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1、土地增值税政策详解,深度解析国税函2010220号文关于土地增值税清算有关问题的通知,清算应税收入的确认 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。 2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 3、 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 那么清算后补退房款怎么办？管还是不管，江苏规定，重新和之前清算的计算。,工程质量保证金的税前扣除,一般说来，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约定，预留施工单位35的工程质量保证金，待保
2、修期满后再支付给施工企业。在实际工作中有两种作法： 其一，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，房地产企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；其二，施工单位仅仅开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。 按照新通知规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税税前扣除必须注意两点：1、按照“国税发200991号文”规定，施工企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；2、与施工单位结算竣工
3、工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额建筑业发票。 需要说明的是：土增也是实际发生不等于就是实际支付。 。,房地产开发费用的税前扣除,争议很大，各地自行其是，比如江苏，能分摊和提供证明的，利息据实扣，其它的5%，如果不能的，则金融机构利息和非金融机构利息可以5%以内扣，其他开发费用据实扣除。 对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。对利息支出的税务处理进行了统一。按照新通知规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。也就是说，利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。 那么
4、财务费用中的诸如顾问费之类怎么办，属于财务费用，但不属于利息支出，归属于其他开发费用限额扣除，委托贷款根据规定也属于金融机构业务，利息支出应当认同。,土地闲置费的税前扣除,新通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。会计制度中也是将土地闲置费纳入到管理费用中的，两者无差异。 企业支付逾期开发的“土地闲置费”，其实质是房地产企业违反国家的相关土地政策而缴纳的，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切相关。,取得土地使用权时支付契税的税前扣除,按照企业会计准则无形资产规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税
5、费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金及其他费用。按照新通知规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。,拆迁安置用房土地增值税计算问题,1、本项目房地产安置回迁户 房地产企业利用建造的本项目房地产安置回迁户的，其税务处理为： （1）安置用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入，根
6、据“国税发2006187号”规定，安置用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认： A 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 视同销售收入同时，相应的安置房建造支出可以获得加计扣除。如何理解“同类”指同期商品房吗？在确认安置用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 举例：拆迁10000平方米，回迁房市场价100万，回迁房建造支出60万，回迁房占地面积1000平方米，那么
7、回迁房视同销售收入100万，建造成本60万，而拆迁补偿费100万和回迁房建造成本不能由回迁房全部承担，只能按占地面积进行分摊。,2、异地安置的税务处理 （1）异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费； 视同销售收入100万，拆迁补偿费因为异地安置，本来不应当由安置房来负担此项取得土地使用权的成本，但文件既规定由本项目负担，看来这视同拆迁补偿费100万只能由安置房项目来分摊了，由此推理本地安置办法似也应由回迁房负担。 （2）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 购买房屋用于安置，显然没有进行开发
8、，不应当享受加计扣除的优惠。,货币安置的税务处理，货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。支付拆迁补偿费的票据要合规： A、符合“国税函2008277号”规定的相关条件，支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据； B、 不符合“国税函2008277号”规定的相关条件，按照“国税函发199787号”规定，支付拆迁人的青苗补偿费，收款人的收据作为凭据即可，拆迁土地上承包人财产怎么办？,转让旧房准予扣除项目的加计问题,计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,关于滞纳金问题,1、
9、未按规定预缴税款的滞纳金处理，按照“财税200621号文”规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理 房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税，还要补缴土地增值税的情况。新通知对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确： （1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （2）土地增值税清算后，在主管税务机关规定的期限内，房地产公司没有补缴的，根据税收征管法及其实施细则的有
10、关规定应该加收滞纳金。,国税发201053号关于加强土地增值税征管工作的通知风险防范,主要是对预征率的规定，东部2%，中部和东北1.5%，西部1%，这只是对普通商品房低限，别墅要更高，江苏是3%，预征率的规范就是先拿钱，先加大房开成本。核定征收率不得低于5%，个人认为如果核定征收，还不应抵减预征税款，企业所得税有相关规定，如果允许抵免，则会造成税收筹划据以避税。强调不得核定征收，目前不少地方一核了之，既收到钱又征管简便，但是从目前房地产利润而言，应当是少收了，而且因为现行体制问题，如果搞清算，即使退也是很麻烦的，所以坚持搞清算，基本上是稳赚。,土地增值税清算难点 分析与税务风险防范,哪些情形可
11、以采用核定征收？,1、国税发（2009）91号文件第34条，四川省规定，四项成本不清的，也可以核定征收。 2. 符合哪些条件必须进行土地增值税清算？ 国税发（2009）91号文件第9条，而且直接转让土地使用权，不少地方规定不得核定征收，必须清算，因为比较简单。加之禁止炒卖土地。,土地成本的确定,（1）以出让方式取得土地成本的确定出让金及相应税费， （2）以支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地成本的确定 （3）以接受投资方式取得土地成本的确定因为土地增值税是以项目征税的，如果前一环节的土地投资评估增值没有缴纳土地增值税，则投资取得土地成本应为投资方原始成本，否则为投资后评估成本。假设以100万土
12、地投资，评估增值200万，收入200万，营业税及附加无，印花税万分之五，契税3-4%（由被投资方交纳）成本100万，计算土地增值税。 被投资方则以200万+契税来确定取得土地的成本。 如果当初没有交纳土地增值税，则只能以100万+契税来确定土地成本。,（4）以划拨方式取得土地成本的确定国有集体企业出售后，划拨土地由国家收回，以出让方式交付开发商； 非上述情况，出售企业补交土地出让金后，再行转让，以转让价及相应税费作为取得土地使用权的成本。 （5）以吸收合并方式取得土地成本的确定兼并是暂免征土地增值税的，因此仍以兼并前的土地价值为取得土地使用权成本。两个或两个以上企业，依法合并改建为一个企业，且
13、原投资主体存续的，则合并后企业承受原合并各方土地、房屋权属免征契税。,允许扣除的税费包括哪些？,营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，契税归并到取得土地使用权的成本中去，印花税归并到管理费用中去。地方性基金应当视同为税费允许扣除。 这里的地方性基金应当指随销售收入附征的基金，按人头收取的基金不宜作为扣除税费。,土地增值税清算条件与企业所得税完工条件的差异分析,1、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、 直接转让土地使用权的。 企业所得税的完工条件：开发产品竣工证明材料已报房地产部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产
14、权证明。 土地增值税强调销售转让完毕，而企业所得税强调适时将开发成本结转至开发产品。确定应结转至开发产品后，再行确定已销、未销开发产品和固定资产。,加计扣除,（1）开发成本中的利息支出能否加计扣除？ 利息支出已明确，属于开发费用，不能享受加计扣除。 （2）开发成本中的水电气、管道、宽带等初装费能否加计扣除？属于基础设施配套费，应当准许加计扣除，如果这些费用不由开发公司支付，而是由开发公司代收代付，因为基础设施费发票只能开具给顾客，这笔费用显然不能作为开发成本扣除。但是如果将这些费用处理成提供方开具发票给房开公司，房开公司再将其并入价内向业主收取，则应当享受加计扣除的优惠。 （3）只完成了三平一
15、通就转让能否加计扣除？国税发（2007）132号第38条规定：仅进行土地开发（如三通一平等）不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。从政策上讲，对土地进行三通一平也是值得鼓励的开发项目，不允许加计是没有道理的。而且暂行条例有开发土地的成本费用此款。,特殊问题 的土地增值税处理,开发成本哪些支出无需取得发票？,很简单，不需要交纳营业税的项目如拆迁补偿费、土地出让金、契税、大市政配套费等。 如果是国外提供的相关劳务呢？新营业税条例要求代扣代交营业税，但国外并不需要跑中国来开具发票。,开发成本相关支出应当取得无法取得发票怎么办？,91号文
16、：计算扣除项目时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，所以在清算之前，要想方设法去取得相应合法凭据，否则清算后再取得凭据税务部门将不予理会。,转让在建项目如何计算土地增值税？,在建项目同样属于土地增值税所言的建筑物，因此同样应当适用土地增值税相应规定，转让在建项目时，受让方需要就包括在建成本土地成本在内缴纳契税。,转让使用过的旧房如何计算土地增值税？,（2006）21号文件规定：不能取得评估价格，但能提供购房发票的，按购房发票所载金额从购买年度至转让年度每年加计5%，契税作为相应税金不作为取得成本。如果能取得评估价格的按评估价格来确定扣除项目。如果既无评估价格，也无购房发票，南京规定按转让收入80%作为扣除项目，有的地方规定对此种情况核定征收。,土地增值税有哪些税收优惠？,土增条例第八条，普通标准住宅及国家建设需要依法征用。细则第12条转让原自用住房的，5年以上免，3-5年减半，3年以下征，但有些地方规定，只要是转让普通住房，不论年限全部免除。考虑到征管效率。,
