《2011年高新区黃河路项目操盘全案策划课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年高新区黃河路项目操盘全案策划课件（191页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,二一一年八月,2,写在前面的话：,项目能否成功，其实取决于我们的态度和方式。,3,超前半步赢,我们对黄河路的想法,4,从对前期市场开始，现在,对黄河路项目来一次透视,此时的刻薄，其实是为了面市的从容。,前期检视,5,5,1,项目背景研究,5,关于项目定位,6,项目规划建议,4,项目地块研究,3,包头楼市研判,7,项目营销策略,2,宏观环境研判,6,对外为全国一流特色高新区赋予“灵魂”；为自治区塑造“唯一高、新典范”；为包头实现“高价值的峰值”。 对内实现开发利润最大化，培养高素质人才及精英团队，打造另一种非程式化开发模式的成功新路。,7, 外围区域市场成熟随着城市发展的需要，外围市场项目和
2、区域的配合度提升，项目自身和生活配套环境将不断改善，其将逐渐成为市场的主角。 国家级高新区价值抬头始终稀缺，无法复制，拥有最强最广泛吸引力的城市价值将在有开发基础的项目上再次彰显，其市场的顶端效应再度放大。,8,8,核心价值定位着眼全自治区的占位高度！决定区域发展的未来；代言包头，成为高新区又一亮点 区域的使命和区域的定位使得城市更新价值是我们的第一价值 对高新区的价值发现也要求本项目打造新的标杆项目 区域定位要求我们必须站在一定的高度重塑商业、商务、生活配套及设施 大量特有资源，使我们最终成为为高新区形象和灵魂的稀缺项目,9,9,10,10,战略高度看包头,产业布局看包头,宏观经济看包头,城
3、市规划看包头,商圈现状看包头,1,项目背景研究,5,关于项目定位,6,项目规划建议,4,项目地块研究,3,包头楼市研判,7,项目营销策略,2,宏观环境研判,11,11, 金三角 GDP总量、地方财政收入等10项重要经济指标总量均占到内蒙古的一半以上；人均GDP、人均收入已达到沿海发达地区水平。 打通城际高速公路环线，实现金三角“2小时经济圈”。 新建或改造三市之间的城际铁路线，打造金三角的“1小时经济圈”。,积极稳定的区域合作，立足晋陕蒙宁，逐步发展成为国家级城镇群，成为东北亚联系外蒙、中亚、日韩，服务京津冀、华中、华南的国际级能源中心。,12,12,一体化发展的“呼-包-鄂”，差异化的城市角
4、色定位；包头市的经济发展模式，未来的发展潜力较高，将成为（一直处于）城市群经济排头兵。,13,13,包头产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于青山和昆区。,区域产业特征鲜明： 全市第二产业形成五大板块、六大产业基地格局，分布于包头外围； 中部以青山区和昆区是全市行政、商务中心、金融中心。,14,城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好。 近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群。,15, 包头矿产资源丰富，稀土储
5、量居世界之最，占全国稀土储量的91.6%，占世界已探明储量的54.2% ； 矿产资源的分布：全市各类矿山企业均分布在市区周围大青山中和边远地区；, 看好包头未来发展 鄂尔多斯的房 地产发展较为迅速，但根基却相对较差。 看好包头的教育 文化就是来， 鄂尔多斯的文化发展和迅速发展的经济相差甚远，而包头却相反，投资房地产一举可两得也是鄂市投资者的条件之一。,16,16, 2010包头市经济增长稳定、快速，经济运行的质量明显提高，全市生产、收入水平及消费能力均得到提高。 预计2011年全市经济发展将再创新高：工业、服务业水平将进一步提升，汽车等高档消费、房地产需求购买力将进一步提高；投资热情高涨。,1
6、7,17,城市定位：是我国重要的工业基地，京津呼包银经济带重要的中心城市，内蒙古自治区的经济中心。 城市布局：“一市两城、多组团、多中心”，突出山、城、河、绿的城市格局特色。,18,18, 包头商业布局为“四区两中心”。四区指的是昆区、青山区、东河区、九原区；两中心指以昆区包百大楼为中心的商圈和以青山区娜林商厦为中心的商圈； 两个副中心：以昆区神华购物中心为中心的商圈辐射高新区和东河区商贸大厦为中心的商圈；,全市大型商场多都集中在昆区包百商圈，商业竞争激烈。而作为同等重要的商业副中心，缺乏大型商场的分布，商业分布不平衡。,19,19, 包百商圈商业营业面积约100万平米，其中中高档大型百货5家
7、、商业步行街1个，沿街店铺数百家，日客流量可达10万人次，年销售收入30亿元以上。,20,20, 以娜林步行街为中心，形成以文化路、幸福路为界限的新商圈。 娜琳商圈由文化路和幸福路形成的“十”字形状，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈。 主要商业业态有百货、超市、专业店及餐饮、娱乐。,21,21,神华亿佰,神华亿佰购物中心是集购物、美食、休闲、娱乐、游览、观光为一体的商业风景街、文化街、休闲街。商场内部经营形式是联营扣点，其底层沿街商铺的租金约为5-12元/天。 神华亿佰购物中心是神华国际城中央商务区重要组成部分，主要客群是以本地及周边县市中高档收入人群。,以神华购物中心
8、为中心周边已形成丰富的餐饮、休闲娱乐业态，相继引入众多知名品牌，如小肥羊、玻璃火锅、金湘玉、真锅咖啡等。沿街商铺的租金为一层约3-5元/天。 商圈内有大量的新兴大型社区和酒店，居住人口的收入水平属于中高端，例如神华国际酒店、凯富酒店、神华国际公寓。,22,作为“呼包鄂”城市群的核心城市，具备较强的辐射力，其经济总量和人均收入水平在自治区内排名第一; 包头第二产业相对发达，矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群，是包头中高端消费市场的有力支撑； 四大传统商圈并存、包百商圈的中心地位不可撼动； 稀土高新区是近几年开发商投资拿地的集中区，“新城市副中心”呼之欲出，高新区将成为
9、“集商务、金融、会展、体育、文化、休闲、总部经济”等为一体的城市新副中心区；,金界观点,23,23,政策导向分析,总体市场概况,区域市场概况,重点个案分析,土地市场调研,1,项目背景研究,5,关于项目定位,6,项目规划建议,4,项目地块研究,3,包头楼市研判,7,项目营销策略,2,宏观环境研判,24,胡温新政：和谐社会是目标，民生工程是重点，住房保障是手段。,保障房,问责制,明码标价,限购令,银行利率,土地供应,房产税,25,25,26,26,27,27,4月6日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点； 4月21日， 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点； 5月1日
10、起，商品房销售明码标价规定将实施； 7月7日起， 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点； 8月18日， 二三线城市商品房限购标准公布； 8月20日， 住建部要求1/3保障房项目10月底前主体完工,28,28,4月17日包头市调整住房公积金存贷款利率的通知 4月28日包头市实施物业服务用房管理实施细则 5月13日包头市实施住宅物业工程质量保修金管理办法试行版 5月16日包头市实施内蒙古商品房明码标价规定实施细则 5月18日包头市发改委与房管局下发通知包头市商品房销售5月20号起必须明码标价,29,29,2011年政策出台背景分析,政策导向看楼市,政策出台前市场三大表现： 2010年房
11、价快速上涨、各大中城市房价疯狂上涨 房地产市场调控抑制房价政策的“反向效果”明显 持续增长且难控的CPI导致贷款比重持续下降,30,30,金界观察：2008年全球金融危机，国内房地产投资上半年走势平稳，下半年急剧下降； 2009年上半年逐步回升，但受危机余震影响，房地产投资仍未回归2008年水平； 2010年初起开始高位运行，当年房价全国各地房价大幅上涨，调控政策反向效果凸显； 2011年初，政策毒药出台，“限购令”风行部分主要城市，“房产税”敲山震虎，全国房产投资速度开始放缓，但仍未出现大幅下滑趋势。考虑到让位或错开1000万套保障房的攻势，预计2012年，全国房地产投资速度不太可能再高调，
12、但会仍保持平稳运行，不会出现跳水运动（地方政府也不会答应）。,31,31,2009年以来我国房地产开发投资月度走势,32,32, 从月度情况来看， 截止2011年4 月房地产开发完成投资4494 亿元，同比增长34.6%， 环比1-3 月下降2.2%，环比虽然出现回落，但房地产开发投资继续保持高位运行。 可见，2010年，对于各大房企来说无疑是黄金的一年，虽然经历了严厉的政策调控，但国家为保持宏观经济指标的高位运行、防止中国经济的“硬着陆”，地产政策并没有在2010年下半年加码，但调控使得我国整体的宏观经济环境从流动性的空前泛滥转入了逐步回收的阶段，房地产投资逐渐趋于理性。 2011年全国经济
13、发展的复杂及不确定行再次升级，更引起了中央政府楼市的警惕，通胀指数连续数月的高位运行，加大了国家对于银行贷款的限制，下半年信贷紧缩的政策将会持续，必将进一步限制投资进入房地产行业。,33,33,34,34,2009年以来我国月度商品房新开工面积走势,35,35, 从月度情况来看，截止4 月份全国房屋新开工面积为1.70 亿平方米，同比上涨29.6%，环比1-3 月份下降18.1%。预计未来几个月，主要受1000 万套保障房推动，房屋新开工面积还将保持相对高位。 2011年1-4 月份，全国房地产开发企业房屋新开工面积5.68 亿平方米，同比增长24.4%， 较去年同期下降39.7 个百分点，增
14、幅较1-3 月提高1 个百分点，增幅下滑有企稳迹象。主要受市场低迷预期影响，以及土地积压面积的减少，还有部分项目可能出现缓工，这一增幅还有一定回落的空间；今年将新开工1000 万套保障房，将会限制增幅明显下滑，估全年仍会保持15%以上的增幅。,36,36,37,37,2009年以来我国商品房月度销售面积统计,38,38, 截止4月份，全国商品房销售面积7255万平方米，较1-3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。 一般的市场规律，春季成交量有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时限购、限贷、房贷紧缩等政
15、策，确实限制了部分购房需求。我司认为，这种成交萎缩、价格僵持的局面难以持久，预计未来第三季度开发商的推货量会有所上升，成交会受到一定带动。,39,39,40,40, 体量有限，无重量级地块入市：2010年最大供应面积为青山区富强路西侧、友谊大街北侧地块（达18万平米），在经历了2006、2007两年的大规模土地交易（以高新区为首的保利拉菲公馆、东亚世纪城、京澳港帝景、名流项目）后，随着包头市房地产市场在2008年进入迟滞发展阶段，再到2009年各大开发商大规模拿地，2010年包头市已然经历了大宗土地交易的时期，政府对于土地供应的态度从放宽变得谨慎。 供应地块以青昆两区为主，多频次小体量供应：青
16、昆两区成熟的房地产市场背景下，造就了两区的土地供应的特点为多频次小批量的土地供应的特点；由于青昆两区地处城市繁华区域，未来青昆两区的供地将呈现显著外扩化的趋势。,41,41,42,42, 2011年上半年，包头本级市共出让土地18宗，土地成交16宗，总数来看，与10年基本持平，但成交面积明显高于10年同期，达到112万平米，同比增幅达到160%。 纵观2010年、2011年的包头土地市场，供需基本平衡，未出现大宗土地积压的现象，10年下半年，国家开始着手治理地方土地市场违规行为，对于地方政府土地出售的把关日益严格，加之2011年调控的如期而至，土地市场平稳运行，成交价格较之去年未出现大幅变化。,43,43,44,44,包头2011年上半年总体成交12505套，同比上升7.4%，成交总面积149万平米，同比上升9.5%，成交平米价格4740元，同比上升18.6%，总金额近71个亿，同比上升31.4%。,
