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1、德州天虹文化生活广场 物业发展建议,报告框架,一、宏观政策环境分析 二、区域发展环境分析 三、德州商业市场研究 四、项目本体研究 五、项目发展定位,第一部分：宏观政策环境分析,1、宏观经济基本面分析 2、宏观调控政策回顾 3、宏观调控影响判断 4、宏观政策环境总结,政府会努力保持适度的通货膨胀和泡沫。 2011年是十二五开局第一年，经济会保持适度增长，主要是为后几年打基础。结构调整将会实现突破，经济转型将会有质的变化，新经济将会展现亮点节能减排、高效经济是核心。 政府仍然保持积极的经济政策，扶持新经济，鼓励经济转型，鼓励节能环保高效经济的发展。 出口会继续保持高增长，随着世界经济状况的好转，随
2、着我国产品技术含量的增加，国际贸易会越来越活跃。 人民币继续升值，市场资金会继续保持充沛。,2011年中国经济政策是“积极稳健、审慎灵活”，这里就明确了积极主动保经济发展，调整政策要稳健，审时度势、谨慎应变，灵活是个不确定性的、变数较大的政策导向。我们可以解读为保持经济的健康增长，政府要及时调控。,宏观经济基本面分析,维持稳定经济增长和降低通货膨胀的经济政策将是2011年中国宏观调控的主旋律,从03年开始，决策层对房地产市场异常关注，在两者的博弈中非常被动,宏观政策回顾,929新政明确了五大调控方向，并将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”更为严格的执行！,政策内容,第一条：直指地方政府贯彻
3、落实 地方政府要立即制定执行，否则问责约谈,第二条：直指银行信贷 首套三成，二套五成，三套停贷,第三条：税收调节 首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税,第四条：直指供给 加大中小套型和保障房供给,第五条：直指开发商 规范开发商交易行为,调控的最大杀手锏,明达认为：从目前来看，9月之后的针对房地产的宏观调控，短期依然会以遏制房价目的。旨在扭转人们对调控渐失信心的趋势，未来市场自身的力量将发挥作用。 但是，接下来的调控政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继续稳定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位置，也就是政府要在“保增长、防通胀、降房价”之间进行艰难的平衡。 一般而言，会有两种
4、结果：第一、将“保增长”放在首要位置，为保经济增长而舍弃或放松对房地产的严厉调控（类似2008年）；第二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，在换届之时兌现政府的承诺；同时，继续加强与推进房地产市场制度化改革的措施。 从政府的调控措施分析：未来1-2年内政府将会继续采取第二种措施！,宏观政策预判,进一步验证政府对于房地产调控的决心,9.29新政执行后,存款准备金率：10月12日四大国有银行提高存款准备金率。 加息：央行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 房产税：10月23日财政部贾康：房产税一年内推出，首套房免征。 限购令：截止11月底，南京、苏州等共
5、有15大城市出台限购令。 ,影响判断,新政的颁布与实施，对房地产及其相关产业体的影响将牵一发而动全身,调控政策对消费者的影响： 随着近几年房价的不断攀升，虽然每调必涨的情形时刻存在，但购房者依然对调控都抱有较高的预期，尤其是此次被称为最严厉调控的出台，短期内将会出现较为明显的观望气氛，影响成交量的走势！ 调控政策对需求的影响： 将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，最大程度上减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性；一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买；从现在来看，未来成交量的下滑将在所难免，是否会出现报复性反弹值得关注！ 调控政策对供给的影响： 从供给和需求来看，新政策
6、出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免！ （注：社科院10月下旬发文中国房价从2010年四季度起开始下降，最大跌幅达到20%，预计在2011年下半年止跌反弹） 对房地产企业的影响： 房地产企业洗牌在所难免。而就房企的资金链来看，短期内依然充足，中长期面临威胁！ 对银行的影响： 新政直接减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降；房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响。,德州房地产市场的成交量会出现下滑，但幅度不会太大，量价滞涨后，市场开始继续稳步反弹、上攻！,新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于实际意义； 从03年以
7、来政策的执行边际效应在逐步递减； 相对于一、二线城市而言，德州市场发展度较低，未出现过度投资现象，因此不会出现大涨大跌的局面； 诸如限购令等动用行政手段抑制房地产市场是一种反市场经济调节的手段，因此注定是短期的行为； 住宅限购的实施，将会催生大批的商业物业投资客，商业市场迎来发展的春天；,宏观市场运行总结： 1、保持经济稳定发展和防通胀将是2011年政府经济工作的重点，与之相对应的是，信贷规模可能进一步紧缩； 2、对楼市的调控政策将会继续严格执行，不排除会有更为严厉打击政策的出台，将对住宅市场产生不同程度的影响； 3、就德州市场而言，整体市场将不会显现出明显的波动，但信贷政策的严格执行，将会激
8、发商业市场进入持续热销的局面；,宏观市场不确定因素增多，调控背景下，既是挑战又是机遇，商业市场受此影响将进入蓬勃发展期,第二部分：区域发展环境研究,1、区域发展概况 2、区域经济发展水平 3、区域规划发展分析 4、区域发展环境总结,区域环境之城市概况,山东北门户，龙山文化的发祥地之一，历史和现代文明辉映的城市,德州市位于黄河下游，山东省的西北部，是山东省的北大门。辖一区两市八县和两个经济开发区，总面积 1.03万平方公里，人口接近570万（截止09年末）；德州是龙山文化的发祥地之一，黄河运河穿境而过，黄河文化、燕赵文化、齐鲁文化源远流长，大禹文化、儒家文化根深蒂固；,区域环境之城市区位,区位优
9、势明显，东连渤海湾，属于环渤海经济圈的重要城市,德州是华东、华北两大经济区的连接带，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区；据统计，环渤海经济圈的经济总量相当于长三角的经济圈的45.3%，接近珠三角的90%；,区域环境之GDP,经济总量稳步增长，年均增幅超过15%，城市经济持续向好,判断：经济的持续向好，为社会各项事业的发展奠定了坚实的基础，尤其 是房地产行业；,4%,4-5%,5-8%,8%,GDP增长与房地产发展关系,萎缩,停滞,稳步发展,高
10、速发展,区域环境之产业结构,产业结构不断优化，城市化水平和以服务业为主的三产水平不断提高,判断：第三产业比重的不断攀升，预示着城市对商业设施需求的旺盛；,注：产业比例是衡量一个城市经济发展所处阶段的核心指标，一般而言，第一产业比重高，社会经济发展水平较低，第三产业比重高，社会经济水平也较高。,区域环境之固投/房地产投资,双投持续增长，固投的稳步增长为房地产市场的快速发展奠定了基础,判断1：未来德州固定资产投资仍将保持快速的增长，城市规模和基础设施不断优化；判断2：09年房产投资增幅虽有所放缓，但房地产投资的容量依然很大；,区域环境之商品房销售,房产销售逐步升温，销售面积逐步提高，商业占据绝对的
11、比重,判断：住宅和商业销售面积罕见的呈现倒挂现象，市场商业产品颇受置业者的青睐，而这一趋势预计在1-2年内仍将得到保持；,区域环境之民营经济,民营经济和规模不断扩大，富裕阶层群体规模也随之不断膨胀,判断：民营经济的快速发展，将会带动大批富裕阶层的产生，而这部分群体将会是未来商业消费市场的主力军团；,区域环境之社会消费品零售总额,社会消费品零售总额大幅增长，同比增长18.5%，消费市场活力度高,判断：社会消费品零售总额的稳步增长，表明居民消费观强，将会带动商业项目的销售；,区域环境之储蓄余额,双储余额呈现同步增长的趋势，年均增幅超过20%，财富急剧增长,判断：居民储蓄余额的不断增加，综合需求也会
12、不断增加，其中终端消费市场的潜力巨大；,区域环境之收入、支出状况,可支配收入和支出同步增长，但支出可支配收入比逐年走低,判断：综合生活成本的不断增加以及预期收入的不确定，导致居民储蓄意识增加，消费信心不足，削弱了居民的消费欲望，对此需要合理的引导；,区域环境之户籍人口,城市户籍人口稳步增长，2009年已达569万，但增幅较小且波动明显,判断：户籍人口的不断增加，对社会各项事业的需求稳步上升；,区域环境之城市规划,2010年11月2日，省住房和城乡建设厅城乡规划处发出了关于征求山东省“十二五”城镇体系建设规划意见和建议的通知；,空间框架构建“一群一圈一区一带”格局： 一群：以青岛和济南为双中心的
13、山东半岛城市群 一圈：以济南为中心的济南都市圈 一区：以东营和滨州为中心的城镇发展区 一带：以日照、临沂和济宁为中心的鲁南经济带,发展轴线构建“三横三纵”格局： 三横：包括德州-滨州-东营-潍北-烟台-威海北部、聊城-胶州沿线中部和日荷横向发展轴； 三纵：沿海轴线、京沪轴线和京九轴线；,山东省十二五规划，德州处于三横发展轴上，有效带动城市的快速发展,区域环境之城市规划,根据德州2010-2030年城市总体规划纲要，城市空间结构布局为一区、一轴、两带；一区：即以德州中心城区为发展中心，以陵县、宁津、武城和平原四个城市副中心，构建德州都市发展的核心轴；一轴：依托京沪铁路、京沪高铁、京台高速，形成与
14、京津、济南等城市对接的区域发展轴；两带：依托德滨、德商高速连接线形成的以德州中心城区为中心的东西两条经济带；,规划中“一区”概念的提出，项目所在区域将成为未来大德州的中心,区域环境之城市规划,德州市主城区规划发展定位为“东进、西优、北延、南控”东部成为城市主要的方向，开发区建设和高铁新城等；北部同样是发展的重要区域，天衢工业园往北，城区规模扩大，建设新的商贸服务区；对德州城市发展的趋势进行了系统的分析，北部将是德州市未来发展最有潜力的地带之一，商贸服务业的定位，为本项目的发展奠定了坚实的基础和强大的政策利好支撑。,北延概念的提出，未来项目所在区域将成为德州城区北部的商贸服务区,区域环境之交通规
15、划,到2015年，将形成德州市半小时城市圈、1小时交通圈，城乡交通一体化体系基本形成,“十二五”期间，全市交通运输按照跨区交通、市域交通和城市交通三个层次进行规划建设，重点是建设“三大体系”：建设设施完善、辐射宽泛、集疏便捷、衔接顺畅的大枢纽体系；建设布局合理、结构优化、安全畅通、四通八达的大路网体系；建设网络发达、信息畅通、立体集约、成本低廉的大物流体系。跨区交通：三纵两横主通道城市交通：两环四横五纵市域交通：一环五纵三横,区域发展环境总结： 1、区域区位、交通环境优越，环渤海经济圈的不断发展，必将带动德州城市综合实力的不断提升； 2、城市经济实力稳步提升，带动各项事业的快速发展，房地产业充
16、当先锋官的角色，房地产的支柱作用依然明显； 3、居民收入水平的不断提升，很大程度上将有效的带动消费市场活力的提升，商业设施的需求也随之加大； 4、城市规划下，北部将成为未来大德州的中心地带以及重要的商贸服务区；,城市宏观面以及规划层面，都为北部商圈的迅速崛起做了有效的铺垫，北部大商圈蓝图已跃然纸上,第三部分：德州商业市场研究,1、整体商业市场概述 2、商圈及商业街现状分析 3、商业市场发展预判 4、商业市场总结,城东商圈,北部商圈,整体商业市场概述,城南商圈,目前，德州商业市场整体呈现“一中心三点”的发展格局： 一中心：即指市中心商圈 三点：指城东、北部和城南三大点状商圈；,以银座为代表整合周边美食街等沿街商业，缺少商业领导者,以百货大楼为核心，整合国美、数码城形成核心商圈，呈现领导者的形象,除核心商圈外，以火车站为首的次商圈也对市中心商圈的营造起着重要的作用,城南基本以专业家具市场为主，缺少大型专业的生活、娱乐、休闲设施,以澳德乐为核心，辅以小商品批发城和德百家居广场，形成城东囊括休闲、娱乐、购物为主的大型新兴商圈,
