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1、正盛城市星座 2010营销策划报告,商业秘密声明,本文内包含的资料属于*股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对*顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果*股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,PART I 项目印象,The First Impression,关于区位 河东中心商圈边缘紧邻工业开发区未来岳塘新城政务、商业核心范围内距河东商圈5分钟车程距市府8分钟车程,区位：河东中心
2、商圈边缘，紧邻工业开发区 项目直临建设南路，邻近书院路。湘潭城区南部，国家高新技术产业开发区内，为河东新城区商业中心边缘地带。 规划：岳塘新城核心区，湘潭工业发展主轴 湘潭市的总体规划中，湘潭国家高新技术产业开发区将以书院路为区隔，重点向南边的下摄司发展重工业，位于书院路以北的本项目所在片区未来主要为厂矿企业服务的住宅区。 距离：通达性好，距中心区距离车行便捷 本项目位于河东新区商业中心边缘，距长沙市城区35公里，约40分钟车程；距离湘潭市中心约15分钟车程，距离湘潭县中心约10分钟车程。,湘潭县中心城区 车行10分钟,长沙方向 车行40分钟,河西老城区 车行15分钟,步步高百货,莲城步行街,
3、河东 商圈,建设路,吉安路,芙蓉路,电工路,书院路,双拥路,河东大道,湘钢/湘电集团,工业开发区,本项目,车行5分钟,车行8分钟,市府,关于交通 紧临河东河西纵向交通动脉建设路项目三面环路，通达性好多趟公交车线路，交通便利,项目三面环路，通达性好，直临城市主干道建设路，连接河西河东的纵向交通动脉。社区紧临建设路公交站点，多趟公交车直达项目，可通往湘潭市中心、市府、湘潭县等，包括有15路，106路，10路，108路，19路，118路等趟次公交线路,公交站点,关于周边配套 基础性市政生活配套较完善商业以服务性住宅底商为主，档次较低业态单一、以杂货店&餐饮为主,银行：工商银行、邮政储蓄所医院药房：湘
4、缆医院、冯自军诊所、湘潭市第一医院、文康大药号学校：友谊学校、湘缆中学、湘缆幼儿园、新造幼儿园、城建学院、电气职院市场：亿家隆超市、湘缆菜市场公园：街心公园、岳塘公园宾馆饭店：华悦宾馆、蒙地卡罗茶酒楼娱乐休闲：湘缆俱乐部,银行,超市、市场,医院、药房,学校,公园,工商银行,邮政储蓄所,城建学院,湖南电气职院,华都国际大酒店,华宇国际大酒店,岳塘公园,华悦宾馆,亿家隆超市,文康大药号,街心公园,俱乐部,宾馆饭店,关于项目四至 周边为老居民区环境杂乱、观感较差南向有城市绿地公园但品质、参与性均一般，对项目无强势提升价值,老旧居民区，环境杂乱,湘缆俱乐部,湘缆菜市场,小型绿地公园，目前为私营酒楼,湘
5、辉钢绞线、建隆汽修,友谊学校,关于指标 中高容积率小规模商住综合社区红线范围内绿化率较低,规划用地面积：8710 总建筑面积：48345 商业面积：9246 住宅面积：39098 地下室面积：3022 建筑基底面积：3114 容积率：5.55 建筑密度： 36% 绿地率：18% （不含公园绿地） 公园绿地面积：3128 总户数：348户 停车位：155个 建筑限高100m,建 设 南 路,项目认知：户型产品分析 80-140市场主流产品户型舒适实用产品附加值高（空中花园可改房）,户型设计亮点： 1、户型方正规整，南北通透 2、套房式主卧空间，且卧室均带飘窗设计 3、舒适尺度：主卧开间为3.3-
6、3.9米，客厅开间为4.2-5.1米 4、多阳台设计，赠送空中花园，产品附加值高,A户型133,城区边缘发展主轴小规模商住社区,项目印象小结：,A、地段价值明显，核心区边缘，规划利好 城市商圈边缘&完善生活配套&未来岳塘新城VS旧城杂乱区域印象,本项目： “产品” “地段” “规模”“资源”,B、中小规模，资源禀赋平平，较低绿化率 城区边缘中小规模&内外景观资源平平&较低绿化率,C、主流高附加值产品，一线临街商业 领先市场的高附加值产品&商业临街面较长&临城市主干道,项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）,尽快启动（风险）成功立势（价速、品质）利润为先,A、尽快启动风险可控 产品能够快速进入
7、市场兑现价值,B、持续开发核心驱动力 （1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势 （2）保证客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业价值递进攀升,C、利润为先价速&品质 （1）看齐市府标杆产品价格，整体均价达到4500元/ （3）打造湘潭高品质楼盘，为商业产品快速销售及溢价奠定市场基础。,利用SCQ模型来确定核心问题,R1： 非期望结果 按常规发展的可能结果即 S：市场现状,R2： 期望结果 我们的期望目标即 开发商的目标,C （矛盾或冲突）,Q （核心问题）,PART 市场观察,The Market Observation,湘潭正处于城市价值快速提升中： 长株潭城市群规划实施，整合区域资源，加强了
8、区域竞争力，湘潭城市地位进一步得到提升，城市化进程加快,湘潭房地产市场发展趋势,（1）关于城市,07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区,长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路 当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化,城际轨道投入使用后，长株潭核心区的通勤时间将限制在30分钟内，长株潭至“3+5”其他中心城市为60分钟，其他次中心城市之间往来在90分钟。拟设置18个站点的长株潭城际铁路，将加快城市
9、群的建设和资源的整合,推动三市房地产产业格局巨变，加速湘潭的城市化进程，影响湘潭房产开发热潮。,随着长株潭融城规划的逐步实施，湘潭房地产市场发展迅速，向北向东对接长沙、株洲，城市外扩趋势明显，开始多组团、多中心发展,城市结构：2005年前，湘潭以河西雨湖区为城市中心，河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心及湘钢企业生活区。,城市结构：2003年九华经济片区的建立、2005年湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区，带动河东地区的开发建设，城市开始向多组团、多功能中心发展，房地产市场迅速发展。,城市总体规划，湘潭将着力打造河东岳塘新城，项目所在区域为河东核心区边缘，以市府为原点的核心区域未来将发展
10、成为政务中心，经济中心,岳塘新城,荷塘物流园,双马工业园,核心区,建设双马工业园、荷塘现代综合物流园和岳塘新城（简称“两园一城”）建设“两园一城”，重点在规划编制、体制构建与机制创新、载体建设、产业发展、优化服务等方面取得突破，把“两园一城”建设成为先进制造业、现代商贸物流业和高端服务业的聚集区，成为推进新型工业化、新型城市化、现代服务业发展的主要载体，实现“再造一个岳塘”的目标,城市结构：随着长株潭城市群进程的加快，湘潭城市版图进一步扩张，根据湘潭城市总体规划，将湘潭市域城镇打造为“一心五区、两轴两通道”，向东建设岳塘新城区，形成城市副中心。,新区空间将按“一心、三园、三片”进行功能结构布局
11、，即以岳塘新城核心区为中心，建设红旗水库湿地公园、荷塘现代综合物流园、竹埠港循环经济园、板塘生活片区、东部生活片区、北部生活片区等六个功能组团。,湘潭2020年主城区人口将超过200万，GDP总量为3000亿元左右，人均GDP达到8万元以上。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,湘潭超过13%,从湘潭经济发展状况判断，未来五年湘潭房地产市场将进入高速发展阶段,湘潭市近六年来经济增速均保持在13%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，湘潭市房地产处于高速发展时期，房地产市场需求旺盛。,长株潭整体区域和核心地区经济社会发展目标系列指标预测见表,根据规划推荐指标预测： 长株潭核心地区人均
12、GDP规划到近期2010年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。,（2）关于市场,07年之前，湘潭房地产市场投资规模保持高速增长，08年首次出现负增长；09年市场快速回暖，全市房地产开发投资48.21亿元，同比增长40% 虽然湘潭房地产投资额不足长沙十分之一，投资规模较小，但除08年外，一直保持着较高的增速，09年增长率更是远超长沙，市场前景看好,湘潭房地产投资规模处于低位快速增长期，随着长株潭一体化进程的加快，城市化进程的加快，未来房地产投资规模上升空间加大,湘潭经济社会发展系列指标,从历年供求来看，整体供应量和销售量都在扩大，除了08年受到政策调控的影响外，整体表现出稳步上
13、升的态势。 而在供求关系上，供不应求的形势日趋明显。 从历年销售情况上看，湘潭市场商品住宅均价保持稳步上涨，09年达到最高值； 06-08年3年期间，商品住宅成交均价增幅呈加速态势； 受08年市场拐点影响，09年成交均价增幅减小，但仍未改变价格稳步上涨的态势，10年价格持续上涨,近年湘潭房地产市场供销两旺，整体呈现供不应求的状况，成交均价及成交量稳步上升，年均成交量在160-180万之间,湘潭房地产市场历年供销走势图,湘潭房地产市场历年销售均价走势,当前湘潭市场发展向上势头良好： 今年消化保持200万平势不可挡，均价继续上扬突破3200元/平,2010年1-10月网签成交量已达170万平，10
14、年成交突破200万平指日可待。 2010年湘潭整体成交均价持续上涨，当前已上涨到了新的历史高度，8月份突破了3162元/平，10月份整体市场均价达3027元/平。,房地产市场格局初步形成，6大板块自成价值体系，板块功能明晰，市府板块成为目前置业热点板块，建设路板块、河西板块次之,整体市场产品发展处于初级阶段，物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主产品类型，但市场已出现细分产品的趋势,在长株潭融城趋势下，湘潭市房地产对市外及省外人士吸引力增加，外地人士在湘潭购房比例达40%,2009年，湘潭市共销售商品13801套，其中外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房
15、主力。 数据显示，随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，湘潭市商品住宅逐渐成为其他两市居民购房的重要选择，还吸引了很多一线城市，如上海、深圳等地的居民来投资置业。,09年相关单位统计数据表明：外地人群购买5608套，占销售总量的40%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力,本地开发商是现今湘潭市场的主力军，市场占有率及影响力高，形成市场壁垒。,近年湘潭本地开发商以城郊与金侨为代表，在市场具有较高的影响力与号召力，客户信任及支持力高，形成壁垒。,那城郊的楼盘都很好卖，还是块地就可以全部卖完，客户很信任他们的品牌，不会推迟交房或是搞别的，工程进度很快，客户口碑好。芙蓉铭都置业顾问
16、,湘潭房地产发展环境小结：,湘潭房地产发展的6个突出特点 （1）上升型市场：房地产发展空间大，成交量价稳步上涨，需求旺盛 （2）扩张型市场：形成多板块格局，城区及新兴板块供应逐渐增大 （3）转型期市场：产品类型处于初级阶段，但已出现细分产品趋势 （4）外放型市场：外来购买人群比例较高，与市内购房人口比近1：1 （5）垄断型市场：本地开发商占市场绝对份额，影响力高，建立市场壁垒,房地产市场环境特点： 整体活跃/河东区域价值认可/产品出现细分趋势/外地人群购买力度大/本地开发商主导市场,白银时代,青铜时代,价格：2500元/平以下 消化量：700万平以下 购买力：2009年GDP522亿元，人均GDP1.8万元,黄金时代,价格：2500-6000元/平 消化量：约1000万平 购买力：2010年GDP768亿元，人均GDP2.5万元，预计2015年GDP将达到1460亿元，人均GDP将达到4.6万元,
