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1、天润嘉元 项目营销市场报告,目 录 contens,市场 铁北认知 项目 深度探知,1/市场。铁北认知,07年宽城区提出了南优北拓的发展战略，确定了长春北部新城建设的奋斗目标。 坚持改造铁北地区面貌，区域规划、连片开发、配套建设、打造精品，提升档次，着重加强环铁商贸带开发。,城市发展南优北拓,北部新城位于长春市宽城区的北部，老城旧貌是该区的一个重要特点。北部地区工业企业和棚户区比较集中，城市基础设施落后，道路完好率低，待开发区域占北部地区的八成以上，蕴藏着极大的开发潜力。,开发背景北部新城,城市服务中心区,中心区的 核心区,长春市提出路网建设目标：重点建设北人民大街、洋浦大街、基隆北街、北亚泰
2、大街，改造长农公路出入口和亚泰大街北出入口，对台北大街、长新路、远达大街北段、九台路、柳影路等17条街路进行大中修，综合改造建设227条巷道。争取利用3年到5年的时间，建成纵向以基隆街、青年路、凯旋路、人民大街、九台路、亚泰大街、远达大街、洋浦大街为主，横向以台北大街、长新路、柳影路、北四环路为主的“八纵四横”道路。正在研究论证54线有轨电车、轻轨三期工程延伸到北站前广场。,交通环境八纵四横+轻轨延伸,凯旋路客运站主体工程完成客运南站撤销。按照“工业强区、三产富区、科技兴区、环境优区”的发展战略，重点发展五大产业：现代制造业/农副产品加工业/商贸服务业/现代物流业/房地产开发业。,战略规划人潮
3、涌动+五大产业,宽城区居住区规划,房地产 开发业,公共交通完善，道路、桥梁翻修治理，交通出行将成为居住优势。 生态环境改造将逐步改变铁北空气污染严重的印象。 凯旋路客运站的建成将成就又一个交通集散地，带动物流、商流、信息流的发展。 五大园区的建设会增加了人们的就业机会和收入的稳定性，吸引人们买房投资和自住。 北部中心区的建设，将与现有的中心区和正在建设的南部新中心区一起，形成一条贯穿长春南北的增长核心带，大幅度提升长春市的对外辐射能力，并在中心外围的互动发展中，强化区域综合吸引力。,区域结论新城启动,2/项目。深度探知,占地面积：约20000m2 建筑面积：约50000m2 建筑形态：多层 在
4、建数量：栋 项目位置：北亚泰大街与庆丰路交汇处周边配套：中学、养正中学、育红小学、长春市第三医院等,本案数据小社区大教育,综合竞品项目的房源状况和位置关系，我们确定了一下项目为本案重点竞品 正大光明城清华园 华大天朗国际 吴中印象 金质融城 马赛公寓 钻石礼都,竞争环境规模社区纷纷兴起,开 发 商： 长春证大置业有限公司所在位置： 九台路以东、亚泰大街以西、长新街以北、宽府路以南占地面积: 64万 建筑面积：100万 产品类型：多层、高层,证大光明城 2期清华园,项目定位：多层、高层结合的铁北中高档生活社区。 周边配套： 地处北城行政中心，72中、养正中学、长春市第三人民医院 户型区间：在售户
5、型55-180平米。 主力卖点： 8000平米双层星级会所、室内游泳馆、羽毛球场、瑜珈房等。 住宅价格：均价3500元/平米 车位价格： 9-12万/个,优势开发商有港板上市背景，品牌力较强;与宽城区中心花园一路之隔，自然环境优美；产品全框架结构，打造高品质的大型住宅社区；产品形式丰富，包括普通多层、复式花园洋房及小高层住宅；完善的社区配套，精致的全区景观；注重品牌的包装与推广；劣势定位区域内的高档项目，受众面较窄，普通阶层望而却步；产品价格高于区域产品，骑虎难下； 大户型产品销售中遇到了阻力。,开 发 商： 大连华大房地产开发有限公司所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。占地
6、面积: 52万 建筑面积：60万 产品类型：多层,华大天朗国际,项目定位：青年社区 周边配套： 地处北城行政中心，72中、养正中学、长春市第三人民医院 户型区间：40-110平米，大开间，约10米进深。主力户型60-75平米。 主力卖点：2万平米私家公园领地。 价 格 ：准现房起价2548元/平米，均价28002期价格仍 有下调趋势 开盘日期：2期产品尚未预约,优势宽城区政府招商引资重点项目；大连华大进入长春的第一个项目，开发商力求最高性价比；大型社区，辐射范围广。劣势临近铁路专用线，对居住品质带来一定影响；周边空气污染较重，粉尘含量较高；售楼处隐蔽，不利于项目的宣传和推广。,开 发 商： 吉
7、林省天元房地产开发有限公司所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。占地面积: 15.7万 建筑面积：26万 产品类型：多层/小高层,钻石礼都,项目定位：城北人本高尚社区 主力卖点： 设有大型蓄水池，保证24小时生活用水，1楼单独设下水管，和楼上下水完全分离，韩式地热采暖，集中供热，分户控制。 周边配套： 小区内部配套有300米步行街，天光路小学、47中学、72中学、商业有华正，远东、沃尔玛广场，还有邮局、工行、建行、铁北医院、凯旋医院。 户型区间：在售户型89-100平米 价 格 ：34004300元/平米,优势在铁北区域属核心地段，辐射半径涉及到整个铁北；项目居住氛围成熟，目前
8、推广组团为红钻； 周边配套相对完备；在铁北地区建立良好口碑。劣势价格相对本区域较高；项目建筑规划无特色，缺乏视觉亮点。,开 发 商：江苏吴中集团所在位置： 亚泰大街与宽府路交汇处（宽 城区政府东侧），北城新核心，宽城区政府身旁。,吴中印象,项目定位： 国家健康住宅（长春首家国家健康住宅建设试点项目） 周边配套： 地处北城行政中心，72中、养正中学、长春市第三人民医院 户型区间：45-120平米， 主力户型90平米。 大开间，独特外凸飘窗设计。 主力卖点：1.5万平运动休闲主题景观专属公园。 营销阶段：尚属形象推广初期，,优势长春首家国家健康住宅建设试点项目；外埠开发商，形象起点较高。劣势推广断
9、层，未引起市场关注；中国南方城市受世界金融危机影响较大，开发商信誉度易受质疑。,金质融城,主力卖点：北欧式建筑风格园区规划有两个大型地下停车库，半地下 私家车库和部分地上停车位。临长新街还规划有3万平米的大型商场。 周边配套： 72中、养正中学、长春市第三人民医院、扶贫市场 户型区间：40-250平米，以90-130平米为主力户型 价 格 ：起价3000元/平米 均价3000元/平米 开盘时间：2008年10末,开 发 商： 长春市金质房地产开发有限公司 所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。建筑面积：22万 绿 化 率: 33.8% 容 积 率: 2.1,开 发 商： 长春吉
10、顺房地产开发有限公司所在位置： 凯旋路与长新街交会处占地面积: 2万 建筑面积：3.8万 产品类型：多层、小高层,马塞公寓,项目定位：中高档住宅，精装修小户型公寓 主力卖点：外观设计法国马塞风格 周边配套： 72中、吉林工程师范学院，有工行、建行、铁北医院。 户型区间：以50-100平米为主，由4栋多层、2栋11层商务公寓及3栋配套公建组成。多层房源230套，商务公寓约300套。 价 格 ：30003780元/平米,开 发 商： 长春华泰房地产开发有限公司所在位置： 柳影路1567号，柳影路与农安北街交会处占地面积: 一期8万，二期10万 建筑面积：54万产品类型：多层,华泰世纪新城,项目定位
11、：铁北大型中档生活社区 周边配套： 柳影路小学、实验小学、15中、72中 幼儿园:小区幼儿园 综合商场:天池市场、新月市场 邮局:中国邮政 银行:工行、建行、商行、交行、光大银行 医院:武警医院、宋家医院 户型区间：主力户型48-68平米 住宅价格：起价2800元/平米 车位价格 ：912万/个,开 发 商： 长春星火房地产开发有限公司所在位置： 青年路与新月路交会处占地面积: 44.6万 建筑面积：70万 产品类型：多层、高层,东田青年城,项目定位：长春北部新城核心居住区 主力卖点： 项目还将开发20万平米的商业配套，5万平米的奥林匹克公园和2万平米的全民健身中心。 周边配套： 小区内部有会
12、所、幼儿园、全民健身中心，中小学有一汽一中、一汽八小、俄语学校，商业有北京华联超市、南街超市、家乐生鲜超市、新月市场、银行有农行、建行、医院有武警医院、宋家医院、奋进医院。 户型区间：在售户型80-90平米 价 格 ：起价3400元/平米 均价3600元/平米,开 发 商： 长春建工集团建鑫房地产公司所在位置： 利国街与台北大街交会处占地面积: 27万 建筑面积：38万 产品类型：多层/小高层/高层,荣旺天下,主力卖点： “新德式”建筑风格 周边配套： 幼儿园，风情商业街，铁北小学，天光路小学，47中，72中，国商、沃尔玛、光复路、黑水路、远东批发，铁北医院，凯旋医院，春日医院。 户型区间：4
13、5-145平米，主力户型70-95 价 格 ：均价3300元/平米,开 发 商： 吉林北华房地产开发有限公司所在位置： 凯旋路与台北大街交会处占地面积: 40万 家住面积：60万 产品类型：多层,台北华郡,项目定位：中高档产品 周边配套： 七十二中，四中，朝鲜族中学，凯旋路医院，武警医院，铁路医院户型区间：50-100平米 价 格 ：均价3600元/平米,开 发 商： 长春民生房地产开发有限公司所在位置： 台北大街与青石路交汇处 二中专北侧占地面积: 3.8万 建筑面积：10万 产品类型：多层/小高层/高层,台北阳光,主力卖点：人车分流规划设计。超大地下停车场。 周边配套： 72中学、四中、朝
14、中、二中专、凯旋路小学、幼儿园:双语四班制幼儿园,综合商场。华联超市、华正批发市场,站前购物广场, 户型区间：53-120平米，小户型为主 价 格 ：均价3800元/平米,分析结论,区域内过去城市基础设施建设较差，随着棚改，市政建设的完善，吸引了众多房地产开发商进驻，“北部新城”有望形成； 区域整体居民生活水平较低，区域内产品类型比较单一，多层是区域内市场的主流产品； 区域内经济实用型产品居多，主力户型为两房，主力面积一般在60-80平方米； 从目前在售的项目情况看，本区域内只有证大光明城价格在3500元左右，中低端市场的平均单价在2600元/平方米左右； 区域内成交客群以周边居民、中青年企业
15、职工为主。,THE END.,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提
16、升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性3、市场同业的错位经营和对抗性4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,
