土地经济学第十一章土地金融

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1、一、土地金融的涵义 1、金融的含义,第十一章 土地金融(Land Finance) 11.1 土地金融的意义和特点,经济学大词典金融卷 金融即指货币资金的融通。即货币、货币 流通、信用以及与之直接相关的经济活动。,货币的发行和回笼，吸收存款和发放贷款，金银、外汇和有价证券的买卖，保险信托，国内国际的货币支付、结算等。,金融机构银行、信用社、保险公司、 信托投资公司、证券所等,2、土地金融的含义,土地金融是指利用土地为信用或担保的资金融通。一般指围绕土地开发、改良、经营等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为。,土地金融,土地信用,信用即借贷活动,二、土地金融的分类,农地金融,市地金融,农

2、地 购 买 贷 款,农 地 改 良 贷 款,农 地 经 营 贷 款,市 地 购 买 贷 款,市 地 经 营 贷 款,基础 设施 和 公共 设施 建设 贷款,房 地 产 贷 款,消 费 贷 款,1、按空间范围与用途分类,土地取得土地开发房屋建设消费土地使用权 土地使用权 房地产在建项目短期贷款（开发期限） 长期贷款,城市土地金融市地购买、市地改良、市地经营贷款房地产金融业务,2、按资金融通期限分类,1）长期信用3-5年以上2）中期信用1n33）短期信用1年,购买土地或大规模土地改良、开发项目,土地局部改良,已有土地的生产经营活动,1、安全性 2、长期性 3、政策性 4、风险性,二、土地金融的特征

3、和功能,（一）土地金融的特征,（二）土地金融的功能 1、筹集资金发展生产的功能 2、作为国家用以推行农业政策与土地政策的功能 3、促进基础设施与公共设施建设的功能 4、筹集城乡居民住房资金的功能,11.2 典型国家的土地金融制度 与政策比较,一、德国的土地金融制度与政策 1、土地金融制度的产生与发展,1770年成立的第一个土地抵押信用合作社,2、土地金融机构体系,土地抵押信用合作社 联合合作银行 土地银行 土地改革银行,3、土地金融流通的办法 社员资格 借款的申请与发放 债券的发行 借款期限与偿还,德国土地金融制度的最大特点是抵押土地债券化,二、美国的土地金融制度与政策 1、土地金融制度的产生

4、,1916年通过了“联邦农地押款法”“联邦农业信贷法” 联邦农业贷款局,12个农业信用区12个联邦土地银行 农业抵押合作社,1923年国会通过了“中期信贷法”成立了联邦中期信贷银行，向农场主提供中短期贷款。,为了弥补农业信贷短缺的问题，1933年国会又通过了另一个“农业信贷法”，成立了1个中央合作社银行和12个地区合作社银行。专门向合作社提供贷款。同时还成立了生产信贷公司，其目的在于组织、监督和资助地方上的生产信贷协会。,联邦土地银行 联邦中期信贷银行 合作社银行 生产信贷公司构成的农业信贷体系一直被认为是美国金融市场上最安全、最稳定的信贷机构。,二、土地金融机构体系,资金来源：股金、公积金、

5、债券,政府,自有,借款人入股,盈余积累,3、土地金融的流通办法,（1）发行债券,（2）贷款的发放申请审核、测量、估价、调查认可贷款,（3）借款期限及偿还35年，3040年分期偿还，每年或每半年一次,11.3 我国的土地金融制度改革与建设,一、农地金融制度的建设 （一）我国土地金融的产生与发展 1、清末1911年天津殖产银行 2、1914年劝业银行 3、1915年中国农工银行、中国实业银行 4、1934年中国农业银行，1941年，土地金融处,5、1988年，贵州湄潭县土地银行,6、农村信用合作社、中国农业银行、中国农业发展银行,（二）我国农地金融的运行模式建立土地银行,1、土地信用资金的筹措 （

6、1）财政拨款 （2）发行土地债券 （3）借入公共资金 （4）向人民银行借款,2、资金运用 （1）贷款申请审核实地查勘借款审定 订约付款事后监督,（3）利率确定,银行管理费用,损失准备或呆帐准备,利润,土地债券成本,债券利息和发行成本,固定费用（工资、办公费）可变费用（业务费）,（4）资金运用的平衡性和合理性,（2）贴现,二、城市土地金融制度的建设,（一）城市土地金融的作用,城市土地的收购储备,政府拨款,银行贷款,城市基础设施建设,城市维护建设税,公共事业附加,国家预算内投资,国内贷款,中央财政专项拨款,地方财政拨款,利用外资,市政公用事业经营性收入,其他自筹收入,20,因此，城市基础设施的投融

7、资体制改革总趋向是朝着多元化、市场化、扩大非政府投资的方向转变，而适度举债是重要特点。,（二）城市土地金融的运行模式,1、土地证券化土地抵押贷款证券化,（1）定义 以土地抵押贷款债权为基础，由金融机构或特定证券机构将其进行包装组合，在信用机构的担保下，向社会发行一定数量的有价证券的过程。,组建资产池 设立特殊目的机构风险隔离 资产的真实出售原始权益人的其他债权人在其破产时对已证券化的资产没有追索权 信用增级内部增级，外部增级 信用评级初评、发行评级 发售证券证券承销商 向发起人支付资产购买价款 管理资产池 清偿证券,（2）运作模式资产支撑证券,服务商,原始债务人,原始权益人 （发起人）,特殊目

8、的载体 （SPV),投资者,信用评级机构,担保机构,证券承销商,受托人,（3）实行土地证券化的意义 促进银行资本的流动 解决银行资金“短存长贷”矛盾 加强金融机构间分工合作，提高整个金融体系的效率 分散风险，增强整个金融体系的安全性 扩大资金来源 增加投资者的投资渠道,2、PPP模式（public-private-partnership）公共部门与私人企业合作模式,1）优点节约成本、风险分担、提高和改善公共项目服务水平、提高项目收益率,2）运行模式,服务协议 运营和维护协议 租赁建设运营（LBO） 建设转移运营（BTO） 建设运营转移（BOT） 扩建后经营整体工程并转移 购买建设运营（BBO） 建设拥有运营（BBO）,PPP模式在各种情况下的运用,设施类型,适用模型,已有设施,服务协议 运营和维护协议,对已有设施 的扩建,租赁建设运营 购买建设运营 扩建后经营整体工程并转移,新设施,建设转移运营 建设运营转移 建设拥有运营,