房地产基础知识（开发篇）

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1、房地产基础知识 （开 发 篇）,北京鸿基世业房地产开发有限公司,目 录,房地产行业概述 中国房地产行业发展历程 房地产开发企业类型 房地产开发商角色分析 房地产开发相关指标、术语 房地产开发流程和相关证照,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房地产行业概述,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房地产业 ：从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 两大要素：土地、房屋,北京鸿基世业房地产开发有限公司,

2、土 地,地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房 屋,一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,中 央 电 视 台,位于北京市东三环光华路，是建国以来国家建设的单体最大的公共文化设施，也是2008年北京奥运会的重要配套设施之一，并将成为北京市重要的标志性建筑、重要的文化景观。占地197000平方米。总建筑面积约55万平方米，最高建

3、筑234米，工程建安总投资约50亿元人民币。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,国 家 大 剧 院,位于北京市中心天安门广场西，人民大会堂西侧，西长安街以南，由国家大剧院主体建筑及南北两侧的水下长廊、地下停车场、人工湖、绿地组成，总占地面积11.89万平方米，总建筑面积约16.5万平方米，其中主体建筑10.5万平方米，地下附属设施6万平方米。总投资额26.88亿人民币。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,北京经济技术开发区,也称亦庄经济技术开发区（简称BDA）是经国务院批准建设的北京市唯一的开发区，是北京市现代制造业的核心基地。包括周围为开发区配套的物流、居住和绿化空间隔离地区，总计控制范围内的用

4、地面积达200平方公里。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,鸿 业 兴 园 一 期,我公司开发建设的精品楼盘，位于北京市丰台区造甲村。占地6万多平方米，总建筑面积22万多平方米。与怡海花园、万年花城、三环新城等项目共同构成了北京西南花乡大型居住组团。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,中国房地产行业发展历程,计划阶段 转型阶段 发展阶段 繁荣阶段 调整阶段 冲高阶段 调控阶段,北京鸿基世业房地产开发有限公司,计 划 阶 段,时间：1978年以前 特点：计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题。 关键词：住宅统建、福利分房,北京鸿基世业房地产开发有限公司

5、,转 型 阶 段,时间：1978年-1990年 特点：住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变。 关键词：土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革,北京鸿基世业房地产开发有限公司,发 展 阶 段,时间：1990年-1997年 特点：第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期。 关键词：快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金、北海炒地,北京鸿基世业房地产开发有限公司,繁 荣 阶 段,时间：1998年-2007年 特点：第二个快速发展阶段，热点城市房价开始飙升。 关键词：快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游

6、地产、旧城改造、汤臣一品,北京鸿基世业房地产开发有限公司,调 整 阶 段,时间：2007年-2008年 特点：第二个调整期，房价增长渐缓，小型开发商取得土地越来越困难，大型开发商开发模式由单一城市单一品种开发转向同区域城市群或者跨区域，多元化开发。 关键词：金融危机、拐点论、通胀、紧缩,北京鸿基世业房地产开发有限公司,冲 高 阶 段,时间：2009年-2010年 特点：重点城市地价、房价全线回升走高，开发商们掀起新一轮的圈地热潮 关键词：刚性需求、地王、广渠路、全国平均,北京鸿基世业房地产开发有限公司,调 控 阶 段,时间：2010年至今 特点：国家、地方各项调控政策密集型性出台，旨在通过控制

7、需求达到抑制房价的目的。 关键词：国八条、限购令、保障性住房、一房一价,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房地产开发企业类型,北京鸿基世业房地产开发有限公司,北京鸿基世业房地产开发有限公司,北京鸿基世业房地产开发有限公司,私营性质 一级开发资质 综合开发商 房地产专业化企业 集团子公司 跨区域开发企业,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房地产开发商角色分析,北京鸿基世业房地产开发有限公司,中 国 产 业 划 分,第一产业第二产业第三产业,北京鸿基世业房地产开发有限公司,第 一 产 业,第一产业是指提供生产资料的产业包括农、林、牧、渔业,北京鸿基世业房地产开发有限公司,第 二 产 业,是指加工产业，

8、利用基本的生产资料进行加工并出售 包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业,北京鸿基世业房地产开发有限公司,第 三 产 业,又称服务业，它是指第一、第二产业以外的其他行业 具体包括:交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织等,北京鸿基世业房地产开发有限公司,为什么说房地产业属于第三产业,房地产开发的涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并

9、改变人们生存物质环境的一种活动。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,第三产业的划分,人流服务业 物流服务业 资金流服务业 信息流服务业 房地产业是通过整合资源为人们提供居住条件和产品的产业，属于为人流服务的行业，是服务业。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房地产开发相关指标、术语,北京鸿基世业房地产开发有限公司,经 济 技 术 指 标,容积率：是项目地上总建筑面积与总用地面积的比值，一般用小数表示。 绿化率：项目绿地总面积与总用地面积的比值，一般用百分比表示。（绿地部分覆土层必须超过3米，覆土层在1.5米到3米之间的绿地按照50%计算面积，覆土层低于1.5米的不计算为绿地面积） 建筑密度：项目总

10、占地基地面积与项目总用地面积的比值，一般用百分比表示。 层高、净高：（1）层高指建筑物的层间高度，即本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；（2）净高指房间的净空高度，即地面至天花板下沿的高度。 楼面地价：又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。通常理解为可销售面积的单方土地成本，即=土地总价/可销售面积，单位为元/平方米。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,某 项 目,建设用地面积：10000平方米 规划总建设面积：40000平方米（其中地上住宅商业36000平方米；地下人防4000平方米） 首层面积：2000平方米 出让金：40000万元 容积率：36000/10000=3

11、.6 建筑密度：2000/10000=20% 楼面平均地价：40000/36000=1.11万元/平方米,北京鸿基世业房地产开发有限公司,常 用 术 语,三通一平：水通、电通、路通，土地平整。是房地产基础用地开发的最低法定要求。七通一平：给水、排水、电力、通信、燃气、热力、道路通，土地平整。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,代征地：是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照有关法规、规章的规定代征的公共用地。主要有：代征道路、代征绿地、代征市政用地等。 用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。 道路红线：一般是指道路用地的边界线。 建筑红线：城市

12、道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,用地红线,代征用地（道路）,鸿业兴园二期地形图（用地证附图）,北京鸿基世业房地产开发有限公司,日照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。根据所处气候带和城市规模不同，我国日照标准一般分为三个档次：冬至日一小时、大寒日两小时和大寒日三小时。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,常 用 术 语图,地形图：是表示地形、地物的平面图件，是用测量仪器把实际测量出来，并用特定的方法按一定比例缩绘而成的。它是地面上地形和地物位置实际情况的反映

13、。 地籍图：是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。宗地图：是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。房产图：主要包括3类图形：分幅图、分丘图和分层分户图。是办理房产证的必要图件资料。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房地产开发流程和相关证照,北京鸿基世业房地产开发有限公司,房 地 产 开 发 模 式,北京鸿基世业房地产开发有限公司,中国房地产开发模式,北京鸿基世业房地产开发有限公司,中国房地产开发程序,Step 1. 投资机会选择 与决策分析,Step 2. 前期工作,Step 3. 建设阶段,Step 4. 租售阶段,北京

14、鸿基世业房地产开发有限公司,具 体 来 说,开发商,资源整合,资金,土地,设计,施工,销售,投资决策,前期策划,采购,推广,物管,北京鸿基世业房地产开发有限公司,投资机会选择与决策分析,根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块。,在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的 利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风 险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市 文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中 观经济层面。,分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并

15、决定下一步具体研究工作,对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资 模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,前 期 工 作,策划：确定整体开发策略、产品定位设计：把前期策划或者老板的思路通过设计形成执行方案报建：取得一、二级开发各阶段、各部门行政许可手续,北京鸿基世业房地产开发有限公司,一 级 开 发,是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让

16、标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业。 生地熟地：达到可出让的标准,北京鸿基世业房地产开发有限公司,一级开发主体主要工作,发改委立项征询各主管部门意见：规委、建委、交通委、园林、市政、环保、文物等组织实施征地拆迁,北京鸿基世业房地产开发有限公司,二 级 开 发,简单地说就是在熟地上盖房子。,北京鸿基世业房地产开发有限公司,二级开发主体主要工作,土地取得：三种方式,土地二级开发,资本市场：投资 参股、土地收购、 收购有土地的公 司,土地市场：通过 在土地市场进行 招标、拍卖、挂 牌公开获得土地,行政命令式：可以是划拨也可以是协议出让,北京鸿基世业房地产开发有限公司,项目立项：发改委各专业部门意见征询：人防、消防、园林、绿化、市政、交通、教育等办理五证和其他过程文件：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证,