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1、2018/9/6,1,物业设备管理风险防范,Equipment,2018/9/6,2,第一,与原发展商或业主、原物业管理单位进行交接过程中,应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患,各方进行书面确认，这些记录和情况作为以后防范风险的参考资料。,2018/9/6,3,竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。,第二,设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。,物业质量保修文件和物业使用说明文件。,物业管理所需的其他资料。,接收下列资料,2018/9/6,4,大厦建成时间较长以后，隐患和事故发生的机率逐年增
2、加，风险的系数也逐年增大，因此大量的设备和设施需要重新中修、大修、甚至进行更换，上述资料就更为重要和不可缺少。,第三,2018/9/6,5,应首先明确自己的管理责任范围，管理责任范围决定风险责任的范围。建筑物即房屋中基本可以分为两部分，一部属于业主自己维修和养护的范围，相应的责任和费用都由业主承担。,设备风险防范,第四,2018/9/6,6,为防范风险，管理处必须对所管理的全部建筑物本体公共部位、公共和共用设施和设备，积极按照经业主通过的各项管理制度的规定，做好通常和例行的检查、维修、保养工作，保持建筑物本体公共部位完好，公共和共用设施和设备的正常运行。,第五,对大厦公共通道所属的窗户和天台、
3、通道、空中连廊区域的绿化应定期检查是否完好，是否需要更换，考虑在台风等特殊天气时是否可能发生损坏，从而导致人身和财产损害，造成公司承担法律的赔偿责任。,2018/9/6,7,要对工作人员进行专业的法律知识培训，法律规定和大量的现实生活的案例，同行业和其他物业管理单位已经发生的经济损失、鲜血事实，甚至生命的教训是对风险防范意识培养最有效的方法之一，既直观又深刻。,第六,2018/9/6,8,公司都已经通过质量体系认证，但往往过多流于形式和表面，没有与法与法律风险的防范结合在一起，造成风险防范不是很有效。,第七,公司的各项制度的草拟应加入法律专业人员的修改意见和建议，各项工作的管理流程的设计也应有
4、征求法律专业人员，将风险的控制真的修改意见和建议，各项工作的管理流程的设计也应征法律专业人员的意见，将风险的控制真正落实和渗透到具体工作的每环节中，严格控制每个环节的规范性和法律风险，提高整体的管理效率。,2018/9/6,9,而物业管理单位在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害是由受人的故意行为造成的，如果不能证明这一点，法庭将依法推定管理人员和所有权人过错责任。,第八,2018/9/6,10,对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储，否则难以履行举证议务，将承担举证不能的法律后果！,第九,2018/9/6,11,另外，物业管理单位平
5、常对房屋、设备施的维修、养护等应进行书面和现场施工记录，如果是委托其他专业公司和人员完成的，应签订有关合同，保留履行合同的所有证据，以证实自己履行了善意的管理员义务,第十,2018/9/6,12,第十一,管理处在专项管理分包中，选聘电梯、绿化、消防等专业公司时首先必须审查承包公司的法人资格和专业资质,电梯维修保养专业公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，公司负有明显的主观过错。,2018/9/6,13,在公共和共用设施、设备有管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对时间进行调查，并作出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说是唯一依据。,第十二,2018/9/6,14,设备风险防范,Equipment,演讲完毕！,
