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1、2009年连云港 房地产市场调研报告, 连云港宏观经济运行状况调研 国内生产总值及三产比例 连云港城市建设和规划发展,国内生产总值及三产比例,1.2008年全市人均GDP达到16808元，相当于2457美元。 2.全市财政一般预算收入占GDP比重为8.83%，较上年提高了1.03个百分点。,1.2008年，全市实现地区生产总值（GDP）750.10亿元，按可比价格较上年增长13.1%，创近4年来最快增速； 2.全市大多数指标增幅超过全省平均水平，主要经济指标普遍进入历史最好时期；其中外贸出口、城市居民收入、在岗职工工资达到近年来最高增幅，社会消费品零售达到近4年来最高增幅，规模以上工业增加值达
2、到4年来最高增幅。,（数据来源于统计局网站）,国内生产总值及三产比例, 06年以来第一产业开始降到20%以下，非农产业比重逐年上升；,1.第一产业增加值122.78亿元，增长5.8%； 2.第二产业增加值355.06亿元，增长14.5%； 3.第三产业增加值272.26亿元，增长14.9%； 4.三次产业结构为16.4：47.3：36.3。,（数据来源于统计局网站）,连云港城市建设和规划发展, 城市定位：交通枢纽、国际性海港城，沿黄海岸旅游带,1.南通上海都市圈重要的港口、工业、贸易和旅游城市； 2.徐州淮海经济区重要枢纽； 3.连云港亚欧大陆桥的东桥头堡、重要的区域交通枢纽以及江苏唯一的国际
3、性海港城市。 在江苏省旅游布局中，连云港处于沿黄海岸 旅游带，主要发展海洋、生态和休闲度假旅 游；, 整体发展战略：城市东进拥抱大海，为“国际性滨海城市”正名,连云港城市建设和规划发展,1.城市主中心：新海城区，包括市级行政、文化、体育中心和商业商务主中心功能； 2.城市副中心：连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能。,3.在“城市东进拥抱大海”的总体发展战略下，东部滨海地区是城市主导发展方向地区，东湾区的连岛和商务区是近期开发的核心区域。两者在功能上互为补充，共同推进东区滨海新城开发建设。, 城市发展三大目标，决定了商务中心的外向型经济格局,连云港城市建设和规划发展,1.国际商
4、务中心依托连云港港口、陇海铁路等基础设施，东濒海滨，西临北崮山，南起陇海铁路，北至官山，规划区域约270公顷，总建筑面积100多万平方米。 2.核心区由城市道路分为四片区，即西北区、东北区、东南区和西南区。 3.东北区：国展中心已建成首期，规划主体可向东扩建1/3。东部地块为国际会议中心及濒海绿化。 4.西北区：由商务写字楼、金融街、培训中心建筑群和高 级公寓组成，其中东南角为规划近期建的商务大厦。 5.东南区：由标志性建筑国际商贸广场大厦、国际大酒店、公寓式办公楼群、旅游与休憩综合服务中心及停车场组成。 6.西南区：保留多层住宅区，改建宾馆及培训中心，新建商业饮食文化街。,1.国际性的滨海城
5、市 2.现代化的港口工业城市 3.山海相拥的知名旅游城市,连云港宏观经济运行特征总结,1、以第一产业占比降至20以下为标志，港城开始如0607年的山东一样，走向新工业时代； 2、港口经济在未来将成为整个城市的血脉，墟沟长期受益，潜力非凡； 3、旅游经济（绿色经济）将与商业活动互相促进，共同发展； 4、上海世界博会促使长三角产业结构再次发生变革，连云港已经逐渐获益；, 连云港房地产市场发展情况调研 供求关系 价格走势 分布格局 发展预测,供求关系,房产开发总投资,市区年度开工总面积,市区年度竣工总面积,从连云港全市房产投资开发的宏观情况来看： 1.06年08年三年当中，房产开发总投资、总开工面积
6、均为逐年增长。 2.受08年整体房产市场表现低迷的影响，导致整体工程进度放缓，竣工面积环比减少。,增加24.3亿元,增加15.73亿元,（数据来源于统计局网站）,供求关系,市区年度销售总面积,市区年度价格走势,从市区整体的销售情况来看： 1.年度去化量总体呈波动上升趋势（据连云港房产网统计，09年前七个月的总销量已经超过08年全面销售量）； 2.房产销售价格逐年稳步上涨，并且涨幅逐年增加（据连云港房产网统计09年7月底，市区住宅均价为4595元/ ）； 3.结合前面供应数据和09年前7个月的总体销售表现来看，整个市场呈现“供不应求”态势，推动价格上扬。,分布格局,1.连云区、开发区主要代表楼盘
7、 龙门山庄、四季花城、久和国际新城、 映象西班牙、福港好莱坞、上城等楼盘； 主要单价区间：32003800元/ ； 2.中心区主要代表楼盘 建院未来城、万润怡景苑、国大国际花园等楼盘； 主要单价区间：45005000元/； 3.新区主要代表楼盘 御景龙湾、香溢江南、中央华府、城市走廊等楼盘； 主要单价区间：36004500元/； 4.宋跳主要代表楼盘 兰若岭秀、旺旺家缘、东方之珠等楼盘； 主要单价区间：28003500元/；,北,均价（元/ ） 32004300,均价（元/ ） 35004500,均价（元/ ） 35003800,1、港口经济在未来将成为整个城市的血脉，墟沟长期受益，潜力非凡，
8、房产价格将持续上涨，总体市场长期看好。 2、07年及以前住宅市场过快增长导致价格停滞不前，同时也影响了投资性产品的价格增长；房地产市场经过08年一年的调整之后，在09年上半年快速复苏，强大的市场需求在短短几个月的时间，使供应“过剩”价格低平的形势快速转变为“供不应求”价格持续上扬的局面。 3、城市经济初步转型成功，产业发展成为重中之重，住宅市场的持续增长有赖于产业结构的深度调整和优化。 4、港城经济总量不大，墟沟东方海逸豪园在某种意义上说是快“飞地”，其发展一方面有赖于政策支持和重视程度，另方面则有赖于自身环境和旅游资源的深度开发，形成特色。,特征总结及发展趋势预测, 连云港东部房地产板块发展
9、研究 东部城区板块发展现状 墟沟主城区板块 滨海新城板块 滨海商务板块 平山转盘板块 开发区板块,东部城区板块发展现状,东部城区的房地产发展相对独立，经过数年的长足发展，已形成墟沟主城核心板块、滨海商务板块、滨海新城板块、平山转盘板块及开发区板块等集中性发展区域。,墟沟主城区板块,范围界定：大港路以南，连徐高速以东，后云台山以北区域 代表楼盘：港城蓝天、日出东方、东港花园、郁海名郡、万烨国际新城等,墟沟主城区板块/在售楼盘横向对比,墟沟主城区板块/在售楼盘横向对比,墟沟主城区板块/在售楼盘横向对比,墟沟主城区板块特征总结,1、 传统老城区，土地资源日趋稀缺： 作为连云区发展时间最早的老城区，土
10、地资源相对稀缺，目前商品房开发都以15万方以下的小盘为主，且后续可开发楼盘资源有限； 2 、现代简约风格的高层建筑是当前开发主流： 在4.0左右高容积率限制下，30层左右的高层建筑比比皆是，而体现大都市时尚感的现代简约风格成为各楼盘共同的选择； 3、 90-130是户型最集中供应的面积区间： 户型区间跨度较大，从391房到150 4房都有涉及，除去部分单身公寓户型，目前最集中的供应区间为90-130 的两房与三房；,墟沟主城区板块特征总结,4、 住宅价格3700元左右，商铺价格从6000-20000多元不等： 该板块住宅平均价格水平在3700元左右，而裙房及沿街商铺的价格水平普遍较高，最低约为
11、住宅平均水平的2倍，而最高可以达到住宅平均水平的5倍，这一商业/住宅售价比高于一般市场普遍水平； 5、 整体去化速度较慢，个盘销售情况差异明显： 结合各盘的推盘时间与销售去化情况，不难发现该板块楼盘整体去化速度较慢，07年之前就已上市的港城春天目前销售去化率才24，而已经交房的郁海名郡销售率才勉强达到80，个盘销售去化情况各不相同，郁海名郡优于万烨国际鑫城与日出东方，港城春天因规划随意更改与质量问题销售情况最差。,滨海商务板块,范围界定：大港路以北至海边广阔区域 代表楼盘：龙门山庄、上城、东城海岸、四季花城、海客瀛洲、金海国际、金鼎湾等,滨海商务板块/在售楼盘横向对比,滨海商务板块/在售楼盘横
12、向对比,滨海商务板块/在售楼盘横向对比,滨海商务板块特征总结,1、 背山面海，环境资源优势明显： 占据天然湾区地形，得背山面水之地利，环境及旅游资源丰富，本区域是整个连云港的形象窗口，也是市政府起动港口城市战略的重点建设对象； 2 、从单身公寓、海景高层、度假别墅到商务中心，产品形态较丰富： 相比于高层建筑一统天下 的墟沟主城区，该板块的产品形态相当丰富，从针对年轻过度人群的单身公寓到度假休闲的独立别墅再到商务写字楼都有涵盖； 3、 从纯现代写字楼、新古典别墅到地中海别墅，建筑风格多样化： 相比于墟沟主城区清一色的现代简约风，该板块楼盘建筑风格呈现多样化特点，有金海国际的纯现代、上城的新古典风
13、格别墅及龙门山庄的地中海风情别墅；,滨海商务板块特征总结,4、大盘开发为主，分批推盘，后期供应量较大 ： 该板块住宅楼盘的建筑规模多数集中在20万以上，四季花城为53万，都以分批分幢模式进行推盘，除了龙门山庄处于尾盘倾销之外，四季花城和海客赢洲的开发进度刚1/2，上城才1/5左右，后期供应量估算在60万以上； 5 、非海景房与海景房平均价格差在1500元以上： 以上四个在售的代表住宅项目，都有部分房源可以看海，海景房均价已突破5000元，而非海景房均价仍维持在3600元左右，两者的平均差价在1500元以上； 6、地段与环境成为营销推广最集中的两大主题： 由于该板块占据了背山面海的优越地理位置，
14、海景成为海景房 宣传的最大锐器，而非海景房表现主题往往都集中在地段、户型、价格等方面；,滨海新城板块,范围界定：徐连高速以西面海的广阔区域 代表楼盘：瀚海国际、光伸建材、德兰家居等 板块特征： 1、政府未来发展的新城，发展潜力与不确定性风险同在： 作为政府规划的未来城市中心，滨海新城预示着不可估量的发展潜力，但同时也存在着不可预见的风险因素，这从该板块商品房项目瀚海国际后期用地随意变更可以看出，目前的不确定性因素还很多；,2、仍处于孤盘作战的时代，市场关注度并不高： 目前该板块唯一在售的商品房住宅项目只有瀚海国际，其它两个为市场型商业项目，而瀚海国际的生活配套及广告宣传仍就依赖于墟沟主城区；,
15、平山转盘板块,范围界定：以平山路与中山西路交汇处转盘为围合中心点的四周区域 代表楼盘：凤凰城、好莱坞、水榭花都、映象西班牙等,平山转盘区板块/在售楼盘横向对比,平山转盘区板块/在售楼盘横向对比,143.78/3.2.2,130.42 /3.2.1,88.23/2.2.1,123.37 /3.2.1,平山转盘区板块/在售楼盘横向对比,平山转盘区板块特征总结,1、 墟沟主城拓展区，连云区南部新门户： 南北都被自然山体包围的墟沟主城区，地理发展空间相对有限，借助入城的交通优势，平山转盘已成为连云区乃至东部城区楼市的重点板块，特别是中云火车站逐渐取代连云港东站的功能，使得平山转盘逐渐成为连云区南部新门
16、户； 2 、30万方级或50万方级的大盘开发格局： 该板块楼盘位置相邻，基本都是隔路相望，而且都规模较大，最小规模的映象西班牙也达到了28万方，而凤凰城与水榭花都的开发规模都在50万方左右，目前都处于首期开发街段，后期供应量巨大，保守估算也在100万方以上； 3、复合型社区成为开发主流 ： 无单一建筑形态楼盘，从别墅、排屋、多层、小高层、高层、商业街、商业中心、到写字楼都有涵盖，各项目规划统一走复合型路线；,平山转盘区板块特征总结,4、 产品设计与营销推广“不走寻常路”： 从凤凰城携手环球嘉年华到西班牙风情建筑的映象西班牙，从中国首创电影文化主题社区好莱坞到超高层+底层联排大胆设计的水榭花都，无论是产品设计还是营销推广，诸如此类的操作手法都接近上海、广州等中国楼市一线城市的水准； 5、 户型选择范围较广，价格水平约3300元左右： 大盘开发格局下，产品形态相对丰富，导致户型选择范围较广，从40 左右单身公寓、80-140 主流公寓、170 以上的平层大宅、到250 以上的联排别墅都可以选择，不过整体看来，90 左右两房户型当前供应较少，户型设计整体偏大；价格水平低于墟沟主城区，维持在3300元左右；,
