长期投资房地产评估

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1、第六章 长期投资评估,一、长期投资评估特点 二、股票价值评估 三、债券价值评估 四、递延资产评估,一、长期投资概念、特点及分类,1、概念：长期投资是指不准备在一年内变现的投资。人们通常把长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种。 广义的长期投资是指企业投入财力（包括本企业和企业以外的投资活动），以期获得投资报酬的活动和行为。 狭义的长期投资是指企业向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产，并以利息、使用费、分红、股息或租金收入等形式获得收益的行为。,从资产评估的角度来看，长期投资是指企业持有的时间超过一年，以获得投资权益和收入为目的，向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为。,2、

2、长期资产的分类 实物资产的长期投资。 无形资产的长期投资。 证券资产的长期投资。3、长期投资的特点 作为投资者，从总的方面来看，长期投资的根本目的是为了获取投资收益及资本增值。但是，在不同的条件下，长期投资的目的会以不同的表现形式或以阶段性的目的表现出来。,3、长期投资评估的特点 长期投资评估的特点取决于长期投资的特点。 （1）长期投资评估是对资本的评估。不论出资的形式如何，投资者都是把资产作为资本投入到另一个企业或特殊项目上。 （2）长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。,三、长期投资评估程序,（一）明确长期投资项目的有关详细内容。 （二）判断长期投资投出和收回金额计算的正确

3、性和合理性，判断被投资企业资产负债表的准确性。 （三）根据长期投资的特点选择合适的评估方法。 （四）评定测算长期投资，得出评估结论。,第二节 有价证券投资的评估 一般估价模型：,式中，PV-现在价值CF-现金流量K-贴现率t-时间，1- n 年,一、债券投资的评估 （一）债券及其特点 债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。 按债券发行主体来划分，可以归纳为以下三种： 1政府债券。是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。 2公司债券。是企业所发行的，在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。由于公司

4、债券的风险较高，为了保证投资者的资金安全，很多国家的法律都对公司债券的发行进行一定的限制，一般体现在：,(1)对拟发行债券的公司进行信用评级。 (2)要求发行公司提供抵押担保。 (3)对公司债券发行额进行限制。 3金融债券。是指银行及其他金融机构所发行的债券。 债券的特点如下： (1)收益稳定性。 (2)投资风险小。,其他分类,按有无担保分：抵押债券和无抵押债券 按是否记名分：记名债券和无记名债券 按能否转为普通股分：可转换债券与不可转换债券 按付息方式分：分期付息和一次付息债券 按时间长短分：短期、中期、长期债券 按能否赎回分：可赎回债券和不可赎回债券,资格：,公司法规定：股份有限公司、国有

5、独资公司和两个以上的国有企业或者两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司可以发行公司债券。,条件：,（1）股份有限公司的净资产额不低于RMB3000万元，有限责任公司的净资产额不低于RMB6000万元； （2）累计债券总额不超过公司净资产额的40%； （3）最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息； （4）筹集资金投向符合国家产业政策； （5）债券利率不得超过国家规定的利率水平；即，不得高于银行同期居民储蓄定期存款利率的40%。 （6）国务院规定的其他条件。,（二）上市债券评估,在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。 可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日

6、的收盘价确定评估值。 不论评估方法如何，已上市债券的评估值一般不应高于证券交易所公布的同种债券的买出价。当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，应参照非上市债券的评估方法对之进行评估。,（三）非上市债券评估,不能进入市场自由买卖的债券，无法通过市场取得现行市价，主要采用收益法进行评估。 1每年（期）支付利息、到期还本的债券评估。 式中： P-债券的评估值； P0-债券的现值； Ei-债券在第I年的预期收益（利息）； r-适用的折现率。 注1 参见辅助阅读,注1 ABC公司持有CDE公司发行的债券，面值总额为5万元，CDE公司每年按12%支付一次利息，债券期为5年；若银行存款利息率为10%，预期

7、5年内物价上涨率保持在5%的水平。试求该债券的评估价值。,答案： P0 = P0（P/F15%5）+P0r（P/A15%5） = 500000.4972+5000012%3.3522 = 44973(元),2到期后一次性还本付息的债券评估。评估时应将债券到期时一次性支付的本利和折现求得评估值。其计算公式为： 式中： P-债券的评估值； F-到期时本金和利息之和； n-评估基准日到债券还本付息的期限； r-折现率。 关于本利和F的计算，应视债券利率是采用单利率计算或是复利率计算而定。,（1）采用单利率计算时，计算公式为： F = P0（1+ mr） 式中： P0-债券面值或计算本金值； m-债券

8、的期限或计息期限； r-债券利息率。 注2 参见辅助阅读 （2）采用复利率计算时，可按下列公式： F = P0（1+ r）m 式中：符号意义同上。,注2 ABC公司购买CDE公司的债券20万元，5年到期，年利率为10%，计单利；银行利率为10%，通货膨胀率为5%；评估时，ABC公司的债券购入时间已满3年，请评估该债券的价格。,答案：,二、股票投资的评估,（一）股票基本知识1、股票概念(STOCK)股票是股份有限公司为筹集主权资本而发行的有价证券，是公司签发的代表股东所持股份的凭证。它代表了股东对公司的所有权。,2、股票价格,股票不仅种类多，而且有多种价格，包括 (1)票面价格； (2)发行价格

9、； (3)账面价格； (4)清算价格； (5)内在价格； (6)市场价格等。,3、股票种类, 按权利和义务分：普通股和优先股； 按是否记名分：记名股票和无记名股票； 按有无面值分：有面值股票和无面值股票； 按发行对象和地区分：A 股、B 股、H 股、N 股； 按发行时间分：旧股 和 新股。,4、普通股的基本特征,（1）期限上的永久性； （2）责任上的有限性； （3）收益上的剩余性、不确定性； （4）清偿上的滞后性； （5）高风险性； （6）股权分散性。如（美）约翰.洛克菲勒家族只拥有大通曼哈顿银行5%的股份，却能控制其经营与发展长达15年。,新浪科技讯2007年 10月16日消息，阿里巴巴在昨

10、日举行的全球路演上公布了招股说明书初稿，根据该文件显示，在上市公司中，马云个人持股比例不到5%。 不过马云并非中国企业界的特例，华为精神领袖任正非也仅持有不到1%的股份，华为也是一家采取大部分员工持股的中国企业。,绝对控股指占有公司总股本50以上的股份就是绝对控股 相对控股就是占有公司大部份的股份，虽不超过50，但已公司的第一大股东 相对控股,一股独大,占30%,70%分散 绝对控股:=51% 超绝对控股:75%,5、普通股股东的权利,（1）享有表决权，通过股东大会对公司的主要政策和决策行使表决权； （2）股票出售、转让权； （3）优先认股权； （4）分享公司利润的权利； （5）剩余财产求偿权

11、； （6）对公司帐目及公司事务的查询权。如：公司章程、股东会议纪要、会议记录和财务报告，监督公司的经营，提出建议和质询等,6、优先股,优先股是具有某种优先权的股票。优先股的特征：优先股是公司权益资本的构成部分，但它又不同于普通股，是一种兼具有普通股和债券双重特点的有价证券。主要特征有二：1、具有一定的优先权；（优先分配股利、优先分配剩余资产、享有部分管理权，当研究优先股的问题时，有权参与表决。） 2、优先股的股利率是固定的。,优先股的种类：,1、累积优先股和非累积优先股； 2、参与优先股与不可参与优先股； 3、可转换优先股和不可转换优先股； 4、可赎回优先股和不可赎回优先股； 5、有表决权和无

12、表决权优先股； 6、股息率可调整的优先股和不可调。,（二）上市股票的评估 上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。 其计算公式为： 上市股票评估值=股票股数评估基准日该股票市场收盘价,（三）非上市股票的评估,1优先股的评估。按照惯例，优先股在发行时就规定了股息率。对优先股评估，评估人员可以根据事先确定的股息率计算优先股的年收益率，然后进行折现或资本化处理。其公式为： 式中： P-优先股的评估值； Ri-第i年的优先股的收益； r-折现率； A-优先股的等额股息收益。 注3 参见辅助阅读,注3 被评估企业A拥有企业B优先股100股，每股金额为1000元，股息率为15%，评估人

13、员根据安全利率为10%，企业B的经营风险报酬率为2%，确定本金化率为12%，并根据上述资料计算企业A拥有的优先股的价格。,答案： P = （100010015%）/12% = 125000（元）,如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售意向，此类优先股可按照下列公式评估： 式中： P-评估值； Ai-持有其第i年的定额股息； Rn+1-转让市价。,2普通股的评估。普通股的股息和红利的分配顺序是在优先股收益分配之后进行的，收益额不固定，实际上是 剩余权益的分配。 (1)固定红利模型。是针对经营比较稳定、红利分配相当稳定的普通股的评估设计的。用公式表示： 式中： P-股票评估值； Di-下一年

14、的红利额； r-折现率或资本化率。 注4 参见辅助阅读,注4 A企业持有100股B企业非上市股票，每股票面金额为1000元。评估人员根据B企业未来收益水平比较稳定，决定按固定红利模型对A企业100股股票进行评估，据分析测算，B企业未来5年的每股股票红利分配情况如下： 第一年150元，第二年160元，第三年180元，第四年170元，第五年180元。B企业的风险系数为3%，评估时国债利率为9%。 根据以上资料按固定模型计算每股股票的现值。,答案：,(2)红利增长模型。红利增长模型适合于成长型企业股票评估。成长型企业具有发展前景好、潜力大、追加投资能带来较高收益的特点。其计算公式为： 式中： P-股

15、票的评估值； Di-下一年股票的股利额； r-折现率； g-增长比率。 注5 参见辅助阅读,注5 ABC公司持有CDE公司非上市法人股100股，每股面值100元。某资产评估事务所的评估人员根据ABC公司评估前各年从CDE公司获得的股票收益和对CDE公司未来经营情况及外部环境的分析，认为CDE公司发行的公司股红利呈增长趋势。在可预见的年份，红利递增率约为2%。CDE公司的风险报酬率为2%。无风险报酬率按国债利率10%（一年期）计算。据测算，CDE公司股票下一年的红利率为11%。根据上述资料，计算ABC公司拥有的每股股票的现值。,答案：,第三节 股权投资的评估,基本内容 一、股权投资的形式 企业以直接投资形式进行股权投资，主要是由于组建联营企业、合资经营企业或合作经营企业等而进行的投资。 通过协议或合同，规定了投资方和被投资方的权利、责任和义务，以及投资收益的分配形式，比较常见的有： 1按投资方投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净收益的分配。 2按被投资企业的销售收入或利润的一定比例提成。 3按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬。,