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1、房地产企业 土地增值税清算与鉴证操作实务,1,目录,2,清算审核人员应具备的相关知识,1.国家税务总局、省国税和省地税局及其他相关部门的政策文件规定。 2.房地产开发经营管理知识。 3.土地管理知识。 4.工程造价知识。 5.会计基础知识。 6.其它相关法律法规,3,清算项目的前期准备,一、1、根据房地产开发的审批、备案程序，税务采取依托网络方式和要求企业提供涉税信息 2、收集企业基本情况 3、收集开发项目的基本信息 4、收集项目工程及财务等资料 二、采集相关部门涉税信息 1.发改部门： 该部门主要负责项目的立项和固定资产投资备案。海南省企业固定资产投资项目备案管理办法 了解房地产项目的单位、
2、名称、地点、性质、所属行业、规模、总投资额、开工时间和建设期限等信息。,4,采集相关部门信息,2.土地管理部门。 主要负责土地出让和土地转让，向土地使用者颁发土地使用权证， 3.规划部门： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 4、建设部门 拆迁许可证,5,采集相关部门信息,建设工程开工许可证 建筑工程竣工备案表 5.房产管理部门 商品房销售（预售）许可证 商品房买卖合同 房屋测绘报告书 办理房地产项目初始产权登记 核发房屋产权有关证件,6,企业应收集的基本资料,1.营业执照、公司章程或协议、税务登记证、资质证书； 2.公司设立、历次变更、登记; 3.单位组织结构图； 4.股东会、董事会重大
3、决议等文件 5.涉及收入、成本的合同 6.纳税鉴定文件、减免税批复（国税、地税） 7.向税务主管部门登记的不动产项目情况登记表复印件 8.向税务主管部门申报的土地增值税项目登记表复印件 9.检查项目有关税种税务检查报告 10.其他基本资料,7,项目及财务等信息(一),1.土地使用权受让合同（土地使用权证复印件）； 2.支付土地出让金或转让价款凭证； 3.开发项目可研报告、申请立项、批准有关文件； 4.规划部门批准项目总体规划设计要点.设计任务书； 5.建设用地规划许可证、项目建筑平面图； 6.开发项目的预算、决算书； 7.建设工程规划许可证； 8.建设工程施工许可证； 9.工程项目招投标文件；
4、 10.施工合同与结算单（表）； 11.工程竣工验收证明（或备案证）、房产证等完工证明资料； 12.项目竣工决算报表（书）；,8,项目及财务等信息(二),13.商品房预（销）售许可证； 14.规划局关于停缓建项目批复文件； 15.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证； 16.经房产局采信的房屋面积测绘报告及各栋各层房型套数、面积统计表； 17.商品房销售合同与销售收款明细情况统计表（包括电子表）； 18.清算项目开始预售至今的所有发票存根联及发票报表； 19.预售至今的土地增值税、营业税、企业所得税年（季）纳税申报表； 20.缴纳营业额、预交土地增值税会计凭证及缴款书复印
5、件；,9,项目及财务等信息(三),21.预征土地增值税分项目统计表； 22.与转让房地产有关税金的合法有效凭证； 23.相关年度报表、账簿、凭证，并复印开发成本会计凭证和附件； 24.转让房地产项目成本、费用、分期开发分摊依据； 25.银行贷款合同、利息结算通知单与支付凭证； 26.与土地增值税检查项目有关的其他鉴证资料。 27.交房记录等其他资料, 这些是在土地增值清算时税务要求企业提供的资料,10,整体测算分析一,例、某房地产企业开发每平方米商品房:工程造价(包括取得土地所支付金额和投建成本：3,500元/（高层）；房地产企业开发普通住宅2万平米，每平米销售单价：5,818元，销售收入：1
6、16,200,000元，扣除总成本:70,000,000元，增值额未超过扣除项目金额20，增值比：0.19%，按条例规定：普通住宅增值额不超过20%的免税。 1、 销售总收入： 5,818*20000=116,200,000元 2、应纳营业税及附加：116,200,000*0.055=6,391,000元 3、土地增值税税负率：0 4、应缴土地增值税：0 5、企业综合税负率：每平方米：12.56% 增值额刚好不超过扣除项目金额20，,11,整体测算分析二,1、 销售总收入： 148,200,000元 2、扣除总成本:70,000,000元 3、应纳营业税及附加：8151000元 4、土地增值税
7、税负率：9.93% 5、应缴土地增值税：14,714,700元 6、综合税负率：23.58% 增值额刚好不超过扣除项目金额50%,12,整体测算分析三,1、 销售总收入： 202,800,000元 2、应纳营业税及附加： 11,154,000元 3、土地增值税税负率：17.33% 4、应缴土地增值税：35,150,700元 5、综合税负率：32.63% 增值额刚好不超过扣除项目金额100%，,13,整体测算分析四,1、 销售总收入： 325,000,000元 2、应纳营业税及附加：17875000元 3、土地增值税税负率：28.23% 4、应缴土地增值税：91,731,250 5、综合税负率：
8、44.37% 增值额刚好不超过扣除项目金额200%，,14,整体测算分析五,1、 销售总收入： 465,600,000元 2、应纳营业税及附加： 25,608,000元 3、土地增值税税负率：36.21% 4、应缴土地增值税：168582400 5、综合税负率：52.15% 增值额超过扣除项目金额200%以上.,15,土地增值税清算基本规定,琼地税发2009102号规定: 一、土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，实行一级清算、审管分离的模式。 二、各直属地税局可以委托工程造价事务所（甲级或乙级）和会计师（税务师）事务所进行清算项目的鉴证和审核，由中介机构出具鉴证审计报告；也
9、可以聘请注册造价师或注册会计师、注册税务师参与清算工作，由直属地税局作出清算结论。 三、收费标准比照国家税务总局和海南省出台的税务师收费标准执行。 清算项目鉴证和审核工作要对票据及其对应业务的真实性予以认定，有必要的可对企业进行延伸检查。各直属地税局对中介机构的清算项目鉴证、审核工作进行必要的督导和检查，确保土地增值税清算工作质量。 土地增值税清算管理规程国税发200991号规定: 四、达到清算条件的:第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。,16,第十条 对
10、符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,17,旧房处理的有关规定,一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算 （摘自琼地税发2009187号） 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 1、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估
11、价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 2、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。（摘自财税200621号）,18,旧房处理的有关规定,中华人民共和国税收征收管理法 中华人民共和国主席令 第四十九号 第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机
12、关有权核定其应纳税额： (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的； (二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的； (三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的； (四)虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的； (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。,19,旧房处理的有关规定,旧房：不存在清算问题，旧房及建筑物的扣除项目计算方法： 第一种方法：评估价格:重置成本价 成新率 成新率=(
13、设备总使用年限设备已使用年限)/设备总使用年限*100% 若房屋属单门独院的，其土地的扣除金额，以取得土地时的基准地价进行评估。 第二种方法： 旧房及建筑物的扣除项目计算： 自购房发票所载月份起至售房发票开具当月止，每满12个月计一年，未满一年的，不得给予加计5%的扣除；满一年但未超过1年半的（含一年半），其加计扣除年限为一年；超过1年半但未满两年的，其加计扣除年限为两年，如此类推计算。（琼地税函【2010】第250号） 第三种方法：在纳税人无法提供购进发票的情况下，在销售收入的50%至70% 内核定，摘自据琼地税发【2004】122号文规定。,20,纳税人土地增值税清算申报表*（表一）,21
14、,22,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字1995第6号,十二、四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30 （二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 （三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15 （四）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 公式中的
15、5，15，35为速算扣除系数。,23,土地费用申报表（表二）,24,一、联营方式 二、投资入股方式 三、合作建房方式 存在问题：比如：转让取得土地使用权。在2005年1月8号以前，税务是委托国土局代收税款的，请问在缴纳营业税和契税后，没有取得有效凭证，其取得土地来源所支付的成本企业如何应对,25,土地取得的形式和成本问题,1、通过招拍或协议方式取得土地 2、土地房产投资联营 3、股权方式取得土地或项目 4、司法或行政确权 一、联营方式取得的土地：财税200621号规定 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 1、 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产
16、开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 2、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 （财税字199548号） 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,26,3、契税暂行条例细则中规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让，房屋买卖或者房屋赠与征税。 4、国家税务总
17、局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）和国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中都规定，将开发产品用作对外投资视同销售确认收入。还规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理。 由此可见，在契税、企业所得税中，均是将以房地产进行投资、联营按照视同销售进行纳税处理。 二、股权方式取得土地或项目： 财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定： （一） 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。,
