商场式产权投资商铺的风险分析

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1、商场式产权投资商铺的风险分析商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积 划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发 量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风 险性。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权 分割销售后，会出现数量众多的不同背景的业主，致使项目在管理上难 以协调，使项目在经营上难以成功。具体表现为以下几种情况： 1、管理失控： 商场产权销售后，进入项目实际经营的是与产权小业 主签订租赁合同的商户或是拥有产权进行自营的业主，而管理公司则是 “纯粹”的第三方。一其在管理上没有多大的真正意义上的话语权。从 而极易

2、造成项目整体管理的失控。 2、业态失控： 商铺投资者在购买产权成为小业主后，就有了选择租 户的权利，而不同的业主对租户有不同的考虑，因此商场在整体上难以 实现合保持科学合理的业态组合。 3、开发商将商业项目的产权出售后，已经不再享有物业升值带来的 回报。 因此不可能再投资对项目进行经营促销。而经营管理公司由于难 以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利，因此其向商户收取促销费用也有相当大的难度。久而久之，经营管理公司也就丧失了举办促销 活动的热情，使商场处于一种可怕的自然经营状态。 对商场内产权式商铺生存与发展的思考目前，南阳产权式商铺的发展可谓如火如荼，也随着时间的推移， 较早购买此类商铺的

3、业主也面临着和商业经营管理公司继续签定委托经 营合同的现状，而面对国内其它城市纷纷扰扰的产权式商铺，有开发商 关门倒闭的、有主张返租和不主张返租两种意见业主斗殴的，有签约比 率达不到要求商业经营管理公司处于两难决择的等等。产权式商铺成了 雾里看花，业主究竟该何去何从，成了产权式商铺业主的心病。笔者根据多年接触的商场内产权式商铺的经营状况，认为可以从以 下几个方面客观看待此类商铺。所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这 是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权 和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近几年才开始出

4、现在国内的一些城市。本文所提到“ 商场内产权式商铺” 的定义，就是开发商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营 管理公司的名义，承诺投资者（买方）在一定年限内给予每年固定或一 定比率的回报。 一般商业经营管理公司所承诺的回报年限为5年，最长的 可达 20年，这为商业经营管理公司与大型商家签订整体（区域）租赁合 同奠定基础。一、产权式商铺是如何实现业主收益的商场内产权式商铺的特点，主要表现为商铺业主出于投资目的，将 业权商铺通过开发商或第三方公司整体委托，进行统一经营，商铺业主 获得定期的投资回报。这种投资产品的根本属性就决定了业主的两种投 资回报形式。一种是统

5、一返租的收益率。为什么是统一返租呢？这主要是体现一 个交易的公平原则，面对同一个物业的不同业主，不同的回报率或不同 楼层的回报率都是不足取的，因为投资的产品在同一个场所，并不能因 为某个区域的好坏衡量另一个区域的好坏，这是一个辩证的问题，商场 的根本属性是商品，一楼的商品卖的再好，也还需要三楼的男装、五楼 的床品、六楼的图书或七楼的美食，这种集合型商品的辐射能力是非常 强大的，单靠某一层不但不足以稳定维持经营，更不能保障物业的运转 和广大业主的收益。所以，统一返租的收益率是收益的主要表现形式。第二种是从铺位升值后的产权转让获取收益。往往商场类产权式商 铺有增值快，周转快的特点，商场一但经营稳定

6、，商户趋之若骛，那商铺的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是郑州的银基商贸城，从一 开始销售的几千元每平米，到现在的十几万元每平米。巨大的利润空间 也是推动产权式商铺发展的强大动力。二、商场内产权式商铺要不要自行经营开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指 定的商场经营管理公司统一经营，由经营管理公司按期提供业主的回报 率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。统一经营的优点是有利于商场的统一规划和管理；有利于商场的整 体宣传；有利于提高商场的辐射能力；有利于招聘专业管理人才和引进大型品牌进驻；有利于设施设备的维护和保养；有

7、利于强力保障业主的 投资回报。 那么统一经营的缺点是什么呢？笔者认为是主要体现在限制 业主对自己拥有商铺随意处置权。也就是说，业主不能说卖什么就卖什 么，想怎么卖就怎么卖， 必须服从统一的商业经营和必要时的业态调整。 自营的优点有哪些呢？一是经营品种的灵活性，二是商铺处置的灵活性。 但自营最大缺点，却是无形中迫使商业管理公司放弃整体经营的杀手， 商业管理公司通过专业的规划设计。哪里是少收租金的区域，哪里是多 收租金的区域，都有合理的规划和安排，一但商户自营，就会打乱这种 规划，使收支无法平衡，被迫放弃管理。所以，笔者认为，个别商户的自营不影响大局，但普遍的自营却不 可取。因为这种区别在实际操作

8、中并不好把握，笔者主张：业主先同商 业管理公司签定统一经营的合约，保障自己的稳定收益。如有经营需求 再从商业管理公司租赁商铺进行经营。三、多数产权式商铺失败的根源多数商场内产权式商铺失败的根源是众多业主经营思想的不统一， 有要自营的，有不愿自营的。自营的业主说自己有商业经验，不自营业 主的说你的经验只能代表你自己，并不能给全体业主带来实际的收益保 障，从而引发争议和矛盾。这里举两个案例： 一个是百联北上海购物中心。因为委托经营合同 到期，一部分小业主拒绝签定继续委托经营合同，至使在2008年9月，同意签约的和不同意签约的两派小业主发生了群殴事件，导致警方出面干 预，严重影响了百联北上海购物中心

9、的正常经营。另一个是长沙的益友商业广场。2002年1 月，马来西亚的百盛进驻 益友商业广场，虽然面积只有8000平方米，但年销售额却有1.71亿元， 百盛的租期是 2008年到期，当时位置好的业主就提出增加租金，有的满 天要价，不满足就自营，还有一部分业主希望百盛留下，统一经营，为 此，两派业主之间也发生了直接冲突。但即使生意再好，2008年4月，百 盛毅然选择了从益友商业广场撤除，原因是245个产权式商铺的业主“ 各 怀心思 ” 。百盛撤除后，业主接手商场，但失败来的很快，目前商户几乎 全部退出，空留衰败的商场。其它的包括较早的郑州五彩购物广场和后 来的汇龙城都因业主委托的问题关门停业，但不

10、论什么原因，业主的直 接经济损失是无法挽回的。由此可见，业主统一经营思想，对投资回报有一个理性的、长期的认识是支撑产权式商铺稳定发展的关键所在。业主固然对自己的资产有 处置的权利，但随心所欲、不顾大局的短见，只能加速商场整体的经营 下滑，最终导致关门的局面。所以，维护多数业主认同的返租合同就是维护包含少数不认同业主在内的全体业主的根本利益。四、商场内产权式商铺的出路从全国从多案例可以得出一个结论：商场内的产权式商铺，只要涉 及小业主，就必须走统一经营管理这条必由之路。分散经营，各自为战 的经营形式，不是不可以走，但也只适合业主数量不大，意见便于统一 的小型商业地产。 大型商场内产权式商铺，一旦

11、不进行统一经营管理便会走向没落。尤其涉及到具体的管理事宜，比如电梯等设备的开闭馆运行和维护 保养；水电气费用的节能降耗；宣传的整体思路和执行；消防设施的管 理和操作；保安保洁的具体管理；商场环境的布置和美化；促销活动的 组织实施等等，没有专业的组织和人员是不能推动大型商场在竞争激烈的市场中前行的。唯有前期占主导地位的业主和中期占主导地位的经营商户及后期占 主导地位的商业经营管理公司三方面共同携手，通盘平衡各方利益，才能实现真诚合作，互惠同赢的大好局面。产权式商场商铺遭遇信任危机（市场周报 2005年6月10日报道）全国产权式商铺 70难逃失败的命 运，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑

12、，一些项目出现了 回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷等问题。随着北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营，产权式商铺这种 地产经营方式受到了各方的质疑，特别是开发商的信誉被大打折扣。产 权式商铺对投资者而言到底是机会还是陷阱？ 产权式商铺风险乍现,“ 黄金旺铺 10万元起售，仅头三年经营者会向购 买者返还相当于总投资额30的租金 ” 。这样的广告词吸引许多有钱人蠢 蠢欲动。从去年到今年，每一个新的产权商铺的出现，都会引起一轮中小投资者的追捧。因为大部分开发商打出了投资回报较快的承诺，吸引 了中小型投资者。 商铺投资历来是有产者投资的热门选择，商铺以其潜在的升值空间， 已经成为部分城市市民继股

13、票、住宅之后新的投资热点。去年产权式商铺销售形势更是比较火爆，究其原因，首先是相较于以前商铺整层的销 售，很多老百姓的投资没法实现，于是不少开发公司在经营销售时将整 层铺面划分为若干 30至50平方米的商铺，这样总价降低了，也满足了一 些老百姓成为铺主的心愿。其次,满足了百姓对私有财产追求的需要，有 了房子以后就是买铺面，产权式商铺有产权， 同时经营也不用自己发愁； 对开发商而言， 也能够很快以高价售出所开发的项目，让资金快速回笼， 获得收益。对银行来说，40的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例 并不高， 10年还清，期限也不长，风险自然减少了。另处，高回报也是 吸引投资者的原因。然而从巨库、

14、第五大道的惨淡经营到碧溪家居广场 的停业转型，投资者所希望的8至 10的承诺回报大都落空了。 两年前，碧溪家居在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主们办理 产权，有高额租金回报，还可银行贷款。最终，碧溪家居共卖给2000多 业主约 5000个商铺，收钱近 6亿元。但到 2005年3月，业主得到的答复是， 租金和产权均已无法兑现，而此时已经关门的碧溪家居广场却没钱退还 业主， 2000多名业主无奈只好将碧溪家居广场告上法院。 产权商铺为何连连失败？业内人士分析，导致这类失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主都有权经营自己的零散铺 位，整个商铺难以通过统一管理培育出一个鲜明的特色，没

15、有吸引顾客 前来购物的理由。而当前的商业地产开发大多选择的是分割销售方式， 地产商的资金链压力越来越大，而商业地产开发的资金流要远大于住宅 和写字楼的开发，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售 这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的。资金压力让开发商对分割出售欲罢不能是现在商业地产开发的一处“ 硬伤” 。 据专家分析，目前产权商铺销售项目所暴露出来的问题是共同的。 其一，他们选址在传统的商业中心区。传统的商业中心区内，经营者获 利空间反而狭小，反溯至投资者，使得投资者赚不到钱；其二，小商品 市场的业态缺乏统一规划，经营者各自为政，难以获利；其三，承诺回 报率的开发商缺乏诚信；其四，投

16、资者在选择商铺的时候一味比较谁承 诺的回报率更高，其实他们更应该关注项目是不是符合城市规划要求。 投资产权式商铺的几大风险 记者连日采访多位资深商业地产界专家，普遍认为投资产权式商铺 至少要防范三大风险： 首先是差价补贴的风险。经营商场者作为一个商业的整体租赁者，其租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在差距，发展商不能一味提高售 价和回报率。 其次是商家经营不善带来的风险。在长期的承租期中，如果经营管 理不善，就无法向投资者提供租金。要回避此类风险，一方面应选择实 力雄厚的知名商家；一方面要针对自身项目素质，判断商场具有市场经 营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下。 北京易铺网 CEO 陈建明认为， 在开发商把过多精力放在如何卖出商 铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操 作阶段， 开发商或经营方必须面对每年8至10的回报压力， 这样就会 迫使开发商还得回过头来重新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问 题。 以巨库为例，开始的定位是青年时尚休闲购物场所，但是安定门周 边却是各大部委居民聚居区