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1、FCL China,山东省 青岛市市场报告,Brief Introduction of ingdao City,前言,青岛位于北京和天津的东南方，地处山东半岛南部，东与朝鲜半岛、日本隔海相望。青岛是全国15个经济中心城市之一，也是全国15个副省级城市之一，国家计划单列市，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一，与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛是中国优秀的旅游城市和宜居城市，也是2008北京奥运会帆船项目的举办地。,城市介绍-地理行政,青岛,天津,北京,全市总面积10,654平方公里，其中市区1,102平方公里。所辖：市内4区（市南、市北、四方、李沧）、郊外3区（崂山、城
2、阳、黄岛）和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。截至2006年末，户籍总人口为749万，市区人口271万。,GDP：年均增长达15%以上。,青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山东全省。,人均GDP：年均增长达15%以上。 （按USD汇率7.5来计算）,城市介绍-经济发展,固定资产投资： 年均增长20%以上。,房地产开发投资 高速增长。,青岛市的固定资产投资位居全国二线城市前列；房地产开发投资有较大提高潜力。,城市介绍-经济发展,青岛市居民收入与消费水平在北方主要城市中仅次于北京，收入年均增长超过15%，超过全国平均水平（10.4
3、%）。,城市介绍-收入水平,实际利用外资 ：平稳增长。,青岛吸引外资水平较高，位居全国前列，累计有79家500强企业在青岛投资了项目； 英国铁行、丹麦马士基等世界航运巨头，美国朗讯、瑞士雀巢、德国安德烈斯蒂尔、 韩国丽东化工、日本三美电机等技术项目，都已进驻青岛。,城市介绍-经济发展,青岛的六大支柱产业为电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰。 青岛经济技术开发区（保税区、高新技术产业开发区）为国家重点发展区域。经济开发区已经引入500强企业30多家，累计总投资90多亿美元。 青岛还拥有一批中国知名企业：海尔集团，海信集团，青岛啤酒，澳柯玛集团等。,城市介绍-总体规划,青岛
4、市城市总体规划（19952010） 城市总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为 发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集 中发展的。 1城市性质：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。 2发展目标：力争到本世纪末把青岛建成山东和沿黄地区最大的对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽。再经过10年左右的努力，使青岛成为经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、功能完善的社会主义现代化城市。,主城,辅城,主城区：主要由老城区、新城区和崂山沿海风景区组成，为了保护老城区，建设了东部新城区，促进了老城区的人口转移，最终形成了一个功能完善
5、、布局合理的现代化城市新区，实现了老城区向新城区的延伸 。辅城：主要以集约现代工业和高科技产业区（黄岛-青岛经济技术开发区）和港口贸易、大型临港产业（青岛港港区）为主，随着2001年开始的青岛港区胶州湾西迁，其产业聚集的潜能将更加突出。,老城区,新城区,崂山风景区,城市介绍-交通,对外交通：十分便捷 海港：青岛是全国集装箱吞吐量第三大港，世界排名前20位的船公司已经全部 在青岛设有了航线。 机场：青岛流亭国际机场为国内航空大港之一，开通国际、国内航线56条，二 期扩建工程已于2007年竣工。 铁路：胶济铁路（青岛胶州市-济南）电气化改造已完成，时速可达200公里。 公路：由济青高速公路、烟青一
6、级公路和环胶州湾高速公路为骨干框架的公路 网四通八达，从青岛至银川的青银高速公路青岛段已于2000年11月建成通车。市内交通：不断扩大完善，形成大青岛市 规划以环胶州湾干道为内环的“三环”交通网络，涵盖了胶州湾东西两岸，形成 了“大青岛市”。 胶州湾跨海大桥已于2005年开工，海底隧道也于06年开工，届时两岸联系将更 密切。 另外，城内快速路、8条轨道交通已经出现在最新的交通规划中。,胶州湾跨海大桥,环胶州湾干道（内环）,青岛是我国重要的经济中心城市，是北方重要的港口城市和外贸口岸，也是著名的宜居和旅游城市。 青岛市总体经济水平在环渤海经济圈仅次于北京、天津，领先于山东全省，对外通商和贸易（特
7、别东北亚地区：韩国、日本）发达，吸引外资众多，加上港口西迁战略的成功，未来港口园区和技术产业将越来越发达。对外交通便捷，随着未来胶州湾跨海大桥和隧道的建成，城区交通将更完善，有助于胶州湾两岸经济的提升。青岛市固定资产投资水平较高，房地产业有较大提升空间。青岛市居民的收入及消费水平在北方主要城市中居于前列，储蓄水平一般。由于青岛经济辐射范围广，近到华北、东北，远到东北亚地区，故外地和外籍客源众多，购买力强，置业需求较大。,城市介绍-小结,青岛高新技术产业开发区,青岛整体的地产走势可概括为“沿海扩张，整体北进”。青岛市下辖7个区： 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区,市政府,市
8、 南 区,四 方 区,李 沧 区,崂 山 区,胶州湾,黄 海,市 北 区,土地市场-城市地图,土地市场,供应与需求：青岛市土地市场经历过2000年-2004年的高速发展，2006年与2007年根据中央宏观调控的要求土地供应缩紧。出让价格：2007年前，土地价格逐年平稳上升，与房价比在30%的合理区间，但2007年，随着房地产投资热的进一步加剧，土地市场供不应求，出让楼板价比2006年增长约1.5-2倍，甚至在中心区域出现“面粉”贵过“面包的现象。供应区域：随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，土地开发和供应区域近两年重点放在北部的四方区、李沧区和西
9、海岸的青岛经济技术开发区和胶南市。供应类型：住宅用地仍是供应主力，2007年通过拍卖和挂牌出让的住宅用地占总出让经营性用地的90%以上，其他为商业服务用地。,土地市场概况：,成交量/结构/区域分布：青岛近两年土地成交量与北京、天津、大连有较大差距，07年成交量与06年大抵相当。供地结构中，住宅用地占绝大部分，07年限价房比例远大于06年；商业用地供应未来可能增加。 由于近两年青岛推出了大量限价房用地，还有待消化，故未来供应量可能减少。 近两年商业用地出让极少，未来供应可能增加。区域分布中，四方区成为供应重点，市北区、李沧区商品住宅用地推出多 近两年，四方区无论在商品住宅用地还是限价房用地中，都
10、占有很大比例。 市北区07年商品住宅用地推出较多，李沧区06年商品住宅用地推出较多。,土地市场-供给与需求,土地市场-价格,青岛市地价平均水平（土地单价） 2000-2006年变化趋势,2000年-2006年间，土地价格逐年平稳上升,2005年前增长率较高,在2004年达到高峰.2005年-2006年由于房地产调控力度加大,地价增幅明显放缓;不同用途用地地价平均水平连续增长,但增长幅度差异较大,商业、居住用途的土地价格上升较明显,工业用地地价上升的幅度偏缓.高级别土地价格上升趋势明显,低级别土地价格水平上涨较缓,地价的增长幅度与土地级别基本上呈同向变化.,青岛市2001年-2006年各类用地地
11、价增长率情况,青岛市2001年-2006年住宅地价变化情况,土地市场-价格,青岛市地价与房价比值分析,2007年前,地价房价比基本维持在20-30%左右,青岛市的房价构成处于合理、协调的状态.青岛城市地价水平及变化趋势总体上与房地产市场的发展相适应,地价跟随房价上涨步伐,地价变化幅度略高于房价变化幅度.2007年,全国性的房地产投资过热使青岛市中心城区的出让地价提升飞速,与其他一、二线投资热点城市一样,出现“面粉贵过面包”的现象.,2001年-2006年间,青岛市地价增长率远低于GDP、固定资产投资与城市房地产投资增长率,总体发展良性.,地价增长率与GDP增长率、固定资产投资增长率及房地产开发
12、投资增长的比较,总体价格/区域价格：07年地价总体涨幅明显，商品住宅用地容积率上升。 07年的总体每亩地价相比06年翻了一倍； 07年商品住宅用地平均成交楼板价较06年上升了53%；07年限价房用地平均成交楼板价较06年翻了一倍； 从商品住宅每亩地价和成交楼板价来分析，07年的用地容积率在上升，由于07年限价房用地供应增加，城区内可供开发面积日益减少，商品住宅用地的供应量也上升有限。市南区平均价格仍旧最高；市北区两房产大鳄拿地，将是未来热点区域；四方区限价房用地价格涨幅明显。 市南区07年商品住宅用地成交平均楼板价与06年大致持平，仍为市内四区最高； 07年市北区商品住宅用地成交平均楼板价较0
13、6年上升了48%，已经逼近了市南区，其中： 中海地产拿下的一地块楼板价达到了8,330元/平米，为起始价的三倍；这是中海地产一年内第二次在青岛拿地，1月在市南区拿下的一块地，楼板价为4,600元/平米。 大连万达也拿下了一块地，楼板价为2,170元/平米。 限价房方面，四方区成为主要供应地，07年成交楼板价较06年翻了4倍；市南区和市北区限价房用地的价格大都在2,000-2,200元/平米左右。,土地市场-价格,房产市场,房产市场概况：,供应与需求：青岛市房地产开发热启动较早，并以其高速的经济发展和独特的城市魅力，成为全国性投资热点城市，自住性住宅与投资性住宅需求均很旺盛。根据城市发展规划，青
14、岛市将长期保持较强劲的住房需求，而供应量将很大程度上受制于政府对土地出让的控制程度和囤积土地在多大程度上转化为有效供给，而目前国家对于土地供应采取的是与调整经济过热同样的偏紧原则。房产价格：房价高位运行多年，目前青岛市新建商品住宅均价达到7,300元/平方米。供应区域：市南区、崂山区等城市中心区域供应量十分有限，根据近两年土地主要供应区域，相应的四方区、市北区和李沧区成为住宅供应主力区域。供应类型：住宅仍是供应主力，2006年住宅年度新开工面积占商品房总开工面积81%，其次是商业和办公，分别占7.2%和5.6%。,房产市场-供给与需求,2006年青岛市全市商品房情况,青岛市历经了2000-20
15、04年的飞速发展，2005年政府开始施行一系列较为严格的房地产调控举措，市场供地量有所减少，市场投机风大为缓解，2007年，压抑了近两年的市场需求爆发，市场重新出现供不应求的局面，07年底青岛市政府加大了土地投放力度，但形成市场有效供给尚需时日。,房产市场- 价格,-以上年价格为基数,2002年青岛市房地产价格涨幅在全国排名第3位; 2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8%,其中上海上涨29.1%位列第一,青岛排名第二为17.7% ; 2004年青岛成为拉动全国房价上涨的9大城市之一; 2006年以前,青岛市商品住宅无论是价格还是价格涨幅均位于全国37个主要城市前列,大大高于全国平均水平;2
16、006年开始,青岛市加大房地产调控力度,房价涨幅有所减缓,低于全国增长水平,但整体价格仍然居高不下; 2006年青岛市房价在全国城市房价排名中位列第12(不包括港澳台地区); 2007年6月,青岛市新建商品住宅销售价格达到7,300元/平方米.,房价高位运行多年,房产市场-市场结构,上海市2006年商品房销售比例,青岛市住宅投资占房地产开发总投资的比重逐年增加,2006年占总投资额的75%,住宅的主体地位得到进一步加强;2006年,住宅施工面积占总施工面积的79%,竣工面积占总竣工面积的84%,但销售面积却占总销售面积的90%,说明市场对住宅的需求大,认可度高,去化情况较其他业态为佳;,商业营
17、业用房的销售比重大于写字楼,与上海同期商业销售比重相当.,房产市场-市场预测,青岛市(包括5市7区)住房建设”十一五”发展规划摘要(2006-2010年) -2007年4月颁布原则: 以需求为向导,以迎办2008年奥运会为契机,结合旧城区和城中村改造,合理调配青岛市住房结构和布局,以保障住房困难的最低收入和低收入家庭的基本住房需求为目标,进一步完善住房保障供应体系.现状: 2005年末全市城区住房总建筑面积为8,196万平方米,人均住房面积为27.97平方米.规划: 2006年到2010年,全市房地产业完成投资额1,514亿元,其中,住房投资1,079亿元;开工建设各类住房总建筑面积6,182万平方米,其中各类中低价位、中小套型及政策性住房建筑面积2,210平方米,包括:1)普通(限价)商品住房500万平方米; 2)经济适用住房300万平方米; 3)城中村改造1,001万平方米; 4)旧城区改造603万平方米; 由城中村改造和旧城区改造须拆迁安置居民共约62,250户;2006年-2010年全市住房建设用地供应总量为3,091公顷(46,365亩);新开工住房建设项目中,单套建筑面积在90平方米以下的商品住房总建筑面积占新建商品住房总建筑面积70%以上.,
