美国加州住房买卖合同

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1、美國加州住家購房合同買賣說明書出价: 要求填写买主的姓名及其他任何将成为屋主的姓名。在这段中也要写明地产的地址 愿意出的价钱和买主希望何时“ 交屋 ” 换言之买主何时愿意付款拥有此屋。 财务安排 ：解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“ 订金 ” 。 “ 房屋代书 ” 是指一 间不受买主或卖主影响的中立公司（俗稱：ESCROW）他们会为买主保管订金。在这一段里买 主也可标明是否需要贷款(如果需要贷款要贷多少金额)或者买主是否将以其他已有款项 购屋. 买卖完成与交屋 : 说明买主何时会搬进住屋卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住 则需注明现有房客将怎样安置并可在此段注明买主何时可以取得

2、钥匙。 费用分担与支付： 写出买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如房地产附近的环 境(房子是否位在容易发生地震火灾和水灾的地区)报告费产权保险费代书公司手续费 地价税或其他政府费用。 法定的报备声明 ( 包括含铅油漆的告知 )以及取消合约的权力 : 注明法律所规定卖方必须书 面告知买主的一些事项。例如房屋的油漆是否含铅房子是否在地震带或是容易发生火灾和 水灾的地区和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说买方如果不喜欢任何一项声明买主 有数天的时间可以考虑取消合约(大約在 17 天內) 并取回全部的订金。 集合住宅 ( 康斗 )/ 拟定单位开发报备声明 : 指出当房屋受到某些规定的管辖时卖主必

3、须 提供买主额外的资料。例如如果房子是集合住宅( 康斗)或其他屋主共用游泳池或会议室等这 类的已定条文约定。 影响房屋的状况 : 说明交屋时房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损 坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份并应负责修复双方已签约后 才损坏的任何部份。这一段也提醒买主买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地 方买主可以取消合同或者他或她可以要求卖主整修。虽然 卖主不必修复全部的问题如果 买主提出要求后卖主拒绝整修买主有权取消合同并取回订金。 随屋附卖的物品及非附属品:讲明买房子时有那些附属品。例如地毯( 不是小地毯 ) 水管电视天线冷暖气系统(

4、不包括窗式机种 ) 。如果是通常不包括在售屋之内的附属品例 如墙上的字画或家具而买主想要一起购买的话买主都可以在此注明。 買主檢查房屋現狀以及影響房屋的事項:給予買主在特定一段時間內檢驗房屋的權力。檢 查一切買主所重視的房屋狀況是買主的責任。買主可以自己檢驗或僱用職業房屋檢驗人員幫 助買主。 整修:寫明賣方如果同意負責修理他們必須在交屋前完工買主也有機會在交屋前檢查 整修是否令買主滿意。檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障: 買主承諾萬一買主或是買 主僱用的檢驗人員損壞了房屋買主需賠償賣主的損失. 產權及所有權 :為賣主解釋保障權益的一些報單。例如賣主如果不擁有全部的產權或 是別人有權使用部份

5、的地產( 例如電話或瓦斯公司或鄰居)這也可以保障某些模棱兩可的狀 況例如未經 查或難以確認實際界限的地產。 請記住圍牆和自然界限例如樹木或灌木不 一定種在界限上。 買主自己房屋的出售 :僅適用於買主需要先賣掉自己房屋才能購買此間房屋的情況。 時限, 設定條件的去除 , 取消權 : 給予買主 17天的期限檢驗房屋和審閱賣主必須給買主的 文件。過了這段時間買主必須拿掉舊書或取消購屋合同。 雖然買主不一定需要但他或她可以向賣主提出要求修理自己不接受的項目。賣主並不 是強 要作任何修復。如果買主與賣主無法打成協議買主仍然有權取消合同並拿回訂金。 如果買主在 17天內沒有以書面方式拿掉但書或取消合同或履

6、行一些合同上的義務賣 主有權取消合同。但在賣主取消合同之前賣主必須給買主書面通知告訴買主如果不修改但書或履行合同上的義務賣主將取消合同。在取消合同前賣主必須給買主至少24 小時的時間 回應。 交屋現況的最後核驗 :給買主在交屋之前最後一次檢驗房屋的機會並確定賣主已完成 所同意整修的部份 . 買主不能履行時的最大損失: 與損失有關。通常如果買主沒有足夠的理由卻取消合同 賣方可以告買主賠償損失。如果買主在這段文字前簽名然後買主假若無故取消合同雖然賣 方仍然可以告買主但是一般來說買主損失的最大金額就是所付的訂金。 解決歧見： 有多項功能。這是買方和賣方同意經由完全不與買賣相關的人解決讓買賣 雙方消除

7、歧見的作法幫助雙方解決地產經紀人無法解決的問。如果買方和賣方在這段下方簽 名就表示如果糾紛不能解決時雙方同意不上法庭而選擇由“仲裁人”來解決。仲裁人不 是法官但有權威決定買賣雙方誰是誰非及其他事項包括買賣雙方金錢上的糾紛。在這一段 中買方也同意以仲裁方式解決和經紀人在交易過程中的糾紛。 房地產稅等費用的比率分配：買方和賣方同意某些費用和定期支出如果在定期交費限期前完成房屋買賣的交易雙方將按比率分配付費。預扣稅： 買方和賣方會按稅法某些規定簽妥所需文件加州和聯邦的法律先扣下售價的部 份款項將費用寄往稅捐機關。當有需要先扣下部份款項時常常都是交由代書公司處理。某 些減免可能適用但必須保留記錄為。

8、經紀人電腦聯線服務 (MLS): 授權經紀人將買賣及條件報告給經紀人電腦聯線服務(MLS)。 MLS 有一份名單列出買方社區附近待售的房地產經紀人可用來為買方找尋最適合買方需求 的房屋。 公平住屋機會 :寫明經紀人和買賣雙方不可在買賣房屋的過程有任何歧視的非法行為。 律師費 : 列舉如果必須有訴訟或仲裁時敗訴的一方必須支付勝訴一方的律師費用。 其他專家服務的選擇 : 雖然經紀人提供買房和賣方檢驗房屋或其他可以幫助雙方購買或 出售地產的專業人員名單但是雙方可以自行選擇不需接受經紀人的建議 把握時效口說無憑整個合約變更以書面為主：提醒買房和賣方在協商議價過程中的口 頭承諾通常無法律保障除非這些口頭

9、承諾在合約中書寫列舉出來。 包括附加文件在內的其他條款及條件：買方可以在此寫出合約未印出的其他附加條件。 定義：定義合約列出的名詞字彙。 經紀人：有多項功能。首先讓買主知道自己的經紀人也可能直接或經由屬下代理人間接 與其他買方合作。 其次讓買方知道在這次買賣房屋的過程中買方的經紀人是否也同時代表 賣方。同時也讓賣方知道代表賣方的經紀人也可能試圖直接銷售其他賣方登錄在經紀人名下 或間接銷售其他賣方登錄在屬下代理人名下的其他的房屋。 買賣雙方給予代書公司的指示：第二十八段是給代書公司的指示並且告訴買方和賣方代 書公司將會要求雙方簽更多的文件。最後指示代書公司在買賣完成時付費給經紀人。 買主付給經紀

10、人的佣金：寫明在另一份書面文件中買主同意付給房地產經紀人的佣金。 出價的條款及條件 : 讓賣主知道買主將出價購買該房屋。 出價的有效期限 : 本段指定有權代表買主收取賣主接受合同的人士。除非經由委任狀的授 權外否則收取接受合同的授權沒有權責接受或簽署合同的變更。 賣主付給經紀人的費用 : 本段寫明任何賣方同意付給地產經紀人的費用。 接受出價 : 本段可讓賣方接受買主的出價或還價。還價是指賣方希望改變買主在買方條件 中列舉的某些要求但是已經同意買主其他的要求。例如賣方可能同意買主提出的全部條件 但是也提出比買方開價較高的賣價。如果賣主正式寫出還價單則合同不再對雙方具任何 法律效力除非買方在還價單

11、上簽字並交還給賣方或賣方經紀人而且確實由賣方或賣方 經紀人在限定時間內查收。在第三十三段下方為賣方簽名並用正楷書寫姓名和賣方希望重要 文件寄回的收信地址。在賣主簽名欄的下方是地產買賣雙方經紀人的簽名的格子。 簽字表示雙方經紀人明了他們所代表的買賣雙方並注明是否買方已付了訂金。在此處也注明 分攤佣金的任何協議。 代書公司簽收 : 最後一頁下方一欄是代書公司注明收到訂金的數額和所收到的所有文 件。並且也指出買方和賣方合約生效的時間。合約生效日期相當重要因為是用來計算合約上 各項時間的依據。 買方檢驗建議書 : 最後兩頁文件稱為“買方檢驗建議書”其中列出一些買方可能需要檢 驗的地產事項。例如電線水管屋頂和土質等等。一般來說買方必須在買方和賣方簽 定合約後兩周內檢驗這些事項買方可以自己檢驗但是我們極力建議買方顧用專業技術人員 較好。“買方檢驗建議書”上列舉了一些檢驗和 查的專業技術人員供買方參考。但是如果有 買方特別關心而未列出的事項買方應自動加以研究探討。