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1、土 地 估 价 报 告项目名称：太原双塔刚玉（集团）有限公司国有土地使用权现时价格评估（太原市）受托估价单位：山西中勤地产评估咨询服务有限公司土地估价报告编号：晋中勤2006 （估）字第 030 号提交估价报告日期：二六年九月二十一日太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估1山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 土地估价报告第一部分摘 要一、估价项目名称太原双塔刚玉（集团）有限公司国有土地使用权现时价格评估（太原市）二、委托估价方太原双塔刚玉（集团）有限公司三、估价目的太原双塔刚玉（集团）有限公司所属位于太原市亲贤西街10 号的两宗地，总面积 34472.95 m2，为住
2、宅用地，宗地 01 面积27020.56m2，宗地02 面积7452.39 m2 。太原双塔刚玉（集团）有限公司委托山西中勤地产评估咨询服务有限公司对两宗出让用地进行评估， 目的是为委托估价方确定土地使用权现时价格提供参考依据。四、估价基准日二OO 六年九月十八日五、估价日期二OO 六年九月十八日至九月二十一日六、地价定义根据委托方提供资料及估价人员实地查勘，结合此次估价目的，综合分析当地土地市场实际状况和宗地实际情况，委估宗地登记用途、设定用途、实际开发程度、设定开发程度详见表-1。评估设定估价对象在评估基准日不存在抵押权等他项权利。本次评估地价是指估价对象在设定的开发程度与用途、现状利用条
3、件下，估价基准日2006 年9 月18 日45.69 年期的住宅土地使用权价格。太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估2山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 地价定义一览表表-1编号土地使用者宗地名称登记用途设定用途实际开发程度设定开发程度01 太原双塔刚玉（集团）有限公司1 号住宅用地住宅住宅红线外：七通红线内：七通一外：通路、供电、供水、排水、供气、红线外：七通红线内：七通一外：通路、供电、供水、排水、供02 2 号住宅用地平通讯、供暖内：通路、供电、供水、排水、供暖、通讯、供气、场地平整平气、通讯、供暖内：通路、供电、供水、排水、供暖、通讯、供气、场地平整七、估价
4、结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法， 评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、 评估基准日为 2006 年9 月18 日，土地使用年限为45.69 年的住宅土地使用权价格见表-2。土地估价结果表表-2 宗地编号土地面积（ m2）土地单价（元 /m2） 土地总价（万元） 01 27020.56 5669 15317.96 02 7452.39 5669 4224.76 合计34472.95 19542.72 大写：壹亿玖仟伍佰肆拾贰万柒仟贰佰元整（货币种类：人民币）估价结果详见土地估价结果一览表。八、土地估价师签名姓 名 土地估价师
5、资格证书号签 名郭中卿 98040001 王雯娟 2002140076 太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估3山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 九、土地估价机构估价机构负责人签字：山西中勤地产评估咨询服务有限公司二OO 六年九月二十一日太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估4山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 附土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构：山西中勤地产评估咨询服务有限公司估价报告编号：晋中勤2006 （估）字第 030 号 估价期日： 2006 年9 月18 日 估价期日的土地使用权性质：出让宗地编号估价期日的土地使用者土
6、地使用证号宗地位臵估价期日的登记用途估价设定的用途容积率估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用年限 (年) 面积( m2) 单位面积地价 ( 元/ m2) 总地价( 万元 ) 01 太原双塔刚玉（集团）有限公司并政地国用（ 2006）第00196 号亲贤西街10号住宅住宅3.0 宗地外七通宗地内七通一平宗地外七通宗地内七通一平45.69 27020.56 5669 15317.96 02 太原双塔刚玉（集团）有限公司并政地国用（ 2006）第00195 号亲贤西街10号住宅住宅3.0 宗地外七通宗地内七通一平宗地外七通宗地内七通一平45.69 7452.39 5669 4224.76
7、 合计34472.95 19542.72 一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制住宅45.69 年期土地使用权2、基础设施条件：见待估宗地基础设施条件附表3、规划限制条件：依据太原市规划局关于太原市双塔刚玉（集团）有限公司亲贤西街10 号地块规划意见的函（并规函字2003 第184 号）4、影响土地价格的其他限定条件：无二、其他需要说明的事项：1、土地使用者太原双塔（刚玉）集团有限公司于2006 年8 月办理了出让土地使用权登记，领取了证号为并政地国用（2006）第 00195 号及并政地国用（2006）第00196 号国有土地使用证。2、估价对象土地面积及权利状
8、况以太原市土地行政主管部门2006 年8 月核发的国有土地使用证为依据。3、待估宗地的建筑容积率参照太原市规划局出具的关于太原市双塔刚玉（集团）有限公司亲贤西街10 号地块规划意见的函（并规函字2003 第184 号）规定的规划容积率设定。4、本评估报告仅作为委托估价确定现时土地使用权价格的参考依据。山西中勤地产评估咨询服务有限公司2006 年9 月21 日待估宗地基础设施条件表宗地编号地面平整状况道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件01 场地平整宗地内部分为硬化路面宗地外临城市主干道亲贤北街、亲贤西街宗地内外均为城市电网供电宗地内外均为城市管网供水宗地内外均为地下管网排放
9、宗地内外为均城市集中供热宗地内外均为城市煤气管道宗地内外均已铺设通讯电缆02 场地平整宗地内部分为硬化路面宗地外临城市主干道亲贤北街、亲贤西街宗地内外均为城市电网供电宗地内外均为城市管网供水宗地内外均为地下管网排放宗地内外为均城市集中供热宗地内外均为城市煤气管道宗地内外均已铺设通讯电缆太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估5山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 第二部分估价对象界定一、委托估价方太原双塔刚玉（集团）有限公司二、估价对象本次估价对象为太原双塔刚玉（集团）有限公司所属位于太原市亲贤西街10 号的两宗地，总面积 34472.95 m2，宗地 01 面积2702
10、0.56m2，宗地02 面积7452.39 m2 。国有土地使用证（证号为并政地国用（2006）第00195、00196 号）登记用途为住宅，本次评估设定用途为住宅用地。三、估价对象概况1、土地登记状况（1）宗地01 国有土地使用证号：并政地国用（2006）第00196 号土地使用者：太原双塔刚玉（集团）有限公司座落：亲贤西街 10 号用途：住宅使用权性质：出让使用权面积： 27020.56 平方米登记时间： 2006 年8 月使用年限： 50 年，终止日期 2052 年5 月，至评估基准日剩余使用年限为 45.69 年。四至：北临太原双塔刚玉（集团）有限公司、亲贤北街，南临国营卫华仪器厂，东
11、临太原市河道管理处，西临规划路。地号： 10813026 图号： 561509 （2）宗地02 太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估6山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 国有土地使用证号：并政地国用（2006）第00195 号土地使用者：太原双塔刚玉（集团）有限公司座落：亲贤西街 10 号用途：住宅使用权性质：出让使用权面积： 7452.39 平方米登记时间： 2006 年8 月使用年限： 50 年，终止日期 2052 年5 月，至评估基准日剩余使用年限为 45.69 年。四至：北临太原双塔刚玉（集团）有限公司，南临太原双塔刚玉（集团）有限公司生活区，东临太原市河道
12、管理处，西临太原双塔刚玉（集团）有限公司生活区。地号： 10813022 图号： 56150941、43 2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，太原双塔刚玉（集团）有限公司以出让方式取得待估宗地的国有土地使用权，终止日期为2052 年5 月。本次估价基准日为 2006 年9 月18 日，至评估基准日剩余土地使用年限为45.69 年。评估设定估价基准日待估宗地没有设定抵押权、租赁权、地役权等他项权利，宗地产权清楚，来源合法。3、土地利用状况至估价基准日，待估宗地上有配电室、机车车间、综合楼、浴室、锅炉房等。据太原市规划局关于太原市双塔刚玉（集团）有限公司亲贤西街10 号地块规划意见的函
13、（并规函字2003 第184 号），待估宗地规划建筑容积率不大于 3.0，评估设定建筑容积率为3.0 。四、影响地价的因素说明太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估7山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 1、一般因素（1）城市资源状况太原市为地处山西省中部，位于东经11130至11309, 北纬37 27至3825之间。北接忻州，东南邻晋中、阳泉，西连吕梁。是山西省的政治、经济、文化中心。全市总面积6988 平方公里，其中建成区面积177 平方公里。全市常住人口309 万，其中市辖区人口 233 万，市辖县（市）人口 76 万；非农业人口 204 万，农业人口 105
14、万。现辖六区三县一市，即迎泽区、晋源区、万柏林区、小店区、尖草坪区、杏花岭区、清徐县、阳曲县、娄烦县、古交市。太原市东、西、北三面环山，中、南部为河谷平原，地势北高南低。东部山地通称东山，海拨一般在1000-1500 米之间；西部山地为吕梁山东翼，海拨 1600 米左右；北部系舟山是汾河与滹沱河的分水岭，也是忻定、太原盆地的界山；东西山之间是太原盆地，海拨800 米左右，地势平坦，灌溉便利，农业生产条件良好。太原市属北温带大陆性气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温9.5 ，年平均降雨量 500 毫米，最高为 601.5 毫米. 最低为203.6 毫米，多集中在夏季，约占全年降水量的6
15、0。全年以东南风居多，最大风力7-9 级, 全年日照时数平均 2808 小时，无霜期年均为 157 天。山西最大的河流 - 汾河纵贯全境，其支流有潇河、屯兰河、大川河、柳林河、凌井河、杨兴河等，山麓地带泉水丰富，主要有清徐平泉、晋祠泉和兰村泉等，境内较大湖泊有六处，以晋阳湖最大。太原自然资源丰富。矿产资源尤为丰富。金属矿产资源主要有铁、锰、铜、铝、铅等，能源矿产及非金属矿产主要有煤、石膏、水泥灰岩、电石灰岩、大理石、白云石等。诸多矿产中以煤、铁、石膏为最，号称“煤铁之乡”。全市含煤面积 1318 平方公里，占全市总面积的18.9%，探明储量176.7 亿吨，而且煤种齐全，开采方便。太原铁矿总储
16、量6.66 亿吨，其中太原双塔刚玉（集团）有限公司土地评估8山西中勤地产评估咨询服务有限公司电话： 03514228189 C 级以上工业储量为 3.16 亿吨；石膏保有储量 9872 万吨，工业储量 3204 万吨，太原石膏矿以质地优良享有盛誉。太原旅游资源丰富。悠久文明的历史给太原留下了众多的名胜古迹，较为著名的有晋祠风景区、天龙山石窟、永祚寺、上兰村窦大夫寺、文庙、纯阳宫、古清真寺等国家级和省级文物保护旅游景点近30 处。（2）社会经济发展状况太原市工业基础雄厚，是全国能源重化工基地的中心城市。已经形成了以能源、冶金、机械、化工四大大行业为支柱，兼有纺织、轻工、电子、食品、建材、精密仪器等 14 个大行业、门类较齐全的工业体系，拥有一批在人国有较大影响的大中型企业，如全国主焦煤基地西山煤电集团、全国特种钢生产基地太原钢铁公司、担负着京、津、唐等地用电的太原一电厂等4 个大型电厂、全国重型机械重点生产企业太原重型机器厂、全国化工基地之一的太原化学工业集团公
