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1、关于“佳和地下商业街项目”的思考,世联地产 2003 .2.25,发展商需求：,寻求利益的最佳实现方式,确定最佳商业模式 选择最佳商业经营方向 产品合理规划 价格合理预估 选择最佳售卖方式,现阶段目标：确定最佳商业营销策划方案,首先考虑的问题,1、市场现状对项目发展有何启示？,2、商业环境对项目发展有何影响？,3、新兴商业项目发展模式有何借鉴？,4、地铁对市场产生怎样的影响？,5、项目自身有何优势、限制和机遇？,6、项目面临那些问题？,7、面对问题，我们将如何着手研究？,1,2,3,4,5,6,7,目标,现状市场,单位(万m2),数据来源：深圳房地产研究2002年4季度,商铺市场供需失衡，销售
2、仅为供给的十分之一,市场的困境（一）,意识困境：,“引入大商家，统租分售”的商铺地产开发模式已经陷入大商家比地段更重要的意识困境。忽略零售业的巨大竞争和商家选址的原则。,投资困境：,“只见利润，不见经营”的问题导致大量盲目投资，严重供过于求；商铺难以销售，利润难以实现。,营销困境：,产品缺乏商业资源，同质化严重，商家对经营不看好，发展商盲目承诺，难以支撑投资者信心。销售面临巨大困难和压力。,市场的困境（二）,持币观望：,产品同质化+盲目承诺+夸大的宣传导致的结果就是投资者持币观望。,有价无市：,只租不售：,个盘突出：,以东门商铺最明显，商业二、三层大批空置，招商困难，销售停滞不前。,由于竞争激
3、烈，商铺楼花吸引不够，部分发展商采取只租不售方式经营，待经营成功，投资者信心提高再行出售。,在大部分商业缺乏竞争力和吸引力的同时，一些优势明显，经营独特的项目营销十分成功，个盘突出。,大商家的克隆分布，传统形式，业态复制，导致影响力减弱，各商圈平行发展，无以刺激新的消费的形成,商家症结分享市场而非创造市场,市场危机,目前，深圳的人均商业物业面积为1，上海为人均0.76（1224万），北京人均为0.7，国内主要城市的人均商业面积在0.55-0.75之间，欧美发达国家的平均水平为1.2。,按照深圳的规模与经济水平，已经比较危险！,资料来源：深圳综合开发研究院,市场危机,结论,商铺市场缺乏优质投资产
4、品，个盘冷暖不一； 零售业竞争加剧，物业投资回报下降； 商业物业开发模式有待创新； 市场需要强势产品，增加客户投资信心。,1,2,3,4,5,6,7,目标,首先考虑的问题,1、市场现状对项目发展有何启示？,2、商业环境对项目发展有何影响？,3、新兴商业项目发展模式有何借鉴？,4、地铁对市场产生怎样的影响？,5、项目自身有何优势、限制和机遇？,6、项目面临那些问题？,7、面对问题，我们将如何着手研究？,南头家乐福商圈,华强北商圈,东门人民南 商圈,满足区域居住人群生活配套需要,东南亚最大 电子产品集散地 市民消费中心,东门 服装、小商品集散地,人民南 传统高档商业中心,传统商业格局,华强北以电子
5、、休闲购物为核心商业，形成深圳的商业中心,商业格局的变化,南头家乐福商圈,华强北商圈,东门人民南 商圈,将以南油后海为中心形成新的西部市民消费中心,华强北面临改造但政府改造力度不够,东门商业 步行街改造,人民南改造 中信城市广场开业 金光华购物广场 及华润购物广场建设,罗湖商业改造，三大购物中心的加盟，深圳商业重心回归传统商业中心，南山形成新的消费热点，华强北影响力减弱。,华强北改造,两大地铁站,中航改造 和黄介入 商业整改,工厂旧改 大批住宅落成 生活型配套 进一步完善,上海宾馆 商务圈扩容,地铁开通，商务人流增加，中航改造，华强北商圈深南路沿线商业将得到有力的拉动。,商业环境对项目的影响,
6、华强北商圈影响力逐渐下降，政府加强改造建设； 地铁的开通，中航改造，商业面临重大机遇； 政府改造计划： 华强北将成为最大的市民消费中心和旅游购物中心； 商圈之争与地铁开通成为项目发展的重要契机。,1,2,3,4,5,6,7,目标,首先考虑的问题,1、市场现状对项目发展有何启示？,2、商业环境对项目发展有何影响？,3、新兴商业项目发展模式有何借鉴？,4、地铁对市场产生怎样的影响？,5、项目自身有何优势、限制和机遇？,6、项目面临那些问题？,7、面对问题，我们将如何着手研究？,新兴商业项目开发经验借鉴,发展模式,购物中心模式,百货广场模式,社区店模式,商业街模式,PASS,案例：中心区购物公园,案
7、例：金光华购物广场,购物中心模式,现状：地处CBD南区、连通地铁购物公园站、连通周边商业尚未招商和推广，销售较为顺利。,借鉴：地段、地铁、街区融合成为支撑项目的关键。,现状：8万商业规模、区域集中三大购物广场、周边区域不足以支撑三大项目。,借鉴：区域改造、地铁、商圈重新整合扩大商圈规模与容量，支撑超大规模的商业开发与经营。,百货广场模式,案例：八达商城,项目原状：规模小、处于东门商圈边缘、人流相对较少、竞争激烈。,借鉴：地铁与商业经营模式的创新支撑项目的成功开发与经营。,发展现状：地铁即将开通、连锁MALL铜锣湾广场的引入，形成区域商业热点。,社区店模式,案例：人民南沃尔玛,开发原状：地处高档
8、商业中心、业态组合完整、商业竞争激烈；项目为地下商业、昭示性差；,借鉴：把握市场空白，利用龙头品牌商家形成区域商业核心。,发展现状：把握区域缺乏生活性配套的空白，引入沃尔玛社区店，集聚人流，形成区域次商圈。,商业街模式,案例：城市天地商业街区,借鉴：与华润购物广场关联，形成统一商业街区形象，特色经营。,新兴商业项目开发经验借鉴,新兴商业模式对地铁优势的把握，成为核心关键点； 需要与周边商业物业融合，保持商业连续性； 把握市场空白，创新发展模式与方向； 品牌效应与形象提升是商业营销的要素之一。,1,2,3,4,5,6,7,目标,首先考虑的问题,1、市场现状对项目发展有何启示？,2、商业环境对项目
9、发展有何影响？,3、新兴商业项目发展模式有何借鉴？,4、地铁对市场产生怎样的影响？,5、项目自身有何优势、限制和机遇？,6、项目面临那些问题？,7、面对问题，我们将如何着手研究？,南头家乐福商圈,华强北商圈,东门人民南 商圈,（一）地铁促使城界消失,地铁的开通，相对缩短了地理距离，三大商圈并存的现状将被打破，商业格局将重新发生调整。,（二）地铁促使新兴商业模式产生,地铁集聚并产生新的商业人流，依托地铁的优势，将促使购物中心、地铁连体百货广场等等新兴商业的产生,（三）地铁引起新旧商业之间矛盾,新兴商业依托地铁对传统商业构成巨大威胁，竞争的同时，新旧商业必须互相融合，增强商圈的影响力,地铁对市场的
10、影响,地铁成为深圳商铺市场发展的新增长点； 商业与地铁的充分融合成为现状下突破困境的关键； 但地铁促使城界消失，跨地域竞争将使竞争更为激烈。,1,2,3,4,5,6,7,目标,首先考虑的问题,1、市场现状对项目发展有何启示？,2、商业环境对项目发展有何影响？,3、新兴商业项目发展模式有何借鉴？,4、地铁对市场产生怎样的影响？,5、项目自身有何优势、限制和机遇？,6、项目面临那些问题？,7、面对问题，我们将如何着手研究？,项目的优势与机遇,华强北商业改造； 中航厂区改造； 和黄介入天虹改造； 新亚洲、都会100等商业项目即将推出； 福田南改造成商务区，商务人流的增加； 地铁的开通；,区域改造与周
11、边商业资源的重新整合成为项目发展的契机。,项目自身的限制,深南路人流,深南路人流,地铁人流,地铁人流与地面人流的流失；商业二层的展示面太窄；,1,2,3,4,5,6,7,目标,首先考虑的问题,1、市场现状对项目发展有何启示？,2、商业环境对项目发展有何影响？,3、新兴商业项目发展模式有何借鉴？,4、地铁对市场产生怎样的影响？,5、项目自身有何优势、限制和机遇？,6、项目面临那些问题？,7、面对问题，我们将如何着手研究？,项目面临的问题,1、国内首个地下三层商业，缺乏市场参照！ 2、如何与周边物业衔接，保持商业连续性！ 3、项目规模较大，地铁人流支撑不够，如何吸引地面人流！ 4、三层商业物业，如
12、何解决人流下行引导问题！,我们工作的开始,1,2,3,4,5,6,7,目标,首先考虑的问题,1、市场现状对项目发展有何启示？,2、商业环境对项目发展有何影响？,3、新兴商业项目发展模式有何借鉴？,4、地铁对市场产生怎样的影响？,5、项目自身有何优势、限制和机遇？,6、项目面临那些问题？,7、面对问题，我们将如何着手研究？,研究思路与架构,基础研究性工作,策划工作及目标,确定商业模式,选择经营方向,产品规划建议,价格合理预估,选择最佳售卖方式,经济环境,案例研究,商业改造,商铺市场,商业环境,消费群体,对商业的影响,政府对商业的宏观调控,对深圳商业格局的影响,华强北改造对项目影响,市场竞争状况分析,区域商铺市场分析,商圈业态分布分析,商圈经营状况调查,群体结构及特征分析,商业人流及其未来变化,国外地下地铁商业考察,产品规划成功经验借鉴,1,2,3,4,5,6,7,目标,深入研究，充分把握优势与机遇！ 准确定位，实现项目效益最大化！,Thanks！,
