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1、,大连市旅顺口区三涧堡 项目考察汇报,战略发展中心 2012.11,项目名称：大连市旅顺口区三涧堡项目 项目所属区域：辽宁省大连市旅顺口区 关键字: 区域运营 三涧堡 价值升值,报告编号：,大连市2011年人均GDP达91287元 第二产业是大连市主导产业 哈尔滨至大连高铁已于12月1日开通 旅顺口区面积506.8平方公里，户籍人口204994人，城市化率达78.3% 旅顺往大连有三条可达性较好的路线，旅顺南路、旅顺北路、旅顺中路（明珠路），车程约30分钟 百悦三涧堡项目地块距大连市中心直线距离31公里，距旅顺市中心9.1公里，距离大连市国际机场25.9公里 项目占地面积约11100亩，（7.
2、4平方公里）；可用土地面积9850亩（6.6平方公里） 项目周边土地成交均价100万/亩（旅顺口全区成交均价130万/亩），楼面价940元/ 目前三涧堡街道周边在售项目较少，销售均价6600元/。 旅顺口全区范围内：老城区板块，由于生活配套相对成熟，销售价格在10000-15000元/ ；新城区板块，受政府搬迁影响，存在部分刚性需求，销售价格在8000-10000元/ ；旅顺南路板块，占有良好的环境、交通及海岸资源，销售价格在14000-17500元/ ；开发区板块，生活配套缺乏，交通通达性差，销售价格在5000-8000元/ ；,报告梗概,报告梗概,投资测算（12月11日，旅顺口区政府认为我
3、司对土地出让金计提税费的计算方式存在错误，将在下周与财政局沟通之后将修正测算）项目定位建议生态旅游宜居新城 功能定位建议健康养生区 生态农业区 运动休闲区 多元娱乐区 商务服务区 生态住宅区 项目分期开发建议百悦新城项目考虑分为3期开发，各分期区域选择遵循开发建设由易到难、配合中远期旅顺口区发展规划、充分利用现有自然资源等原则，充分保证项目前期现金流的快速流转、项目后期的企业自身利润最大化。,区位优势: 旅顺三面环海的自然地理优势，三涧堡位于旅顺口区北部近渤海； 交通优势：交通便捷可达性好，距大连市中心约30分钟车程； 文化优势：军事、文化、历史名城；,地块住宅类房屋拆迁量适中，但企业拆迁量较
4、大，拆迁成本高； 我司于石灰窑村房屋拆迁量大，而其周边大面积空地已被它企占用；,大连是中国少有的几个宜居城市，而旅顺独特的海景、山景、城市规划、人文、配套等都将成为吸引购房者的主要元素； 三涧堡街道楼面价格仅约1000元/平米，而旅顺区内其它街道楼面价格达2000元/平米，可见该区域土地升值空间较大，未来吸引更多投资者目光；,优势,劣势,机会,挑战,项目周边未来将建有高尔夫球场，水上乐园等，与持有这些项目的他司配合协作，处理好日后对本项目的包括环境污染问题，配套设施建设问题；同时共同提升整个三涧堡区域地块价值将是一项挑战。,项目SWOT分析,二、地块研究,三、区域市场,四、投资测算,一、城市背
5、景,五、发展定位,一、城市背景,1、城市概况 2、发展规划 3、背景小结,1、城市概况大连市,大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。面积12000平方公里，人口700万。 是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市之一。2011年全国,大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。 是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。 环境绝佳，2009年被由联合国的环境规划署（UNEP）认可，联合国环境规划署与其支持并认可的非盈利性
6、组织国际公园与康乐管理协会（IFPRA）评选为国际花园城市的最高奖。 2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位。仅次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州，天津。,主城区,旅顺区,长海区,瓦房店区,普兰店区,金州区,庄河区,位置：旅顺口区位于辽东半岛最南端，属大连市辖区。东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里。,面积：旅顺口区陆地南北纵距26.1公里，东西横距31.2公里，总面积506.8平方公里。,地势：旅顺口区全境属长白山余脉构成的沿海丘陵地带，平均海拔140米，共有山丘292座，最高老铁山海拔465.6米，直临黄渤海分界线，被称为辽宁
7、的“天涯海角“。,人口： 截止到2010年，全区共有居民81340户，户籍人口204994人，迁入人口3934人，城市化率推进到78.3%。,交通：旅顺大快高速路通往大连，仅需半个小时。,行政划分：旅顺口区现有10个街道，1个经济开发区，共68个村民委员会和13个社区居委会，区政府设在旅顺口区新城大街1号。,1、城市概况旅顺口区,1、城市概况大连市经济运行情况,大连市经济总量水平逐年提升，人均GDP进入15000美元大关，经济水平位于辽宁省地级市首位，总量位居辽宁省首位。,大连市十一五期间GDP年均增长率保持在15-23%，人均GDP增长率保持在17%左右。 2011年大连市人均GDP9128
8、7元，突破15000美元。 大连市GDP总量位于辽宁省首位。,第二产业是城市主导产业，第三产业处于快速平稳发展阶段，二者共同推动大连市的经济发展； 2007年至今，大连市第二产业比重相对平稳，船舶工业、计算机设备制造业成为城市的支柱产业和经济新的增长点。,大连市在近5年三大产业结构相对稳定，其中第二产业增速达到15%以上，船舶工业、电子工业增长较快，第三产业增速在10%左右，物流业在其中占据较大比重。,1、城市概况大连市经济运行情况,2、发展规划区位价值,大连市将充分利用沿海优势，发挥我国最大港口城市的区位效应，在东北亚区域经济合作中重要的桥头堡。,影响振兴东北老工业基地的经济发展辽宁省在振兴
9、东北老工业基地的发展战略中，确定了通过“五点一线”大开发，形成沿海与腹地互动的发展思路，大连的临渤海、黄海的区位优势在其经济合作中起到连接和枢纽作用； 影响东北三省地区的经济发展与稳定大连属于我国重点的港口贸易城市，是东三省最为重要的货物出海口之一，该地区的经济发展直接关系到东三省老工业基地的振兴； 东北亚区域经济合作的地理核心大连在地理位置上连接东北亚朝韩日的重要水路通道，也是我国进入太平洋的重要港口，更是东北亚各国合作交往的必经之地之一。,城镇空间布局结构：双轴四城 双轴：沿“哈大”及“鹤大”交通走廊的东北地区区域发展中轴； 两翼：沿渤海城镇发展翼和沿黄海城镇发展翼；,城市用地布局结构：一
10、核多点 一核：即大连市中心城区，包括核心区、金州新区-保税区城区和旅顺城区； 多点：普兰店城区、瓦房店城区、庄河城区、长兴岛经济技术开发区、花园口经济区、皮杨城区、长海城区；,城市空间布局结构可以概括为“双轴四城”，重点建设沿哈大高速和鹤大高速的城市发展轴，打造”双轴两翼、一核多点 “的城市总体空间结构。,2、发展规划大连市发展规划,国际滨海生态示范区，全国高品质宜居示范区,两区,我国北方沿海重要的南北沟通战略枢纽,一枢纽,东北亚国际旅游和文化产业基地，辽宁沿海开放新兴和高技术产业基地，大连重要临港产业基地,发挥联络东北、华东、华北的节点功能，发挥烟大火车轮渡的战略作用、开发双岛湾深水港建设优
11、势，建设大连东北亚国际航运中心的重要组合港 “以港兴区、港区联动”，成为集散和中转环渤海乃至东北亚地区人流、物流、信息流的战略枢纽，成为促进东北与山东、华东、华北交流的大通道,优化产业空间、调整生活空间、改善生态空间，建设“一核、三带、多组团”为框架、有序发展、城乡一体的新型城区 完善基础设施，打造绿色廊道，打造具有全国示范意义和滨海特色的高品质生态宜居城区,充分发挥旅顺口区自然风光、历史遗迹和文化底蕴三大优势，实施“大旅游、大文化”战略 立足中科院科技创新园、龙头国际软件园，大力发展软件和信息服务、新能源 、新材料、生物制药等高新技术产业 以旅顺口区经济开发区为基点，加速西部港口资源的开发和
12、岸线资源的利用，实现“两湾一港”的一体发展，成为大连市“两区一带”的重要临港产业基地,2、发展规划旅顺口区发展目标和定位,三基地,大连市位于东北辽东半岛最南端，是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市； 大连市经济总量水平位居辽宁省首位，综合竞争力名列全国城市第八位； 大连市将致力于成为国家南北沿海运输大通道的重要节点以及东北亚地区重要的门户枢纽机场，通过发挥交通对市域空间结构调整的带动和引导作用，加强各类枢纽建设，实现多种运输方式的协调发展； 旅顺口区位于辽东半岛最南端，三面环海，是中国东北辽宁省大连市的一个市辖区； 旅顺市经济总量水平逐年提升
13、，经济发展迅速，社会稳定和谐； 旅顺通往大连有三条路可走：旅顺南路、旅顺北路、旅顺中路（明珠路），车程约30分钟； 旅顺发展规划可概括为“一枢纽、两区、三基地”，以旅顺口区经济开发区为基点，实现“两湾一港”的一体发展，成为大连市“两区一带”的重要临港产业基地 ； 现阶段旅顺口区作为大连的卫星城，职能主要以居住为主，经济为辅。大连整体的经济发展重点方向依然是往北延伸。故，现阶段旅顺口房产开发依然存在发展空间，城市配套的完善将带动旅顺整体经济提升。,3、背景小结经济及城市发展概况小结,二、地块研究,1、区位与交通 2、用地现状,1、区位与交通大连市,外部交通发展目标：依托海港和空港，构建东北亚重要
14、的国际航运中心；突破半岛交通瓶颈，改善大连宏观交通区位，构建辐射东北、面向环渤海经济圈的开放性对外交通体系。 外部交通发展策略构建与东北、华北、华东地区密切联系的公路和铁路网络，使大连成为国家南北沿海运输大通道的重要节点。 实施辽宁沿海港口的资源整合，扩展港口腹地，实现大连与东北腹地的经济协调发展。 建设东北亚地区重要的门户枢纽机场 建设东北亚地区重要的门户枢纽机场， 发挥交通对市域空间结构调整的带动和引导作用；加强各类枢纽建设，实现多种运输方式的协调发展。,1、区位与交通旅顺口区三涧堡街道,项目位于旅顺口区三涧堡街道，距大连市中心直线距离31公里，距旅顺市中心9.1公里，距离大连市国际机场2
15、5.9公里，路网通畅，可进入性良好。,旅顺北路、滨海路、明珠路是三涧堡至大连市及旅顺区的重要交通枢纽。增强了与旅顺内部街道、甘井子等周边地区的联系；同时解决了长城、三涧自身南北向的交通联系，成为内部交通的重要组成部分。,2、用地现状地块四至,项目占地面积约11100亩，（7.4平方公里）；可用土地面积9850亩（6.6平方公里）。东接金海路小韩线，南临付家甸村，北临小黑石村，西至滨海路。,付家甸村,韩家村,2、用地现状地块现状,地上现状：金石路沿线，付家甸村以北分布有一定量的工业及住宅用地；本区域包含在建水上运动中心项目；西侧石灰窑村分布大量住宅用地；东侧分布韩家村部分住宅用地；滨海路以西小部
16、分区域保持了较好的生态环境，存在小部分湿地、芦苇；大部分区域为未开发用地。主要包括耕地、园地。 用地范围已有通达条件较好的道路，但仍以机耕道及乡间道路为主。,2、用地现状地块现状,工厂,住宅,2、用地现状地块现状,湿地,2、用地现状地块现状,三、市场环境,1、市场概况 2、区域一级市场 3、区域二级市场 4、区域市场小结,2007-2011年大连市固定资产投资显现快速增长趋势，每年平均增幅保持在30%以上； 2007-2011年大连市房地产投资在09年全国房地产投资低迷的背景下，实现了高增长；近两年增速有所放缓，仍处于稳步增长阶段，在11年全国房地产市场销售低迷的情况下投资额达到了1500亿元，同比增长37%。,大连市固定资产投资和房地产投资均保持快速增长趋势，尤其在目前全国楼市整体低迷的形势下房地产投资仍保持较高的增长率。,1、市场概况大连市房地产市场概况,从 2006 年到 2009 年大连住宅及商业土地出让及成交基本上是小步快跑。进入2010年后，受城市旧改及西拓北扩的影响，土地供应、成交均大幅攀升。2010 年大连全市土地供应量、成交量双双达到峰值，均逼近 7000 万。而 2011 年土地供应继续井喷，突破 8000万，但流标、流拍较为严重导致成交率较低，成交大幅回落到 3241 万。,
