成本：,为开发决策提供依据提前锁定投资,合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益,-乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职,能有哪些不同,-怎样在事前知道需要投入多少,目标成本测算的条件,经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握,整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库,目标成本测算的方法,正向测算：,测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式 （估算、概算、预算）团队工作,反向倒逼：,确定销售
6、价格水平；确定利润要求；,反推计算成本水平,目标成本管理内容,编制目标成本或计划成本,分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项,目标成本进行后评估,动态成本：,是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期,成本的控制结果,目标成本管理原则,不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产,品目标,目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;,“算了再做” 而不是“做了再算”,成本管理未来的发展方向,重心前移,方案优化管理创新,成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理,内容,龙湖项目成本的控制,龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理,龙湖项目的成本管理,成
7、本管理的管理体系成本管理体系,制度,流程,方法,工具,（指引、作业指导书）,成本管理的管理体系,成本管理部分管理制度,招标管理办法合同管理办法,材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法,设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法,成本,业务 模块,制度文件目标成本管理规定责任成本管理规定动态成本管理细则成本绩效考核制度。,流程文件目标成本编制与审批流程责任成本分解与审批流程动态成本信息报送流程合同计量与结算流程。,作业指引项目策划阶段成本规划指引设计阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引经济标书及评审指引合同商务条款管理指引,记录表单项目目标成本套表模板动态成本报送套表责任成本分解套表责任
8、成本月度评估表成本月度分析报告模板,动态成本信息归集指引造价咨询单位管理指引,成本预警通知书目标成本调整申报表,管理,成本模块： 制度流程与管理工具,变更签证管理指引预、结算编制管理指引成本数据库编制指引专业端口责任成本考核指引成本部工作管理与考核指引。,成本数据库模型项目成本指标测算表市场成本调研表项目成本-盈利动态测算表项目主要规划指标项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单,成本管理部分制度流程体系,经济标评审分析表计量支付表单,工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。,项目主要成本费项,成本费项,成本费项,主要费
9、项科目：,一、土地费用二、前期费用,三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用,六、公司管理费七、财务费用,成本费项,成本费项表,1,2,3,4,5,6,7,8,9,成本费项,序号,一级成本费项,二级成本费项土地成本,三级成本费项土地价款、拆迁安置补偿等,责任部门发展部,勘察、设计费,研发部,前期费用配套设施费用基础设施费用,报建费三通一平费等学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路小区强弱 电、总平工程,研发部、工程部工程部造价采购部工程部造价采购部,10,开发成本期间费用,园林景观工程费用主体建安成本工程相关费用销售费用财务费用管理费用,软硬景、水电、小品等建筑
10、、安装、装饰工程审计费造价咨询费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金营销设施建造费其他销售费用贷款利息等员工工资、福利等,造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销部计划财务部行政人力部,成本费项,项目全成本的纵向分解,成本,开 发 成 本,直 接 开 发 成 本,销 售 费 用,开 发 间 接 费,税 金,土 地 成 本,勘 察 设 计 费,前 期 工 程 费,配 套 设 施 费,基 础 设 施 费,建 安 工 程 费,工 程 相 关 费,后 续 成 本,管 理 费 用,财 务 费 用,建设期返工费 优化设计费用,相 关 责 任 部 门,发 展 部,研 发 设
11、 计 部,造 价 采 购 部,工 程 部,营 销 部,物 业 公 司,财 务 部,成本费项,建设部2000年9月18日发布房地产开发项目经,济评价方法,第四章第24条明确,“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开,发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”,龙湖的项目成本管理,l,l,l,项目成本管理,项目的成本管理范围,以项目为管理对象,项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊,项目制成本管理组织形式公司总经理,公司运营总监,
12、项目负责人,设计研发部工程管理部成本管理部营销部计划财务部,项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理,研发专员专业工程师成本专员营销顾问财务专员,n,n,n,n,n,项目部成本责任,n,项目部职能,产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证,项目部成本责任,职能岗位,成本管理职能,设计研发,1、设计费管理 4、设计任务书,2、产品定位 3、产品建造标准5、设计优化产品成本控制,1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制,成本管理工程管理,2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金
13、计划汇总1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控,营销计划财务,1、市场定位 2、体验区选址及标准 （包括样板房景观体验区）管控1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控,3、销售费用,3、总体资金计划的管控,目标成本管理三大工具,1、目标成本测算与分解,2、投资分析模型,3、历史成本数据库,项目目标成本测算和分解,u,u,目标成本管理体系,目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本,目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过
14、程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线,45,(,(,(,(,(,(,),),(,(,),),(,(,),),),),),),目标成本管理的阶段土,地,项,方,初,工,投 资 论 证 阶,目 启 动 阶 段,案 设 计 阶 段,步 设 计 阶 段,程 实 施 阶 段,竣 工 阶 段,段,目 标 成 本 土 地 版,目 标 成 本 启 动 版,目 标 成 本 方 案 版,目 标 成 本 执 行 版,目 标 成 本 调 整 版,项 目 竣 工 成 本,目标成本形成,动态及责任成本执行,n,n,n,目标成本编制程序,设计部制定项目预案提出项目初
15、步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制项目*阶段目标成本。,目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求,合理。,目标成本应具有一定的动态性。,目标成本编制程序,1、项目定位,2、确定设计方案,3、项目基本数据收集4、市场调查,5、成本数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准,48,土地投资论证阶段成本测算,责任部门,工作成果,发展部地区总经理,提供土地信息提供周边配套主持、确定,项目定位项目预案,研发部目标成本测算,造价采购部,满足 拿地 成本,审定,存档,要求通过,未通过,土地投资论证阶段成本测算,项目规划指标,土地投资论证阶段成本测算,成本测算方法：,
16、成本经验值估算法,此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成,参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算,可,研,阶,段,土地投资论证阶段成本测算,成本科目前期费用基础设施环境工程一般地下室人防地下室会所 配套设施教育用房底商管理用房,成本取值范围90-115（土地面积）160-205 （土地面积）160-235 （土地面积）205-225 （土地面积）225-250 （土地面积）250-400 （土地面积）160-200 （土地面积）135-180 （土地面积）100-140 （土地面积）2100-2300元/地下室面积2300-2500元/地下室面积3500-5000元/会所面积1500-1800元/教育用房面积1500-1800元/商业用房面积1500元/管理用房面积,
