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1、住宅工程质量分户验收指引,工程管理部 2011年06月30日,什么样的房子才是客户满意的产品呢？,无渗漏？！,无裂缝？！,无色差？！,仅此而已吗？！,工程质量提升客户满意度提升,合格工程 客户满意,地产工程质量管理是围绕客户满意为导向,观感：是建筑产品提升品质的重要因素，我们的产品除了保证使用功能外，在一些施工细部处理上更要别具一格 。,将“吹毛求疵”进行到底,室内地面工程,4.1普通水泥楼地面（混凝土、水泥砂浆楼地面） 4.1.1面层与基层应结合牢固，无空鼓缺陷 检查方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，间隔400500 mm均匀布点，逐点敲击。 检查数量：对所有布点全数检查。4.1
2、.2水泥楼地面工程面层应平整，不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷，阴阳角应方正顺直 检查方法：俯视地坪观察检查。 检查数量：逐间检查。,注：自然间内，面积不大于400cm2的空鼓少于2处，可不作为空鼓缺陷。,室内地面工程,4.2板块楼地面面层 4.2.1板块面层与基层上下层应结合牢固，无空鼓缺陷 检查方法：用小锤轻击检查。 检查数量：对每一自然间板块地坪按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。,注：自然间内存在局部空鼓单块板块（面积不大于该板材面积的20%），且数量不超过板块总数的5%，可不作为空鼓缺陷。,室内地面工程,4.2.2板块面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀、顺直，板块无裂缝、
3、掉角、缺棱等缺陷。 检查方法：俯视地坪检查板块面层观感质量缺陷。 检查数量：全数检查。,室内地面工程,控制要点,4.4室内楼梯 4.4.1室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。 检查方法：尺量检查。 检查数量：全数检查。 4.4.2室内楼梯面层的质量按材质不同分别对应本章的质量验收要求进行验收。,5.1室内墙面 5.1.1室内墙面面层抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。 检查方法：空鼓用小锤在可击范围内轻击，间隔400500mm均匀布点，逐点敲击。 检查数量：全数检查,注：自然间内，面积不大于400cm2的空鼓少于
4、2处，可不作为空鼓缺陷。,室内墙面,室内墙面,5.1.2室内墙面应平整，颜色基本均匀，立面垂直度、表面平整度应符合建筑装饰装修工程质量验收规范GB502102001中表4.2.11的相关要求，阴阳角应顺直。不应有爆灰、起砂和裂缝。 检查方法：距墙面0.81.0m处观察检查。 检查数量：全数检查。,室内墙面,6.0.1室内净开间、进深和净高的空间尺寸偏差和极差应符合表6.0.1规定。,表6. 0. 1 室内空间尺寸的允许偏差值和允许极差值,注：经过装修，允许偏差值、允许极差值各减小5mm。,空间尺寸,检查方法： 1空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算
5、值。 2空间尺寸测量宜按下列程序进行： 1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。 2）每个房间分别测量净开间、进深尺寸不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）50cm处。每个房间测量净高尺寸不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙50cm处及房间几何中心处。 3）每户检查时应按附录A进行记录，检查完毕检查人员应现场签字。 3特殊形状的自然间可单独制定测量方法。检查数量：自然间全数检查。,空间尺寸,空间尺寸,空间尺寸,7.1门窗工程 7.1.1门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。 检查方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。 检查数量：全数检查。 7.1.2门窗配件的规格、数量应符合设计
6、要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠的防锈措施。 检查方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。 检查数量：全数检查。,门窗工程,7.1.3门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开,并用密封胶在转角处固定。 检查方法：观察、手扳检查。 检查数量：全数检查。,门窗工程,门窗工程,7.1.4有排水孔的门窗，其排水孔应畅通，位置、数量及窗台流水坡度，滴水线（槽）设置应满足设计要求。 检查方法：观察、手模检查。 检查数量：全数检查。,7.1.5分户门的种类、性能应符合设计要求；开启灵活，关闭严密，无倒翘，表面
7、色泽均匀，无明显损伤和划痕。 检查方法：检查质保书及检测报告，观察、开启检查。 检查数量：全数检查。,门窗工程,7.2护栏和扶手工程 7.2.1护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。 检查方法：观察、尺量检查；手扳检查。 检查数量：全数检查。,栏杆扶手工程,阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯、水平段大于50cm的楼梯栏杆等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定： 1栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载； 2临空高度在24m（或六层及六层）以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m（或七层及七层）以上时，栏杆高度不
8、应低于1.10m； 3栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空； 4栏杆应采用不易攀登的构造。当采用花式护栏或有水平杆件时，应设防攀爬（设置金属密网或钢化玻璃肋）措施 ； 5栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m； 6护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃 。当护栏一侧距楼地面高度5m以上时，应使用钢化夹层玻璃。,栏杆扶手工程,栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。如下图所示 ：,栏杆扶手工程,外窗防护（外窗台低于0.9m时应有防护措施） 1贴窗安装隔离栏杆，高度由
9、楼地面完成面起计算不低于0.9m，栏杆杆件间距不大于20cm; 2低窗台、凸窗等下部能上人站立的宽窗台（窗台高度低于0.45m）时，隔离栏杆高度应从窗台面起计算不低于0.9m，栏杆杆件间距不大于20cm；当隔离栏杆范围内有可开启窗扇时，杆件间距不大于11cm； 3采用铝合金窗时，依据铝合金门窗工程技术规程DGJ32/07-2005要求，且应采取如下防护措施： 临空的窗台低于0.90m且不小于0.6m时，贴窗安装隔离栏杆，栏杆高度由楼地面完成面起计算不应低于0.90m，隔离栏杆杆件间距不应大于20cm； 低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台（窗台高度低于0.6m）时，隔离栏杆高度应从窗台面起计
10、算，高度不应低于0.90m，并贴窗安装，栏杆杆件间距不应大于20cm；当隔离栏杆范围内有可开启窗扇时，栏杆应设计为立杆间距不大于11cm的防护栏杆；,栏杆扶手工程,栏杆扶手工程,栏杆扶手工程,玻璃安装工程,7.3.1玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计和相应标准的要求。 检查方法：观察、尺量检查；检查玻璃标记。 检查数量：全数检查。 7.3.2落地门窗、玻璃隔断的安全措施应符合下列要求： 1落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应加设护栏或在视线高度设置警示标志； 2碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护拦。 检查方法：观察检查。 检查数量：全数检查
11、。,“中国强制认证”的英文缩写“CCC”,标准规格认证标志的尺寸 单位：mm,玻璃安装工程,玻璃安装工程,必须使用安全玻璃的门窗 1无框玻璃门，且厚度不小于10mm； 2有框门玻璃面积大于0.5m2; 3单块玻璃大于1.5m2； 4沿街单块玻璃大于1.0m2； 5七层及七层以上建筑外开窗； 6玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗； 7倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）； 8室内隔断、浴室围护和屏风 9楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板； 10易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位；,玻璃安装工程,7.3.3玻璃安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。中空玻璃内外表面应洁净，
12、玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。 检查方法：尺量、观察检查。 检查数量：全数检查。,防水工程,8.0.1外墙防水工程竣工时，墙面不应有渗漏等缺陷。 检查方法： 1、进户目测观察检查，对户内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水及墙面开裂现象的部位作醒目标记，查明渗漏、开裂原因，并将检查情况作详细书面记录。 2、在按本规程第8.0.2条做外窗淋水后进户目测观察检查。 检查数量：全数检查。,防水工程,8.0.2外窗防水质量要求： 1、建筑外墙金属窗、塑料窗水密性、气密性应由经备案的检测单位进行现场抽检合格 。 2、门窗框与墙体之间采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。 3、外窗及周边不应有渗漏。
13、 检查方法： 1、检查建筑外墙金属窗、塑料窗的现场抽样检测报告。 2、淋水观察检查。每34层（有挑檐的每1层）设置一条横向人工淋水带，淋水时间不宜少于1h。然后进户目测观察检查，对户内外门、窗有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查、处理情况作出详细书面记录。 检查数量： 1、建筑外墙金属窗、塑料窗现场抽样数量按国家、行业有关规定执行。 2、人工淋水全数检查。,防水工程,防水工程,8.0.3厨卫间、开放式阳台等有防水要求的楼地面，防水地面不得存在渗漏和积水现象，排水畅通。 检查方法：蓄水、放水后检查。蓄水深度不小于20，蓄水时间不少于24h。 检查数量：全数检查。,其他
14、,14.0.3烟气道表面无开裂；进气口应安装可拆卸式防火止回阀，并印制出厂合格标识。止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确。 检查方法：观察检查和用钢尺量测。 检查数量：全数检查。,质量问题汇总,厨卫排风口遮挡的，已整改，但应注意：原洞口封堵要严密以防渗漏，另外雨帽周边宜打胶处理,砌筑预留口与管道接口错位，止逆阀已安装，需要抽查连接情况,三通安装不合理，地漏有堵塞现象,地热管高出地面,卫生间地热管根部防水处理不到位,落水管檐口下水簸萁封堵不到位,池壁顶面污染、破损、垃圾 池壁内里面建议也刷涂料 池底粗糙，建议压光抹灰，并找坡,阳台雨水管根部涂料处理不到位,主管与套管之间要用沥青麻丝封堵,门斗屋面瓦污
15、染严重、破损，外墙根部保温和涂料处理不到位,屋面瓦污染严重、破损，外墙根部保温和涂料处理不到位,套管封堵以及干管与套管之间的封堵，管井里的卫生清理,楼梯间地砖是否空鼓（全数检查） 栏杆立柱固定点的盖帽的固定,楼梯间箱盒安装不正、未紧贴墙面；,门窗：胶条脱落、漆面划痕，泄水孔固定锚栓孔盖帽，室内外框边密封胶，开启是否灵活，风撑是否损坏；涂料污染。,腰线垃圾、破损,室内墙面污染、字迹，色泽不均匀,空调孔套管长度不足，未伸出墙面，建议增加扣帽,进户线未做防水处理，洞孔周边卷材破坏容易串水,应做的功能检验： 1、卫生间、阳台的蓄水试验； 2、门窗的淋水试验 3、风道的排烟功能试验。 4、排水管道的通水试验（检查接口是否渗漏）,提升工程质量 提升产品品质 提升客户满意度 将“吹毛求疵”进行到底,
