武当国际物流园项目

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1、湖北武当国际物流园发展有限公司 二O一三 年 四 月,武当国际物流园项目简介,目 录,一、公司基本情况 二、项目概况 三、政府工作对接 四、项目规划 五、项目推进 六、投资分析,一、公司基本情况,湖北武当国际物流园发展有限公司 湖北武当国际物流园发展有限公司，由湖北昌恒投资有限公司（项目合同签订单位）授权设立，具有独立法人资格，具体负责政府对接、项目的规划、建设、招商、运营、管理等工作。,一、公司基本情况,武当国际物流园项目是湖北省政府和十堰市政府招商引资项目，十堰市和丹江口市重点建设工程。公司于2011年1月23日与丹江口市人民政府正式签订项目投资合同书，项目计划总投资30亿元，建设工期为5

2、年，分二期实施。,目前，公司已与中国海运集装箱（集团）股份有限公司、武汉白沙洲冷链物流有限公司、中国云海集团达成合作协议，一期先期打造成武当西门户旅游集散中心；二期打造成中医药生态产业园。,二、项目概况,地理区位优越: 项目地处鄂西北丹江口市西部六里坪镇，西与“汽车城”十堰市白浪高新技术开发区相接，南与神龙架自然风景区贯通，北与南水北调核心水源区丹江口水库相邻，东与世界自然和文化遗产武当山风景区交界。,1、项目优势,二、项目概况,交通位置便利： 项目所在地已经形成水、陆、空立体的交通格局，是鄂西北地区交通线路的交汇点和衔接点，项目紧靠316国道，距离汉十高速六里坪出口仅1公里，距离武当山火车站

3、仅2公里，距离建设中的武当山机场不到10公里，项目与丹江口库区相连，水路可达武当山、十堰、丹江口、郧县，淅川、邓州、西峡。已开工建设的武当山机场航空路穿越项目二期地块，西武高铁（西安武汉）在项目二期地块边规划建设高铁站点。另外，十宜铁路、十运高速等都会经过项目所在地六里坪镇。,1、项目优势,二、项目概况,经济区位优势凸现： 项目处于十堰市三张名片名山、秀水、汽车城的腹地，十堰城区东扩、区域中心城市发展的机遇及十堰市城乡建设规划，将十堰城区和六里坪镇、武当山特区城市功能有机的结合起来。沿316国道边的白浪六里坪武当山是十堰市重点打造的汽车汽配产业园区带。湖北省“一江两山”和“鄂西生态文化旅游圈”

4、战略，将托举起一个世界级旅游度假目的地和城区休闲旅游度假区。,1、项目优势,二、项目概况,项目具有政策支撑： 武当国际物流园是湖北省政府和十堰市重点招商引资项目和十堰市、丹江口市重点建设工程，得到各级政府的政策扶持和对口服务。武当国际物流园具有完备的授权和相关资质。,1、项目优势,二、项目概况,产品尊贵稀缺：官山河道横贯园区，直接连接丹江口库区，为园区的水景房提供了天然生态水域的保证。园区SOHO办公区和生态居住区规划的高端联排别墅、水景房、多层洋房，在十堰地区属稀缺产品。开发性价比高：A、免去拆迁工序：项目迁拆属南水北调移民工程，全部由政府承担完成。B、净地招商：园区市政配套、管网、道路及沿

5、河观光走廊等都预留，地块都是净地招商。C、停车场的优势：车城十堰主要是开山建设而成，停车难长期困扰城市的发展。园区招商地块可建的地下停车场不需要考虑容积率，停车场销售收入减去建筑成本就是纯盈利。D、地价成本低：物流园区招商地块土地价格相对所处的六里坪镇及周边区县相对较低。,1、项目优势,二、项目概况,（）、2010年7月，在上海世博会湖北招商周活动期间，公司与丹江口市人民政府达成关于在丹江口市区域投资现代服务业、物流业、旅游业的框架协议。 （）、2010年9月16日，由十堰市人民政府主持，公司与丹江口市人民政府在雅阁国际大酒店签订合作框架协议。 （）、2011年1月23日，公司与丹江口市人民政

6、府正式签订“武当国际综合农贸物流园”投资项目合同书。 （）、2011年8月12日，正式成立湖北武当国际物流园发展有限公司，全面负责武当综合农贸物流园项目的开发、建设、运营、招商等具体工作。 （）、2011年9月16日，湖北武当国际物流园项目开工，开工建设的项目：有：移民迁复建江家沟大桥、官山河河道整治工程全面动工、园区一期场平 。,2、项目推进时间节点,二、项目概况,3、区域经济基本状况,2011年十堰各县市生产总值（GDP）完成情况统计表 十堰市，辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、张湾区、茅箭区、丹江口市和白浪经济技术开发区。全市国土总面积2.36万平

7、方公里，总人口346万.,二、项目概况,3、区域经济发展状况,武当山，位于湖北省十堰市丹江口境内，是中国著名的道教圣地之一。东接历史名城湖北省襄阳市，西靠车城十堰市城区，南依原始森林神农架林区，北临大型人工淡水湖、南水北调中线源头丹江口水库。武当山不仅拥有奇特绚丽的自然景观，而且拥有丰富多彩的人文景观，是世界自然与文化双遗产、国家重点风景名胜区、国家5A级旅游风景区、全国武术之乡、全国八大避暑胜地之一。 2012年，旅游经济保持快速健康发展，全年接待游客达到426万人次，旅游收入实现22.6亿元，同比分别增长20%和21%。 预计2015年接待游客达到700万人次，随着年武当山建成通航和西武高

8、铁的开通，以及武当山西神道及五龙宫对外开放，预计2017年接待游客达到1000万人次。,二、项目概况,3、区域经济发展状况,项目周边商铺价格调查,二、项目概况,3、区域经济发展状况,201年2月十堰房地产价格 本次统计为截止年月份的价格，没有发布待售楼盘价格，力争做到所有标出价格的楼盘当前都有房源销售。 2月份十堰在售30余家楼盘中仅有1家楼盘涨价，而降价楼盘则没有一家楼盘入榜。根据涨幅排行榜显示，涨幅楼盘是位于五堰南街与香港街交汇处的天麟时代广场，均价每平米均上涨了300元，上涨幅度为4%。经历了中央对楼市的调控政策后，买家们纷纷持观望态度，忍着不出手。预计随着“金三银四”的到来，众多楼盘也

9、逐渐复苏，推陈出新。即便如此，十堰整体的房价并未出现大幅度的上升，而是逐步趋于平稳。,二、项目概况,3、区域经济发展状况,项目周边区域土地出让价,三、政府工作对接,1、与政府签订的投资项目合同书,三、政府工作对接,2、部门批复项目用地指标批复,三、政府工作对接,2、部门批复项目用地指标批复,三、政府工作对接,2、部门批复环境影响报告书批复,三、政府工作对接,2、部门批复控详规（一期）批复,三、政府工作对接,2、部门批复使用林地批复,三、政府工作对接,2、部门批复官山河道治理初步设计的批复,三、政府工作对接,3、项目建设授权书江家沟大桥,三、政府工作对接,4、工程中标通知书江家沟大桥和移民治地,

10、三、政府工作对接,5、项目工作领导小组会议纪要,三、政府工作对接,5、项目工作领导小组会议纪要,二O一一年九月二十六日,三、政府工作对接,5、项目工作领导小组会议纪要,三、政府工作对接,5、项目工作领导小组会议纪要,四、项目规划,可行性研究报告 由武汉大学经济与管理学院现代物流研究中心制作完成。 于2010年6月，公司股东大会通过项目的可行性研究报告。,四、项目规划,概念性规划方案 由上海卓景规划设计有限公司于2010年10月制作完成。 于2010年11月，项目的概念性规划设计通过丹江口市初评。,四、项目规划,控制性详细规划（一期） 由上海同哲建筑规划设计有限公司于2011年12月制作完成。

11、于2012年3月，项目的控制性详细规划设计取得丹江口市评审批复。,四、项目规划,可行性研究报告,概念性规划,控制性详细规划,修建性详细规划,项目落地,通过二次市调,物流园项目可行性研究报告、概念性规划、控制性详细规划已通过政府评审。通过二次市场调研，结合十堰市产业规划，项目前期的定位与长岭农产品工业园、寿康永乐商贸物流园、鄂西北国际农商城等项目在项目定位、功能业态、辐射区域上存在同质化，缺乏核心竞争力，运营风险巨大。 经充分论证后，对物流园一二期产业、产品规划结构作出适度调整，一期定位于武当西门户旅游集散中心、以中草药集散为核心的武当中医药港、集商务服务、办公、游憩、公共服务的武当西驿生态商务

12、空间。二期规划初步定位于以中草药为核心的生态产业园。 2012年10月，委托北京大学大地风景规划设计院编制园区总体策划方案和园区一期修建性详细规划。该项工作计划于2013年5月底前完成。,一期地块策划,1、武当西门户旅游集散中心,2、集尚水街,3、武当山中医药港,3、武当西驿,二期地块项目思路,二期地块项目思路,五、项目推进情况,公司于2011年1月23日与丹江口市人民政府签订正式合同，按合同约定2011年9月16日正式启动园区“三通一平”的垫资代建工作。 开工已有一年零五个月，在市委、市政府的正确领导下、在项目服务领导小组各成员单位大力支持和参建单位的配合下，项目工程进展比较顺利，公司垫资代

13、建的移民迁复建项目江家沟大桥、官山河（含孙家湾段）河道整治、园区一期场平（移民治地）工程稳步推进。 我公司自项目筹建以来，前期可研、规划、勘察、设计、江家沟大桥建设、官山河道整治、移民治地、渣土运输及公司运营管理费用等已累计投入货币资金9263万元。,五、项目推进情况,江家沟大桥下部结构已全部完成，接线路基完成填方6万m。现正加紧主桥桥面的浇筑施工。,移民迁复建江家沟大桥,五、项目推进情况,官山河河道整治工程，右岸开挖河道岸线近2.5公里，其中1500米已填筑至亲水平台设计标高，已有1000米的护坡堆砌完成，挖填方累计达110余万m。,官山河（含孙家湾段）河道整治,五、项目推进情况,园区场平（

14、移民治地）,物流园一期场平于4月18日正式开工。目前正在回填的区域位于物流园控详规里面1#地块与5#路之间。回填至169米，已回填120万方。,五、项目推进情况,2013年项目工程建设计划： 1、移民迁复建江家沟大桥：2013年6月30日前主桥合拢。 2、官山河（含孙家湾段）河道整治： 2013年6月30日前竣工。 3、园区场平（移民治地）： 2013年6月30日前竣工。 4、市政基础：2013年底前路网完成70%的工程量；管涵完成70%的工程量；绿化和园区景观完成50%的工程量。 5、公司与中集集团合作建设的集尚水街和游客服务中心，计划在7月份开始项目建设施工。,六、投资分析,1、项目收益分

15、析,一级土地开发政策,六、投资分析,园区一期规划用地1627亩，除市政道路、管网、绿化等划拨用地外，可用商业用地约1100亩。按照六里坪镇商用出让地当前市场评估价约每亩100万元核算。预期保守收益可达7亿。园区二期规划用地2058亩，除市政道路、管网、绿化等划拨用地外，可用商业用地约1400亩。按照六里坪镇商用出让地当前市场评估价约每亩100万元核算。预期保守收益可达9亿元。随着南水北调中线工程推进，2013年丹江口水库蓄水后，十堰白浪区六里坪镇武当山镇沿316国道周边地价会提升到140-160万/亩。,六、投资分析,物流园区项目一期可用建设出让用地（1100亩）的一级开发后续总投资为人民币4

16、7579万元，其中，土地“三通一平”建设总成本为4000万元，一期可用建设用地1100亩征地补偿资金成本4860万元，1100亩土地招拍挂费用成本为38720万元。,2、项目一期资金需求,六、投资分析,根据资金使用计划，物流园一期土地开发后续总投资47579万元，需要投入种子资金2亿元。剩余资金将通过公司自有资金、城市基础设施贷款、移民建设配套资金、土地分期分批出滚动收入资金解决。 故公司可在第一阶段311亩、第二阶段155亩、第三阶段300亩、第四阶段334亩土地开发完成出让后获得土地出让收入，土地招拍挂溢价部分逐步同期用于返还兑现投资人的本金收益，同时，以分期收到相应土地出让收入滚动投入解决弥补项目总资金需求。,2、项目一期资金需求,六、投资分析,资金动态使用和收益分析,六、投资分析,物流园一期1100亩土地开发，根据刚才我们的计算，一期1100亩拍卖完毕后，通过土地出让溢价部分获得收益，扣除25的所得税，一级土地开发公司通过土地出让收益部分差价可以获取净利润50160万元。具体敏感性测试如下表：表格2 敏感性分析（一期按1100亩计算）,