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1、商业买卖税费及销售流程 与房地产法律常识,田伟花 2016.5,目录,商业地产买卖中介交易流程 商业买卖所需缴纳的税费及计算方式 评估费及注意事项 房地产买卖销售流程 房地产基本法律知识,商业地产买卖交易流程（中介）,产权调查:（弄清房屋有无查封、抵押、贷款等，保障买方利益；）签订定金协议:（买卖双方就房屋价格达成共识，等待签）签订买卖合同:（境外公司合同价需评估，合同需公证；）双方备齐所需资料缴纳税费后送件过户；20天左右领取新产证；3天内交房结清水、电、煤、物业管理费等物业处更名,写字楼交易流程,收意向金 转定 签订买卖合同 合同评估 付首付款（如需，合同公证及贷款等） 产权交易过户（上家
2、先审税交税下家交契税等产权过户） 付二次房款 交房付尾款,交易税费,上家合同印花税 营业税及附加 土地增值税 个人所得税 中介费,下家契税 合同印花税 交易手续费 登记费 配图费 中介费,增值税及附加=（不含税价格-购房原值）5.38%；增值税5%+城市维护建设税、教育费附加、河道管理费、地方教育费附加13%=5.38%；例（500-300）（1+5%）5%=9.5238万元； 土地增值税=（不含税税价格-购房原值-相关税费（上一手契税-交易手续费-合同印花税-评估费-公证费（若有） -合理费用（装修款、中介费，必须提供正规发票原件或合同）-发票加计扣除金额）税率。（土地增值税采用四级超率累进
3、税率，税率为30%-60%；发票加计扣除金额是按发票金额每年加计扣除5%）； 个人所得税=（现售房合同价-原购房合同价-增值税-原购房契税-附加税-印花税-土地增值税）20% 印花税=合同价格0.05%。,出售方需缴纳增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税、中介费。,出售方需缴纳增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税、中介费。,税率： 增值50%以内， 适用30%税率；增值100%以内，适用40%税率；增值200%以内，适用50%税率；增值200%以上，适用60%税率。购买方需缴纳契税、交易手续费、合同印花税、登记费、配图费、中介费。 契税=合同价格3%； 印花税=合同价格0.05
4、%+5； 交易手续费：合同价的2.5。,下家税费,1、 契税：合同价3%2 、印花税：合同价0.5（合同印花税）+5元（权证印花税）3 、交易手续费：合同价54 、登记费：5505、 配图费：65 6、中介费：合同价1% 备注：合同价指评估价,税费计算解题,远东国际广场 面积：174平米 成交价：539万 单价：3.1万；1998年购进价格269万，2000年5月份开具发票，出售方需要缴纳多少税费？ 印花税：53900000.05%=2695元； 增值税：（5390000-2690000）1.055%=128571.43元； 附加税：128571.4313%=16714.29元； 土地增值税：
5、 （扣除项目合计）2690000+26900003%+16714.29+2695+26900005%16=4942109.29元；（增值税）5390000-128571.43-4942109.29=319319.28元；（增值率）319319.284942109.29=6.46%；适用率30%（土地增值税）319319.2830%=95795.78元；,税费计算解题,个人所得税：【现售房合同价-原购房合同价-增值税-原购房契税-附加税-印花税-土地增值税】20%（5390000-128571.43-2690000-26900003%-16714.29-2695-95795.78）20%=475
6、104.7元； 卖出方合计总税：718881.20元。(不含中介费) 备注：公司产权出售所需缴纳“土地增值税”需要到该公司注册地的税务局机关找（公司专管员）来收款。公司需要每年缴纳房产税购房原值的9.6，房产税的滞纳金购房原值的万分之五。房产税税率=购房原值80%（打八折）1.2%。公司产权出售有每年5%资产折旧费可以抵扣的。,个人产权与公司产权,个人产权可根据其上手买进价、产权年限、本次转让价（评估价）计算出其出售的税费。,公司产权中介无法计算，要根据其公司的企业盈利情况，财务报表等计算其增值税、营业税、所得税等，公司财税专员去所在税务局审税。,根据国家计委、建设部【1995】971号文件，
7、房地产评估的收费标准如下,范围 标准 累计金额（万元）,100万以下部分 5 0.5 100-1000万部分 2.5 2.75 1000-2000万部分 1.5 4. 25 2000-5000万部分 0.8 6.65 5000-8000万部分 0.4 7.85 8000-10000万部分 0.2 8.25 10000万以上部分 0.1,浦东房地产交易中心提醒,计税价格核定个人不收取买卖双方核定费用； 受理后最快第二工作日工作人员上门看房，7个工作日后凭回执原件领取核价告知书（原南汇地区为10个工作日）； 因受理窗口发件时点限制，16:00后受理件，需于受理后三个工作日上门看房，敬请谅解； 买卖
8、双方需至少各有一人到场签字，如因故无法到场，需自行去相关单位公证委托，提供有效公证委托书原件，买卖双方有满18周岁者，则需要提供出生证或父母为户口簿全套复印件； 评估结果有效期六个月。,工作要求,整理出售房源、找出笋盘，以便重点推荐。签出售委托书（确定售价及佣金等）。产调：了解权利人、房屋低押、租赁等。全面了解房源的相关信息：产权人（个人或公司）、有无抵押、有无租赁备案、出售的低价（到手价还是税费各付价）、对客户付款的要求、原始购房及契税发票是否还在等。,商业地产买卖销售流程（中介）,1、开发客户，寻找房源； 2、客户预约拜访，上门了解客户购买要求及条件；（获取客户名片，记录客户真实需求，1或
9、2人协助拜访，回公司跟部门经理汇报拜访过程和客户类型分析，经理给到销售人员指导和努力方向接下来如何操作，经理把控全局确保客户成交。） 3、寻找客户要求的房源配对、核实、业主确认；4、联系客户（决策或关键人），告知有合适房源，预约看房，上、下家确认看房时间（1或2人协助避免跳单），带好看房确认书，客户需签全名和带看日期。（回答客户：不好意思，公司要求我们这样做，请您理解并感谢您对我工作的支持！不然公司会扣我工资的 ）,商业地产买卖销售流程（中介）,5、带看房源时，随时关注客户的反应和态度，带看之前做好准备工作（如：单价，租金，物业费，什么物业管理，周边配套设施，之前租客什么原因离开？大楼里面租客
10、类型，电梯，停车位，交通等信息给到客户，楼盘的优势是什么，劣势是什么，不可隐瞒，给到客户准确的判断，同时让客户觉得你很用心很认真，对你建立信任基础，站在客户角度帮客户分析解决实际需求。） 6、客户看中某物业推荐成功，要求或制造场景（不能太假）让客户付意向金，客户同意来付意向金之前先到该楼盘所在地的交易中心拉产调5-30元，（土地信息、房屋限制信息）再联系一级资质评估公司询问交易价格（根据业主实际情况来填写意向金委托时间，尽量给自己充沛时间），在买卖双方签订房地产买卖居间协议时就把佣金确认书签了；,商业地产买卖销售流程（中介）,7、联系业主转定（有技术讲究，经理指导），业主签订房地产买卖（居间）
11、协议同时签订佣金确认书切记：上、下家一定分开签。（目前商业地产对上下家的佣金收取国家没有明确约定，总的不超过总成交价的3.5%） 注；成交业务员填写成交行事表传真或微信发给总部交易员，交易人员协助业务人员一同办理买卖手续至交易完成。8、意向金转定后预约双方带好相关证件签订上海市房地产买卖合同房地产网签约备案。锁定合同的有效期为三个月，撤掉锁定的合同，必须上、下家签订解约协议。 9、联系一级资质评估公司进行该物业评估并出具评估报告，买卖双方各出一人到该物业现场签字确认，7个工作日后出具评估报告。,商业地产买卖销售流程（中介）,10、买卖双方备齐所有相关资料到交易中心缴纳税费后，送件过户，20天后
12、领取新产证。11、3天内办理交房过户手续，结清水、电、煤、物业管理费等物业处更名。12、交易完成后，逢过节过年定期保持联络，微信节日问候或赠送小礼品或了解客户后提供或帮助客户需要帮助的地方，建立友情让客户帮忙推荐客户。,合同签订注意事项,看房确认书佣金确认书重要性及规范填写房地产买卖居间协议上海市房地产买卖合同签订注意事项,【案例链接1】,上海链家房产丽园路店接受买受人周光明、卢琼夫妇委托购买新华路附近房屋。2010年1月链家房产带二人看了位于新华路莘城苑一套房屋。看房后两人表示满意并支付意向金。意向金转定后，买受人才又提出若租不到车位则不购买该房屋。签约时买卖双方就此事未能协商一致，故签约未
13、果。之后，买受人提出解除房地产买卖居间协议并要求出售人返还已付定金20000元，其理由为看房确认书及房地产买卖居间协议中卢琼的签字均为周光明代签，是无权代理，系无效。 【案例1】中买受人为两人。即周光明与卢琼，两人系配偶。看房时是两人共同前来，但看房确认书上落款为卢琼，而且是周光明代签的。笔者认为此实为不妥，因为这样容易导致卢琼无权代理的理由对相关文书进行否认。而且我们也看到过，有些同仁的带看确认书上签名处仅有客户-姓氏,，不是全名。这种文书，一旦出现纠纷其证明力是有限的，被称为有“瑕疵”的证据。1、夫妻关系的确立是结婚行为的后果。结婚是指男女双方按照法律规定的条件和程序，确立夫妻关系的法律行
14、为。2、夫妻之间具有家事代理权。夫妻日常家事代理权的范围包括：因家庭基本生活需要而进行的家事代理、因家庭较高生活需要而进行的家事代理、因家庭适当发展需要而进行的家事代理及其它相关事项；而人身专属性的行为、风险较大行为、与不动产或大额动产相关的部分行为等不在日常家事范围之内。【案例1】中老公代老婆签字的行为不能当然认为老公有权代理，需其老婆追认后代理行为方生效。,【案例链接2】,上海链家房产普陀店接受买受人朱如义委托购买曹杨路附近房屋。2008年5月链家房产先后带朱如义夫妇查看了位于顺义路顺达公寓房屋二套（签订了看房确认书）看房后二人表示愿意购买并签订房地产居间买卖协议支付意向金20000元，意
15、向金转定后，买受人有意反悔不购房并要求退还定金。此举遭到出售人拒绝。之后，买受人提起诉讼将房屋出售人及链家房产均告上法庭，要求出售人及链家房产连带承担退还定金的责任。其理由为房地产买卖居间协议上标注的物业地址不存在，故该意向书系无效，因此理由退还定金，链家房产存在过错因此应承担连带责任。,【案例2】是一个真正引起过诉讼的案子，此案历时近半年最终以原告败诉结案。但不可否认的是中介方填写房地产买卖居间协议的不规范给原告起诉提供了借口，是引起诉讼的间接原因。请看法官判决书中的陈诉：“应当指出的是，链家公司作为具有专业资质的房地产居间方，在促成当事人交易及起草协议时应负有审慎审核之义务以完成居间服务，系争意向书中的笔误表明了其所提供的居间服务尚存有瑕疵，在一定程度上导致了本案争议的形成，应在此后的居间活动中引以为戒。”据此，法院判令本案诉讼费有链家公司承担，在一定程度上给予了惩罚，此值得总结与重视。,
