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1、1 新亚太家苑经营方案一、呼和浩特市概况1、城市概况呼和浩特市是内蒙古自治区首府，全区的政治、 文化、经济中心。南临黄河、北靠阴山， 座落于我国正北方内蒙古自治区中部的土默川平原。是国务院确定的沿边开放城市和历史文化名城之一，享有中央赋予的特殊政策。 呼和浩特是蒙古语，汉意为“青色的城”，故称“青城”。呼和浩特市是一座古老的塞外名城，始建于明代隆庆六年（ 1572 ）年，迄今已有 400 多年的历史。呼和浩特市总面积为 17224平方公里，总人口255 万人，其中城镇人口占51% ，蒙古族人口占10% 。是一个以蒙古族为主体，汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克等36 个民族共同聚居区。呼和浩特市
2、作为内蒙古自治区重要的工业城市，目前已基本上形成了以毛纺、电子、机械、乳产品、食品、卷烟、制酒、化工、建材、电力为支柱，门类比较齐全的轻型加工业体系。近年来， “伊利”、 “蒙牛”系列乳品， “环球”卡盘，“仕奇”西装，“TCL”电子产品，“乾坤”金银制品，“荣冠”围巾，“三角”橡胶制品，“三联”化工产品等一大批科技含量高、市场信誉好的产品，已成为国际、国内的驰名品牌，并成为我市经济新的增长点。商业发展迅速，已建成以民族集团、王府井、维多利亚、 首府广场等为骨干的连接城乡、幅射内蒙古东、 中、西部地区的商品流通网络，市场潜力巨大。2、经济概况2 呼和浩特自 1992年被国务院确定为沿边开放城市
3、以来，对外开放的步伐明显加快，现在已形成了以如意、 金川、 盛乐和托克托电厂四个重点工业园区。 2004年全市 GDP 总值按可比比收入达到600 亿元，比上年增长47.7% 以上。2004年，全市财政收入完成60.9亿元，其中地方财政收入36.7亿元，分别增长 50.4% 和 72% ； 全市第一产业完成增加值50亿元， 比上年增长 35.1%。第二产业继续保持高速高效增长，实现增加值260亿元，增长 48.6%。第三产业繁荣发展，增加值达到290 亿元，比上年增长49.5%。3、商业贸易发展呼和浩特市作为内蒙古自治区商业贸易的中心城市，现已形成了一个连接城乡、幅射内蒙古自治区中西部，沟通内
4、地与蒙古国及俄罗斯的商业流通网络。首府广场、王府井百货，维多利商厦，华联商厦等一大批现代化商贸企业的建设以及原有的民族商厦、天元商厦等，使呼和浩特的市场体系逐渐完善。各类商业、饮食网点已发展到3 万多家， 2004 年社会消费品零售总额156.5 亿元，增长27.2%。呼和浩特市 1999-2004年全市GDP 增长情况0100200300400500600700GDP 值175.5200.8240.7316.3406.26001999200020012002200320043 4、居民生活水平2004 年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10166 元和4005 元，分别比上年增
5、长23.5%和 26.4%。5、城市居民消费呼和浩特市全市人口255 万人，其中市区人口120 万人，2003 年城市居民消费性支出为527.67 元/ 每月, 前三位的依次是食品、娱乐文教服务、和衣着支出，月增长幅度最大的三个项目依次是杂项商品和服务支出、医疗保健支出和交通、通讯支出。由此可看出呼市居民的生活水平逐年提高，对于生活质量如教育、娱乐、交通工具等方面的要求越来越高。2004 年人均消费性支出达623.41 元/每月。恩格尔系数变化情况表系数30.00%32.00%34.00%36.00%38.00%40.00%系数38.65%35.17%34.96%34.78%34.30%33.
6、85%199920002001200220032004城市居民家庭平均每月每人消费性支出表城市居民家庭平均每人每月消费性支出（1999-2003）项目1999 年2000 年增长% 2001 年增长% 2002 年增长% 2003 年增长% 4 消费性支出347.73 384.41 10.55 405.5 5.2 460.43 11.93 527.67 14.6 食品134.41 135.21 0.6 141.76 4.62 160.15 11.48 181 13.02 衣着支出43.97 50.93 15.83 50.9 -0.06 59.03 13.77 63.65 7.83 设备用品及
7、服务40.57 37.69 -7.1 38.4 1.85 30.76 -24.84 36.46 18.53 医疗保健20.62 27.54 33.56 29.58 6.9 30.55 3.18 42.17 38.04 交通和通讯19.5 27.61 41.59 35.1 21.34 42.16 16.75 55.05 30.57 娱乐文教服 务45.84 50.3 9.73 49.18 -2.28 61.16 19.59 75.49 23.43 居住24.94 28.81 15.52 33.95 15.14 55.25 38.55 52.86 -4.33 杂项商品和 服务17.88 26.31
8、 47.15 26.64 1.24 13.37 -99.25 21.01 57.14 由以上变化可以看出，呼市居民生活水平逐步提高，对于生活质量等方面的需求越来越高。二、呼和浩特市商业区发展分析目前，在呼和浩特已经形成相对成熟的商业区或商圈主要有以下四个：城市中心区的 中山路商圈 ，城市北部的 火车站商圈 ，东部的 鼓楼商圈 和南部的 烟厂商圈，其区位参考图如下：（一） 、中山西路商圈A、位置：该商业区主要分布在西起通道南路，大北街，东至锡林郭勒南路的中山西路沿线。B、商圈特色：中山西路是呼和浩特市的中心商业区，同时也是呼市最为繁华的一条商业街，其中中山西路北侧商业聚集度较高，人气较旺。而南侧
9、的商业氛围经过近期王府井百货、国美电器的开业已有较大的改观。该商业区分布的商业业态繁多，是呼市规模最大的综合类商业区。已建成和在建的商业规模总量接近百万平方米。大型商业项目比肩而立，而这些商业项目大绝大部分以百货业态经营为主，5 部分为包含百货业态的购物中心。在内部搭配以综合超市、 服装品牌专卖、 餐饮、小商品批发、量贩式KTV和电器商城等。首府广场、民族商厦和天元商厦还分别引进了肯德基和麦当劳。中山西路的商务氛围也比较浓厚，大天酒店、云中大酒店，民族饭店、假日酒店、天元大酒店、龙海大厦等汇集了众多的商务客人，商务与商业的互动， 对中山西路商圈的推动作用明显，到中山西路购物的消费者主要来自呼市
10、的各个方向。中山西路商业设施一览表名称面积（）名称面积（）首府广场69805 图书大厦 (国美) 26324(5700) 维多利商厦46000 天元商厦21000 民族商厦45000 苏宁电器5500 天元世奥23000 满达商城12000 北京华联36000 宝马商城20000 新亚太商厦22000 温州步行街63000 龙海大厦10000 太平洋14000 盘古大厦9000 新隅17000 王府井百货40000 百盛C、经营状况和存在问题1、由于商场规模总量庞大，经营内容相互雷同，目前各商场不可避免地面临过度竞争的局面。经营比较好的商场在经营定位上有鲜明特色。2、目前，中山西路两侧多为禁止
11、停车地带，虽各大商场均设有地下停车场，但与现在呼市居民停车习惯不符。6 3、中山西路不仅是一条重要的商业街，而且还作为城市中心区的一条主要交通干线，交通压力较大，随着商业项目的增多，交通环境将进一步恶化。4、政府缺乏对商业的有效引导和合理规划是目前中山西路商业、交通等方面问题的重要原因。5、中山西路商圈的商业用房租金和售价远远高于呼市其他区域，经营者的投资风险和租金压力较大。6、随城市的向东和向南扩展，城市规模的不断扩大及居民就近购物的消费习惯将使中山西路客流出现分流。7、中山西路上的商业企业，目标市场定位的雷同，商品价格与营销策略存在着雷同；各商业企业未能充分满足市场消费需求，目标顾客雷同；
12、同类商品、品牌以及供应商雷同；卖场营销视觉（装修、商品布局、灯光、色彩）雷同；商品经营以外的服务功能雷同；商业经营、管理模式雷同；营销模式与营销手段雷同。D、典型案例分析首府广场概况：首府广场位于中山西路东端入口处， 东临城市交通干道锡林北路， 占地 21410。项目含大型商场和写字楼， 总建筑面积约为113000，其中商业面积 69805。地下一层为停车场，面积13825，是内蒙古自治区最大的停车场。地上26 层，其中商业面积7 层。首府广场采用SHOPPING MALL的商业形态，建筑功能为综合性大型购物、休闲、餐饮、娱乐中心和高级商务中心。功能区化7 首府广场单层面积约10000 ，内设
13、 3 个中厅，面积分别为1790、369 和339 。一层经营：麦当劳、美容院、耶士咖啡、华夏银行、街铺、名店街、黄金珠宝、眼镜、化妆品、手表、名烟名酒，二层经营：淑女装、皮鞋、皮具箱包、恺力休闲坊、上岛咖啡，三层经营：仕女装、内衣、羊绒精品、儿童乐园，四层经营：休闲装、男装、旺角购物街，五层经营：运动营、音像制品、照相器材、童装、床上用品、美食广场，六、七层尚未启动，规划为KTV歌厅、桑拿、餐厅、酒吧、演艺广场、电影厅等。因前期首府广场售房时返租回报较高加之地理位置优越，导致租金价位较高。项目优劣势分析优势 : 1、地理位置优势：两条主临街路均是呼市的交通主干道，交通方便，且有多路公交车与此
14、设站，项目可达性好。2、项目整体还包括一栋26 层的写字楼，是中山西路的地标建筑，因此商业裙楼较为显眼，并且写字楼的商务客流也会给商业汇聚良好的人气。3、首府广场所在位置是中山西路商圈的东端，比邻维多利商厦和民族商场是呼市经营状况最好的两家商场，汇聚人气的能力极强。4、作为内蒙与浙江两个省级政府的合作项目，有良好的政府背景作为依托。并且温州开发商在呼市有成功操作商业项目的成功经历和经验，如维多利商厦，这些对于投资客户和商业经营客户具有一定的吸引力。5、商场内部的布局和分区较为合理，配套比较完善，另外，呼市居民对于“一站式消费”的商业模式较为接受。8 劣势：1、地上停车位较少，而中山西路临街面不
15、能停车，对于位于此条街上所有企业均有较大影响， 现时呼市目前尚未形成地下停车的习惯，对于地下停车位不太接受。2、写字楼与商场共用300 个地下停车位，至使商业停车位较为紧张，而机动车停车位不足将制约该项目商业发展。3、店铺销售比例较大，对商场统一经营难度较大，而在承受前期较高的返租压力下，租金价位偏高，使供应商经营盈利能力受到较大影响，故商品价位较高，与品牌档次不符。同时由于自营小业主的经营水平和商品档次参差不齐，致使商厦整体优势尚未体现。维多利商厦概况：位于中山西路东段北侧，毗邻首府广场及民族商场，占地面积15867，总建设面积63000 ，地下一层至地上四层为商场，局部五层为办公区。商场于
16、2003 年 5 月 28 日开业，商品定位以贴近大众消费为主，较好的满足了呼市消费者的购物需求，因而经营绩效较为成功，也得到了广大消费者的认可。功能区划：地下一层为 3000 余平方米的自营超市，地上部分平层约为10000 。一层经营：化妆品、钻石珠宝、皮具箱包、数码照材、民族礼品、婚纱摄影、钟表眼镜、茶叶烟酒、银行邮局、医药保健、美容美体、快餐吧、网吧，二层经营：淑女装、少女装、时装、休闲装、男装、职业装、男女裤、衬衫、牛仔装、饰品、9 水吧、洗衣纤边，三层经营：男女鞋、羊绒羊毛、文胸睡衣、童装童鞋、棉针系列、床上用品、体育休闲、儿童乐园、休闲咖啡，四层经营：家用广场、文化用品、休闲运动、 美食广场、数码影院、图书音像、健身器材、家居用品、电玩厅。销售与租金商铺位置售价(万元/ ) 租金(元/ 天) 扣点( 含税) 沿中山路外店2.8-3.1 8-10 两侧外店2.3 5-6 商场内铺位1.05-2.1 5-10 18%-20% 项目优劣势分析1、位置是呼市商业氛围最好，辐射能力最强的区域，为商业经营提供了良好的先决条件。2、商品定位贴近大众
