产业地产概念及运营

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1、工业地产概述1.工业地产工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地 、熟地，以及该类土地上的建筑物和 附属物 ，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇 等。在中国，工业 房地产 的土地批租 年限为 50年。工业地产开发商取得工业用地 后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房 等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。中文名 工业地产我国年限 50 年简介工业类土地使用性质期限年限为 50 年2.行业概述发展2013-2017 年中国工业 地产行业

2、发展前景与投资战略规划分析报告数据显示，在产业转移、中国产业技术 的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业 的租售价格稳步上扬。以上海市为例， 2010 年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的 增长幅度 达到了年度高峰，租金均价的环比增长率 高达1.65% 。工业地产行业保持了良好的发展势头。首先是国内 房地产企业 进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及商业地产“ 跃进” 的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计，有 15% 的传统 房地产开发商 转投工业园建设项目。其

3、次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯 、安博置业 、丰树地产以及 嘉民集团 。第三， 私募基金 、风险投资以及 信托 等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式 。前瞻网分析认为，投资主体 热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本 较低有关。工业地产的土地投入 相对较低， 基准地价 只是 商业地产 用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。分类重工业房地产 、轻工业房地产 、仓储 房地产 （物流地产 ）、 自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。特性

4、投资规模大、 快速启动 、提供增值服务、追求长期稳定回报。策划工业地产策划 是对 工业园区 或仓储物流 、厂房进行前期考察立项，园区规划、建设、 招商推广 、进驻后物业管理的统筹。工业地产策划 是区别于 房地产 、商业地产策划 等的另一新兴 地产策划 。目前我国的 工业地产策划 市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划 覆盖我国西南地区 、珠三角地区以及 长三角地区 的多个工业重地。工业地产策划 ，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管理咨询服务 。3.开发模式工业园区开发模式目前我国各级 地方政府 最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工

5、业园区 管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区 闲置与搁荒。工业地产商模式指房地产投资 开发企业在 工业园区 内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目 的道路、绿化等 基础设施建设 乃至厂房、仓库、研发等房产项目 的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营 的方式进行 项目 相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。主体企业引导模式指在某个 产业 领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区 ；在

6、自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让 、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业 链的打造及完善。如上海金山 的上海 石化 工业园区 。综合运作模式指对上述的 工业园区 开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。私人业主开发模式在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润 回报率 已经超过 商业地产 ，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地 的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常

7、也逐渐将其淘汰。4.盈利模式主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成 项目基础设施建设后，进行 项目 主题包装与概念推广，实现项目 中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金 或其他专业工业地产投资开发商。进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目投资 开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“ 物流房地产商 ” 普洛斯 公司在取得土地之后，进行 一级

8、开发 包括基础设施 的建设，打造设施平台，吸引物流企业 入驻。普洛斯只作 房地产投资 开发和物业管理， 日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江 的“ 大业领地 ” 等项目亦如此。通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式工业地产开发商取得工业用地 后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合 ，按产业企业需求量身订制工业厂房 等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。5.国内发展我国工业地产的兴起国际经济发展格局层面：改革开放、 敞开国门， 融入世界 经济一体化 大势；同时，凭借低廉的 劳动力资源 ，开放的民族使得世界的制造产业向中国 转移

9、；国内各个城市经营发展角度：各个城市之间 的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区 层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收 、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。我国工业地产的发展现状1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。地方工业用地 ：自行发展 规划发展 导向发展 集聚发展工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶

10、段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引 企业投资 落户，吸引的企业大多是劳动密集型 的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地 运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的 投资回报 ，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地 囤积资源，寻求机会以做商用地产 投资开发，获取更高的投资利润。2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题“ 明星 园区 ” 太少，重复建设严重；上海、苏州、 东莞 等。 “ 我们希望政府能够制定一

11、个工业 园区 的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。 ”招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“ 双赢 ”贪大求洋，面子工程资金供应链不完善，融资成瓶颈。工业地产的发展趋势1）发展趋势的影响因素政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展 ；通过 市场竞争 ，优胜劣汰，可保存有实力企业；市场供求的影响： 经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资； “ 世界工厂” 的确立，对工业的重视；发展模式 的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式

12、：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求 强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。2）中国工业地产未来发展趋势政策将强调市场对工业用地 的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。国外地产巨头携手投资基金 联合进入将

13、成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户 ;二是带租收购， 收购一些带有租约的好的工业物业 产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽 等待上市，通过REITs 包装上市，融到大笔的资金。由于国内全面 产业转移 和发达地区 总部经济 的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。5.商业模式工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商 筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业 地产业 的盈余体现在能够 快速启动 、以收入抵偿 支出 、并能够在抵偿 支出后有剩余，与

14、此相对应的，工业地产的商业模式具备“ 大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报” 的四大特性。6.招商法则1、营商：从筹划、管理、建设角度构建项目招商 资本2、诱商：设置诱因，诱惑商家3、引商：以造势、喧势的方式经营注意力4、链商：打通产业链的上下游，链接更广泛的商家5、聚商：以近交的方式，一次性网罗目标商家6、洽商：情感招商，攻心为上7、招商：制定招商政策，深度诱惑 商家8、选商：选择符合定位与业态的商家工业地产招商（培训）随着经济的快速发展， 越来越多的境外企业来华投资， 不少企业还在中国设置生产基地，工业地产投资日趋升温。在国内一些城市，为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经

15、济和新型工业化发展的产业需要，不少房地产企业也转型走工业地产投资路线。 特别是最近两年， 国内工业地产投资日趋火热，内地城市工业地产开发项目也越来越多。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。工业园区招商引资成功与否将直接影响工业园区的生存。一、什么叫工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、 商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的使用年限为50 年。二、工业地产有什么特点工业地产有着其自身的特点工业地产作为有别于住宅、商

16、服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点，在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下：1、政府政策的影响。由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙， 滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出： 去年国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂，后又出台全国工业用地出让最低价标准，要求 2007 年 1 月 1 日起全面施行最低价标准； 国土资源部和监察部下发关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知，决定 2007 年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察；闲置土地治理办法近来正火热进行中等等。由此可见政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看， 健康的规范成熟的工业地产对于吸引