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1、养老地产研究报告,养老地产专题内容提纲,页码,养老地产的概念及缘起,Part 1,养老地产概念,养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。,与一般住宅的差异性,消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点； 社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。,养老地产概念
2、,老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。,养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。,医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。,养老地产分类,养老地产概念,全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 2010年全球老年人口已达到6.23亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。 世界百岁老人约15.2万,备注： 进入老龄
3、社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。,人口老年化问题,养老地产缘起,我国老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。高龄化趋势显著随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老”发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住
4、在一起的老年人）迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国老龄化社会的五大特点,养老地产缘起,发达国家养老地产研究,Part 2,发达国家老年住宅的研究背景,建立在“先富后老”基础上的养老模式 发达的生产力水平 良
5、好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发,缘由在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势 美国的太阳城 日本的港北新城 荷兰的弗莱德利克斯堡 系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区已经成为养老模式发展的新趋势。,国外老年社区产生背景,发达国家老年住宅的研究背景,西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的,发达国家老年住宅的研究背景,发达国家老年住宅的研究背景,国外养老社区的分类,美洲、亚洲的老年住宅与欧洲在运营主体区别明显,截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 与家人同
6、住的老人仅占老年家庭总数的1/4 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,发达国家老年住宅的范例德国,护理理念,环境理念,建筑理念,“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅,60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，与家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,发达国家老年住宅的范例美国,独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老
7、院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国老年住房五种模式,背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因,1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。 3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。 4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因,05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多， 目前美国老龄化人
8、口已形成了一个巨大的群体。,1、老年社区分为独立式、集合式和护理型； 2、政府会给与政策上的大力支持； 3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年社区特点,家庭成员年龄,美国太阳城中心,在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）,太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁,区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、
9、不依赖、不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。,基本信息,每一年的每一天， 太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活,太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式,六大居住区 “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院” “阿斯顿花园”（出租的独立居住
10、公寓） “自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） 生活配套 各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂 货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。,生活配套,总体规划,方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全,住宅无障碍设计,住宅高度,门,卫生间、厨房,面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用,面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过,平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯,靠近卧室，并设长明灯,紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响,室内地面平坦，不设门槛等障碍物,改变方向和高矮的地方用了显眼色
11、彩,地面和浴池底部都防滑，并设扶手,预留安装扶手的埋件,阳角抹圆，长柄门锁,地面,防滑处理,房间,照明度提高2倍以上,煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识,楼梯道加宽，以便安装升降椅,无障碍步行道、无障碍防滑坡道,低按键、高插座,健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求,患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。,健康配套,医疗服务系统,综合性医院,专业中心,眼科中心,急救中心,心脏病中心,体检中心,小型诊所,家庭看护,药房,照顾中心,心理治疗,牙医,综合医院,家庭看护,照顾中心,运动和娱乐：多元的、适合
12、老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落,休闲配套,运动和娱乐设施,高尔夫,保龄球、室外地滚球、网球,乡村俱乐部,剧场,康乐设施,Mini高尔夫,7个18洞高尔夫,高尔夫学校,三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者,全美草地保龄球锦标赛,墙球、台球,室内、外泳池,推圆盘游戏场,健身房,手工房,电脑房,活动的老人平均年龄72岁,每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。,高尔夫,健身房,学习和交流：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现,文化配套,学习交流场所,老年学校,俱乐部,进修班,博物馆,交流中心,图书馆,艺术室,教堂,木工坊,缝纫坊,烹饪班,美发沙龙,画廊,舞会,亦教亦
13、学,交流舞会,图书馆,你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。,太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加,年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围,John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。,精神关怀,志愿者之城,各种管理,城市治安维护,老年大学,照料工作,公共场地维护,厨师,开高尔夫球车,医院,商店,担任教师,服务设施,Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直
14、没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。,Marry: 74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。,Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人,根据老年人需求打造的功能体系和设施,案例启示,居住功能,医疗护理功能,生活休闲功能,文化沟通功能,志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,完整的、可应对紧急情况医疗服务系统,多元化、现代的住宅，关注人性化的细节,精神与价值诉求,丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套,方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施,方便和安全,健
15、康和独立,运动和娱乐,学习和交流,年轻和自我价值,截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。 目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“两代居”,发达国家老年住宅的范例日本,通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区
16、建设的主导,1920年日本人口金字塔图示,1960年日本人口图金字塔图示,2006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。,日本人口金字塔图示（2005年）,61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降,51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮,女性,26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮,男性,34岁：1966年出生率下降,54-55岁：战争期间出生率下降,二战期间人口下降,老年人口（65岁以上）,劳动人口（15-64岁）,未成年人口（0-15岁）,日本港北新城,老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。 突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。 完善的配套设施，优质的针对服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。,
