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1、,2011 / 02,谨呈,山东淄博黄金国际购物中心项目 市场调研及定位分析报告,山东德泰堂置业有限公司,一.宏观经济,二.项目概况,三.市场研究,四.潜在竞争,五.借鉴案例,目 录,六.定位建议,七.概念方案,八.经济测算,宏观经济,一,淄博：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地 南与泰山毗邻 北与黄河相依 东与潍坊市相接 西靠济南和莱芜 淄博市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、高新技术开发区 ），3县（桓台、高青、沂源县）,淄博市,城市区位,铁路以胶济线和淄八、淄东线为主干，成“十”字型贯通全市； 济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北； 淄博周
2、边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷,淄博初步形成了高速化、网络化的现代交通格局 区域共同发展的效应开始显现,淄博交通,滨博高速,滨博高速,济青高速,济青高速,山东省土地面积占全国总面积的2% （即15.71万平方公里），居民人口9417.2万人约占全国总人口的7% 2008年度山东省实现GDP31072.1亿元，占当年GDP总量的9%从发展速度看，2008年山东省GDP增长率为12.1%，高出全国3.1个百分点。此外，当年财政收入总额为 1956.9亿元，占全国的3%,人口,面积,绝对值,占全国比重,9417.2万,15.71万平方公里,
3、社会消费品零售总额占全国,国内生产总值占全国,财政收入占全国,人口密度大，GDP高于全国发展速度,山东省概况,资料来源：山东/中国统计公报,淄博市土地面积占山东省总面积的4% （即5965平方公里），居民常住人口504.51万人（约占全省总人口的5%） 2008年度淄博市实现GDP2316.78亿元(全省排第5位),占全省当年GDP总量的7%；从发展速度看，2008年淄博市 GDP增长率为13%。此外，当年财政收入总额为114.69亿元，占全省的6%,人口,面积,占山东省比重,504.51万,5965平方公里,社会消费品零售总额占全省,国民生产总值占全省,财政收入占全省,淄博市经济发展稳定、快
4、速，GDP近三年的增长率平均在14.9%,绝对值,资料来源：淄博/山东统计公报,淄博概况,资料来源：淄博统计公报,淄博市2008年户籍人口达420.62万，比2007年增长1.03万人,人口分析,淄博市2008年GDP达到2316.78亿元，位列全省第五名，2008年人均GDP达52036元，位列全省第四名近三年淄博市GDP平均增速为14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速为15%， 城市发展潜力大,GDP/人均GDP对比分析,山东省各城市GDP排名（前十位）,山东省各城市人均GDP排名（前十位）,资料来源：淄博/山东统计公报,淄博市全社会固定资产投资在2008
5、年达到807.97亿元，比2007年增长24.9%，投资规模大幅放量近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3%,固定资产投资分析,资料来源：淄博统计公报,三产分析,2008年淄博市第一产业占GDP的3.5（82.18亿元），第二产业（重工业）是淄博的支柱产业，占GDP的64.8（ 1500.45亿元），第三产业占GDP的31.7（ 734.15亿元） 淄博市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳 近三年淄博三产发展保持平稳增长,2008年淄博市的社会消费品零售总额达729.62亿元淄博市近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近三年淄博市平均增速19.2%），商业发展迅速,社
6、会消费品零售总额分析,资料来源：淄博统计公报,2008年淄博城市居民人均可支配收入达17629元，人均消费性支出达11447元，呈现出较快的增长势头，分别增长11.2%和12.3%,可支配收入与消费性支出分析,资料来源：淄博统计公报,淄博工业实力雄厚，是山东省最大的工业基地、鲁中商品集散地和物流中心，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局,产业发展,作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是淄博市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企业1400多家,限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂
7、、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成,淄博有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和淄博工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予淄博“中国陶瓷名城”称号,为淄博陶瓷产业的发展注入了新的活力,日用陶瓷,化工产业,产业发展,机械冶金,目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设
8、备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是淄博市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。淄博的冶金行业基础雄厚,重点企业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、淄博钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主,市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占55%。石英晶体器件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平,电子产业
9、,淄博是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位,新材料产业,城市地位,经济发展,城市人口,资源城市 随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显,GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位,人口规模较大，常住人口占绝对比例,城市发展潜力大本地化特色强,产业发展,工业化城市，第二产业发达,小结,项目概况,二,地处以黄金国际商业街区 为中心的城市新型商圈， 未来商业价值潜力巨大,项目位
10、置 地块位于淄博市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、 西至世纪路、南至华光路,本项目,项目位置及地块条件,地块指标,地块周边,世 纪 路,西 六 路,本项目,联通路,华光路,拟建百货,TESCO,地块周边,TESCO,备注：B2层高3.6米，B1层高5.4米 ，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米,地块周边,TESCO,地块周边,项目进度,TESCO,道路系统,围绕项目周边横向有华光路、联通路；纵向有世纪路、西六路、西五路； 本项目周边交通路网四通八达，道路宽度4-6车道； 城市各区域车辆方便到达本项目,世 纪 路,西 六 路,本项目,西 五 路,联通路,华光
11、路,公交系统,项目周边有 路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站； 有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西六路北首、莲池公园站； 有 路公交车通过周边道路经过本项目周边美达集团、莲池小学站； 有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西班牙风情街站； 公交站点发达，公交便利度较高,123,137,34,2,121,126,世 纪 路,西 六 路,本项目,西 五 路,联通路,华光路,90,139,160,159,160,项目位于黄金国际商业街区： 现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域 未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质,世 纪 路,西 六 路,本项目,西 五 路,联通路
12、,华光路,莲池公园,富邸大酒店,金丽花园,金丽大厦,道庄小区,中国建设银行,民泰大酒店,张店区第七中学,九级塔花苑小区,联通营业厅,世纪花园,美达花园,世瑞苑小区,莲池小区,义乌小商品城,政通超市,丽景源大酒店,淄博市职业学院,大润发 超市,齐泰花苑,瑞丰苑小区,瑞景苑小区,黄金国际,西班牙风情街,周边物业,住宅人口,项目周边的住宅小区较为密集，以中高档次商品住宅为主； 随着未来周边商品房供应量的增加，特别是黄金国际的热销，潜在的消费者不断增加，消费市场潜力巨大； 周边小区位于张店区商业及交通发达区域，其小区内人群综合素质较高，消费水平较高，消费空间有待进一步开发,在售,已售,地块处于华光路，
13、目前该区域商业项目少，商业氛围不够浓厚,SWOT分析,市场研究,三,淄博市商业发展历程,第一阶段： （1985-1995）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形,第二阶段：（1995-2002）市场经济过渡的突破发展期，日照商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型,第三阶段：（2002至今）日照市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变,淄博市商业市场未来发展格局,淄博市中心城区商业网点规划的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化规划将分为近期规划（到2010年）和远期规划（2011年2020年）主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系
14、、大中型商业零售网点、大中型酒店、商业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。,淄博市商业市场未来发展格局,老城区未来发展远景规划将以美食街、金晶大道、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围商圈功能：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物广场为骨干， 成为服务全区，辐射全市的重要区域 新城区未来发展远景规划将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市级商业副中心商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博
15、中心城区商业架构的双轮 高新区未来发展远景规划建立城区北部商业中心，地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧 商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为主，商业项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、餐饮店,张店区商圈分布,三大商圈：美食街商圈银座商圈大润发商圈,美食街 商圈,大润发 商圈,银座 商圈,本项目,张店区代表性项目,代表性项目：商业零售企业：1.淄博商厦2.金帝购物广场3.银座商城4.大润发超市步行街：A.美食街商业街B.西二路商业街C.共青团路商业街D.新世界商业步行街,2,3,4,A,B,C,D,
16、本项目,1,张店区商圈分析,张店区商圈分析,美食街商圈,地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路 商圈组成：由淄博商厦、利群购物广场、振华商厦和美食街沿街的品牌店共同构成了淄博市的市级商业中心，成为淄博最核心的一级商圈,1 、淄博商厦 2 、美食街沿街商铺3 、利群购物广场 4 、振华商厦5 、国美电器,商圈主要商业项目：,1,5,2,4,本项目,3,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况淄博商厦,淄博商厦外立面（正在装修）,淄博商厦内部,通往超市电梯,品 牌 店,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况淄博商厦,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况淄博商厦,淄博商厦是淄博市零售业龙头企业，是国家认定的大型商贸企业集团，山东省政府重点扶持的骨干企业集团，山东省规模最大的民营流通企业之一，其经营范围相对广泛，目前 在当地熟知度较高、接受度最强，业态分布含超市、百货及餐饮等品牌档次定位中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2重视品牌档次组合，价位及款式相对适中 商场销售情况分析提袋率16只（时间：2010年1月20日 星期三 中午11：30-12：00 天气：大雪） 备注：此数据不含超市，因淄博商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日降大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况仍算乐观,
