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1、安 徽 财 经 大 学法 律 硕 士 学 位 论 文开题报告姓名李林专业法律硕士（法学）学号21043203398 导师陈岷法 律 硕 士 中 心二 零 一 五 年 制姓 名李林性 别男学 号20143203398 联系电话15605525077 Email 一、论文题目农村宅基地使用权流转问题的研究二、选题的实际意义和理论意义实际意义：随着农村改革的进一步深入，现行的农村宅基地制度与农村经济发展之间已经出现 不相适应之处。并且我国法律法规如物权法、 土地管理法等对宅基地流转的严格限制已经阻 碍了农村经济的自由快速发展，如果有限度地放开农村宅基地流转制度，将会产生以下的实际有利 之处：一是拓
2、宽农村宅基地流转的自由市场，改变现有农村宅基地制度。 活跃农村市场经济的发展， 进一步破除城乡二元结构， 促进城乡一体化， 让广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。 二是农村宅基地流转制度的确立，有助于实现农村的宅基地“地尽其用”，防止土地兼并现象，节 约土地资源。三是放开宅基地流转的限制，有利于部分有经济头脑的农民进行融资，进一步繁荣农 村市场，增加农民的财产性收入。例如，农村可以将多余的农村宅基地进行出租、出卖或者抵押来 获取收益，再将获取来的收益进行其他的投资，从而获得更多的财产性收益。四是规范农村房屋及 宅基地的交易行为，并且为此行为提供理论上的可行性。例如，现在在农村出现的“
3、小产权房”问 题， 就是现行有关宅基地制度与现实的状况的严重脱离，如果确立了农村宅基地流转制度， 那么“小 产权房”问题在理论上就会迎刃而解了。 再者，在中央的基本农田保护制度下，如何解决城市建设用地与种粮吃饭用地之间的矛盾，是 全国各级政府与中央政府的博弈之战、争“地”之战。现如今，我国大量的农村宅基地却存在普遍 的浪费、闲置现象，探索农村宅基地流转的可行性路径就会有利于农村土地“地尽其用”，妥善化 解农村经济发展所出现的棘手问题。例如，一些农村地区出现“小产权房”的合法性问题以及由此 引发各种矛盾。 探索农村宅基地流转的可行性路径也有助于落实十八届三中全会通过的决定中， 保障农户宅基地用益
4、物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥地推进农民住房财 产抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。因此，放开农村宅基地使用权的流转是具有 较大的实际意义。 理论意义：物权法第153 条已经明确宅基地使用权的取得、行使和转让适用其他法律的规 定，这可视为是在立法上对农村宅基地使用权制度变革预留的空间。并且，根据物权法原理， 对于用益物权可以进入租赁、承包、入股、所有权和使用权是分离的，都可以通过租赁、承包、入 股对物实现占有、使用收益等权利。最近，党的十八届三中全通过的决定明确规定：“保障农 户宅基地用益物权， 改革完善农村宅基地制度， 选择若干试点， 慎重稳妥地推进农民住房
5、财产抵押、 担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。 ”这是对现有法律对农村宅基地严格流转的松动之举。 通过，实现宅基地使用权流转来破除现行制度上与农村现实不一致的地方。从而，进一步丰富有关 农村宅基地使用权流转方面的理论不足。三、资料收集情况（主要参考资料和文献）1. 农村住房及农村宅基地流转研究毛维国，法学论坛，第四期；2.浅议农村宅基地置换模式 ，钱如锦，理论前沿， 2014年第 7 期；3.关于宅基地流转的法律思考 ，李文莉，法制与社会， 2014.3；4.杨留强 . 王彦昕 . 翟伟静 . 我国宅基地使用权流转制度探析. 法学研究， 2008（11） ；5.孟勤国：物权法开禁农村宅基
6、地交易之辩，载法学评论2005第 4 期；6.孙淑云 . 吴海玲 . 论我国宅基地使用权流转制度的完善. 法学研究 ,2011(9) 7.物权法，梁慧星主编. 8.吴昊. 房娇娇. 论农村宅基地使用权自由流转. 东方企业文化天下智 ,2012(2) 9.中华人民共和国土地管理法，第六十二条、六十三条10.洪增林 , 薛惠锋：宅基地抵押流转的系统设计，载西安建筑科技大学学报，2007 年 第 12 期，第 798-800 页11.陈霄：农村宅基地利用与抵押调查研究基于重庆市不同区域农户的问卷分析，载西 部论坛 2010年 5 月第 20卷第 3 期，第 16页12.谢斌. 农村宅基地使用权抵押流
7、转的可行探索. 法学研究 ,2013(2) 13.高富平 . 物权法的十个基本问题，物权法草案修改意见. 法学，2005 年第 8 期，第 32-40 页14.十八届四中全会公报15.农村宅基地使用权流转法律问题研究，王建伟，法制与经济，2009年 1月四、国内外相关课题研究基本现状国内研究现状： 立法上为宅基地使用权进入市场流转预留了空间，学界对此理论纷争分歧甚大， 至今没有形成统一的方案，主要学说有：自由流转说，该学说是出于用益物权和农村居民房屋财产 权的考虑，以及高效利用农村闲置宅基地等目的；例如：叶剑平认为：“宅基地使用权以出租、出 卖、转让、抵押等形式进行流转, 可以促进农村土地的高
8、效利用”高富平则认为：“在保留农村村 民对宅基地使用权拥有所有权的前提下, 允许宅基地使用权进行押抵, 但在实现抵押权时 , 同时 要求受让人支付一定的价款，并且建立相应的保护措施以防止农村土地过度利用, 这样可以有效保 护耕地，促进新农村的发展”。洪增林提出了“宅基地的抵押流转设计模式，并据此分析了宅基地 抵押流转系统中的各主体的行为和关系以及宅基地抵押流转的操作过程”。禁止流转说，该说从保 障农村村民合理取得宅基地使用权角度出发的;例如：孟勤国认为：“作为短缺资源的宅基地一旦 放开，农民为了脱贫致富就会急于卖地，进而不利于保护农村土地。因此，如果宅基地交易开禁， 则会形成较大规模的土地兼并
9、，不利于农民的基本生存条件。”有条件流转说，有关学者认为流转 应该限制在集体经济组织成员之间或者一定范围内流转，城镇居民不能通过流转取得宅基地使用 权。从目前农村市场发展状况来看，农村宅基地流转必定会随着“农转非”的趋势与市场经济的进 一步发展而从法律层面得到认可。五、主要研究内容框架，研究的重点、难点及创新点（1） 主要研究内容及框架：针对当下农村所出现的实际状况：部分农村宅基地弃置不用导致 土地浪费严重，宅基地流转受限部分农民融资受困，近郊农村出现的“小产权房”问题无法得 到根本解决等等，农村市场自由化大大受阻。因此，无论是从有效推进我国城乡统筹的一体化 建设、促进农村城市化的现代进程破除
10、二元经济结构的转变，还是从保护耕地、整合资源、促 进农民融资、保障农民利益的角度来考虑，都需要宅基地使用权合理流转。本项目从农村宅基 地流转所面临问题的提出，到根据现实中所面临的问题以及理论上的阻碍来探析出一条可行性 的路径。主要内容大致如下： （一）我国当前农村宅基地使用权流转的现状和所面临的问题，主 要以农村“小产权房”为例，来说明农村宅基地使用权流转的可行性。（二）农村宅基地使用权 流转的必要性。（三）破除农村宅基地使用权流转所面临的问题的路径，主要从以下几个方面： 一是转变观念，用市场眼光对待农村宅基地的流转；二是理论基础的突破；三是流转主体范围 的界定；四是相关土地制度及配套保障制度
11、等等。（四）结语 （2）研究重点及难点： 首先是面对我国现行的物权法 、 土地管理法对于农村宅基地流转 在理论和法律层面上是反对的观点，为此解决理论上的阻碍是本项目研究首要问题；第二方面 的问题是从实践层面上提出农村宅基地如何结合农村宅基地的现实流转的可行路径。难点是宅 基地使用权流转的理论上是否可行以及实施出现的问题和相关解决问题的配套措施。 （3）创新点：本论文从理论上和农村宅基地流转的具体制度上提出相关的可行路径，主要包括： 转变观念：首先是政府应该用市场的观点对待农村宅基地使用权流转；农民本身也应该充分 认识到自己拥有且仅限于宅基地的使用权，应促进其流转但要符合法定程序。 理论基础的突
12、破：根据物权法原理对于用益物权可以进行租赁、承包、入股。农村宅基地 使用权属于物权法上的用益物权并且是所有权和使用权的分离，因此农村宅基地流转是符合物权 法原理的。 流转主体范围的变化：一是，对于出让主体在符合一定条件下（条件包括：出让方必须拥有除 农村宅基地外另有房产，或者有固定的居住地方等等）才能成为农村宅基地流转的出让方。二是， 对于受让主体，出原先法律规定的本集体和其他集体组织成员，扩大至所有公民。 完善相关土地制度及配套保障制度：宅基地使用权有期和登记制度；使用权收回制度；宅基地 流转有偿制度；宅基地合理利用和管理的奖励政策；宅基地不当流转的惩治措施和超过固定年限的 闲置费用（村集体
13、固定的登记年限）建立流转有偿性和集体回收制度。 完善农村宅基地价值评估机制：当下农村宅基地没有专业的评估机构，若要流转就必须解决宅 基地的价值评估。六、研究思路和方法，研究进度计划1 、研究思路和方法：思路：首先，查阅相关宅基地流转以及城市商品房转让的论文与资料， 通过理论分析和比较研究得出对农村宅基地流转的问题。其次，选择足够数量的农村地区为样本， 采取深度访谈、问卷评测、实地考察等方法展开实证调研。在定量数据基础上，对农村宅基地流 转现状和现实中存在的问题等做一一详细“摸底”，为后续论证打下坚实基础。最后，在理论和实 践考察的基础上提出笔者的问题与解决路径。方法：文献分析研究法、比较研究法、逻辑分析法、 实证分析研究法、价值分析法。2. 研究进度计划： 2015 年 9 月 21 日-2015 年 10月 20日，撰写开题报告。2015年 10 月 22 日-2016 年 1 月 1 日，撰写初稿。2016年 1 月 10 日-2016 年 4 月 25日，修改及定稿。指导教师意见签字（章）：时间： 开题报告专家组意见签字（章）：时间：研究生所填内容请尽量在电脑上填写后打印（此表可上网下载）
