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1、,度假酒店设计要点专题,案例（巴厘岛）,设计理念 传统巴厘式生活方式+现代形式结合。运用独特的设计语言和传统的建筑符号。 因地制宜最大程度上尊重现有地貌，避免土方的大量开挖和回填，讲究和周边地貌的融合。尽量采用本地植物苗圃而不是采用外来植物，尽量使用本地建筑材料，尊重本地的传统技艺和材料。 酒店的客房设计成可居住的花园，而不是建筑内部空间，花园的围墙就是房屋的围墙，在花园里吃住花园就是起居室。 使用的环境技术包括：1设计尊重地形；2雨水收集和水循环使用；3通过浸泡，洼地和花园的雨水补充地下水；4所有的废水通过中水系统处理后用于浇花和冲厕所；5所有的污水通过中水回收系统；6巨大的挑檐夏天自然降温
2、；7使用热泵加热水；8自然植被为基础野生景观，促进保留野生动物；9建筑材料尽量使用现成，和可回收再生木材；10用盐水处理泳池而不是氯；11废物分类及循环利用；12公共区域自然通风；13非化学灭蚊蝇蚂蚁；14对竹木材料无毒防腐；15低能源照明；16对客人宣传自然环保；17为周边村民提供就业机会,规划任务,项目主题的鲜明性和特色性的问题： 从整体到局部，从内容到空间，都必须建立项目及项目群的特色，形成项目发展的核心吸引力和竞争力。项目清晰的市场定位的问题： 全区及各个项目目标客群问题。 相同目标客群下的同质产品竞争的问题。 同质产品的创新性问题。项目自身特点及与周边项目竞合关系： 必须通过协调9平
3、方公里的建设区，不但包括旅游休闲度假用地，同时也包括了城市功能组团，其整体开发优势必须整合周边其他项目的功能，形成整体化的发展，才能将规模优势转化为整体化优势。包括空间的整体性、功能的整体性和发展时序上的整体性等方面,一,中国青少年旅游市场的潜力巨大,Tourist real estate analysis for Kunming,最受欢迎的场馆排名,7、上汽通用汽车馆,受欢迎的原因：上汽集团通用汽车馆将美好的未来智能交通生活理念传递给了游客,同时伴随着4D电影和动感摇椅的奇妙组合，让游客都有身临其境的感觉，仿佛这里就是我们的2030。 汽车馆有三个“最”让 游客最感动 第一最：最动感的椅子。
4、借助微电脑精确控制，动感座椅与电影配合的时间精确至毫秒，可通过倾斜、振动、旋转等模仿和配合，将影片的音乐律动、拍摄视角、主人公的行走路线以及亲身体验等加诸在观众身上，使观众再也无法与电影分开，全身心地畅游在2030的城市中!仿佛就是畅游在2030的画面中，自由移动。 第二最：最未来的概念车。汽车馆的镇馆之宝负排放概念车“叶子”和电动联网概念车EN-V备受青睐，是汽车馆“最具现实意义畅想”的成果。负排放概念车“叶子”的研发理念来自对作为代步工具的汽车返璞归真、回归自然的构想。同时，EN-V使用锂电池提供动力，完全实现零排放，减少了环境污染。EN-V还实现了自动驾驶，有利于减少交通事故，且因体积小
5、巧、移动便利，一定程度上解决了停车难的问题。 第三最：最贴心的服务。从入馆到结束出馆，整个过程游客都能体验到了来自馆内工作人员的贴心服务，营运在一线的工作人员为我们提供了专业的知识和热心的服务，让游客感受到了温馨的气氛和舒适的“家” 的感觉。从安装降温喷雾设备到大功率风扇，从在排队区域安设座椅到为游客送毛巾冰块，再到免费为游客送水等等的一系列人性化服务，都体现了汽车馆尽心尽力的为游客提供最为舒适的参观体验，致力于带给游客一场完美的未来之旅。,最动感的椅子,最未来的概念车,最贴心的服务,“未来汽车馆”,二,中国青少年旅游市场发展前景广阔,Tourist real estate analysis
6、for Kunming,云南已建旅游项目,在云南省已建、在建或者规划旅游项目中，均是以自然景观、民族风情、高尔夫、湖泊及温泉养生度假项目为主，昆明市所发展项目与云南省其他项目类似，缺少自身的特色，没有发挥出人口聚集的交通枢纽和气候优势，在全国旅游度假市场上也缺乏竞争力。,云南在建或规划的旅游项目,昆明旅游业的发展困境：客流比例失调,昆明拥有非常强的气候优势，非常适合户外活动，但是客流却以中老年为主，以静态为主。 14岁以下基本是昆明旅游市场的空白 25-44岁男性是商务客群的重要特征，该客群比例超过上海比例，从该方面可判断商务客群相对饱和。,表1 2004-2009年国内游客抽样调查年龄特征比
7、较,表2 2007-2009年国内来沪游客的年龄和性别构成 单位：%,表3 2006-2007昆明国内游客年龄特征分析 单位：人次，%,昆明旅游业的发展困境：在云南旅游产业中缺少竞争力,比重越来越低，人文景观资源、土地资源缺少优势， 在周边极具特色的旅游目的地，如大理、丽江、中甸等地的开发和交通条件的改善下，昆明旅游产业日益萎缩，昆明以云南窗口定位，打民族牌、资源牌的模式日益缺乏竞争力。,表 昆明旅游总收入占云南旅游总收入比例,昆明旅游业的发展困境：缺少产业升级的引擎项目,后石林、世博园时代缺少升级换代的大型旅游项目，导致客源吸引力不断降低 昆明旅游业经历了滇池、石林、民族村所带动的几个阶段，
8、但近年来作为旅游大省的省会城市，自身旅游资源和旅游的吸引力逐步减弱，特别是在世博会之后，随着云南各地交通条件的改善，昆明逐渐成为到云南各景区的中转地。,石林:80年代,世博园：90年代末,2010 ?,民族村：90年代,昆明旅游业的发展困境：重地产，轻产业，可持续化不强,昆明旅游品牌的产品滇池国家旅游度假区有待升级： 目前地税收入的70%仍然依靠房地产税收旅游项目对于观光游览项目的依赖过大，昆明滇池国家旅游度假区2009年，旅游业总收入为44594万元，其中旅游景点收入占比高达48.1%。此外旅游项目收入很少，酒店、饭店、民族村等能够创造的税收也极其有限。,昆明各地产商力图通过旅游地产提升开发
9、附加值,昆明购房者比例构成 根据调查显示，2007年在昆明购房的人群中昆明市本地购房者占51.5，省内各地州占26.98，外省市20.37，境外1.05， 2008年，全市购房人群占比分别为昆明市52.46，省内各地州25.78，省外20.65，境外1.1，相比基本持平。昆明旅游地产发展的资源： 目前主要还是以休闲养生为主要的类型，依托湖泊景观资源和温泉资源，配合高尔夫项目，与云南其他地区的项目相比缺乏竞争优势。,昆明旅游地产并未显现特别的竞争力,昆明房价在中国各大热点旅游城市及省会城市中排名并不靠前（找昆明房价在全国的排名） 昆明房价排名从07年的16位到08年19位，09年27位，10年37位，排名逐步下滑，与全国其它大中城市房价涨幅相比，昆明涨幅较小。2010年5月房价与2007年相比，昆明房价上涨70；与一线市场北京上涨220，上海上涨134，杭州上涨126，厦门上涨112，三亚上涨146。,昆明旅游地产并未显现特别的竞争力,当昆明少量的都市新别墅刚刚跨入3万的行列，郊区度假别墅还在6000-15000元徘徊的时候，三亚的度假楼盘已经即将进入10万的时代了。,昆明2010年5月份调研别墅楼盘价格,
