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1、北京美延老年公寓 项目分析报告,2012.4,现状分析,全球人口老龄化问题 全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 1999年全球老年人口已达到5.93亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。 世界百岁老人约14.5万备注： 进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。,未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构,往后，人口结构中的 40 岁以上人口比例逐渐增加,中国老龄化趋势,中国老龄化社会五大特点：,1、我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界
2、老龄人口总数的1/5。到2050年，我国老年人口总量将超过亿。 2、高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 3、“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。 4、“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活
3、方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 5、城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国养老院现状：,民政部有关负责人表示，我国人口老龄化现象日趋严重，但养老护理人员不论是规模还是专业水平都不能适应这种严峻的现实，目前最少需要1000万名养老护理人员。中国社科院有关专家指出，目前全国60岁以上的老人达1.69亿，养老床位250万张，仅占老年人口的1.5%，也就是说中国1000名老人中只有15人拥有养老床位，而发达
4、国家是70人。 2014年全国老养老的社会化是一个不可逆转的趋势龄人口将达到2亿，每7个人中就有一名老年人，让老人安然养老成为全社会共同的责任。 养老的社会化是一个不可逆转的趋势 按照专家的预测，到2050年，中国真正进入到所谓的重度老龄化的阶段，到这个阶段以后，中国的老龄人口是4个多亿，这在全球人口里排第三位了，而且基本上3个人里有1个是老人。到这个阶段以后，如果单纯依靠家庭来养老，肯定是不现实的，那么养老的社会化是一个大趋势，而且是不可逆转的一个趋势。,投资老年公寓项目前景分析：,中国已经步入老龄社会，养老问题是全球关注的焦点话题，“银发经济”的无限商机呈现，养老服务无疑是其中的一大亮点
5、养老托老服务蕴藏商机 目前我国老年人口已超过1.7亿，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17。到2050年，中国的老年人口总量将超过亿人，老龄化水平将超过30以上。人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例将上升到20%.不断扩容的老年人群，使“银发经济”商机日益凸显。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为6000亿元，预计到2010年将达到1万亿元。 在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日益明显。据国家民政部门预计，到201
6、0年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。 面对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。,养老地产产业价值链,概念：专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。,配套与条件是根本,选址是规划的先决条件 选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。 配套设施体现关键功能 由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医
7、疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。,策划和政策是优势,面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 河南采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。,运营与管理是关键,老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年
8、地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。,从房地产开发角度将养老地产分为五种类型，每种类型的产业链竞争焦点如下图：,图示： 老年房地产产业价值链竞争焦点,根据老年人群的生理、心理需求，和君创业归纳出老年人群对住宅功能的八种需求,老年住宅八大功能,各老年地产类型对应老年人群需求度,在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟,从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。,1,我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业
9、还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。,市面上现有的老年公寓品质层次较低。,2,一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。,从行业生命周期
10、看，我国养老地产还处于幼稚期。,3,老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。,养老地产,但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在未来有着广阔的市场,现实的市场人口购买力购买意向,截至2009年，我国60岁以上老年人口已达到1.67 亿人，占总人口的12。 按照联合国规定，在每个国家或地区的人口中，60岁及60岁以上老年人口占总人口10%，或者65岁及65岁以上人口占总人口7%的社会，即被认定为进入老年社会。 按此标准，我国已经完全进入了
11、老龄化社会。,1,2,3,人口,2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3 另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。,购买力,在“计划生育”的浪潮下，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。独老户的比重不断上升。 传统的家庭养老和消费观念已不再适应日益增长的老年人对晚年居所消费的要求， 许多60-70岁的老年人养老观念已发生明显改变， 具有强劲的需求。,购买意
12、向,但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在未来有着广阔的市场,目前中国很多大城市老年住宅的有效需求每年至少数十万平方米， 全国仅有800多所老年公寓、社区，远未能满足社会养老需求， 发展空间十分广阔。如果仅3%的老人能在社会设施中养老， 全国就将有420万老人进人老年公寓或老年住宅安度晚年， 就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅， 投资总额便是900-1000亿元， 加上其他设施设备等， 其商机将达到1200亿元。,我国现有养老地产模式分析,“社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村,典型特征 ：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区,长庚养生文化村入住流
13、程,模式评析,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式； 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,我国现有养老地产模式分析,会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄,典型特征 ：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,模式评析,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式 将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式 山庄的环境及文化氛围
14、，独具中国传统特色。,我国现有养老地产模式分析,异地养老模式,我国现有养老地产模式分析,度假基地连锁养老模式,我国现有养老地产模式分析,分时度假式养老浙江城仙居,经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期
15、居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。,连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。,模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。,我国现有养老地
16、产模式与养老地产类型的对应,安阳市老龄化速度加快，但所呈现的特征显示，这一部分目前购买力有限，发展规模受制，养老地产开发难度较大,单位：万人 资料来源：安阳市统计局,“空巢老人”快速增加。2008年，“空巢老人”户占有65岁及以上老人的家庭户的比重为 38.86%，在农村,2008年这一比率达到了42.59%。 单身老人比重高。2008年65岁及以上的老年人口中，单身老人比重达到了9.86%。 农村老龄化速度明显快于城镇。特别是进入2000年以来，随着农村劳动力快速向城市转移，到了2008年，农村的65岁及以上人口比重更是达到了8.20%，城镇为6.89%。,根据养老地产在中国的发展历史与趋势，2033年“人口黄金期”结束之前是探索并实践养老地产的关键时期。,从我国房地产行业进入复苏期的1986年至1999年进入老龄化社会，这一阶段是老年地产萌芽阶段。 在这一时期中，人们还没意识到老年社会的到来及其影响，老年住宅还没有作为单独的住宅形态提出，社会上对老年的住房、养老问题的概念与思路仅停留在居家养老以及养老院等社会福利机构。,
