某上市地产公司广州项目工程总结

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1、造城实录,About Dream town -王,进度管理篇 -陆,设计管理篇 -陆,设备专业篇 -宋,市政配套篇 -舒,园建专业篇 -张,领导发言,质量管理篇 -陶,设计管理篇 -陆,一、About,新风格产品：全新、复杂的建筑类型和风格 产品种类多：五种住宅（144个变异户型）、一应俱全的集中商业、学校、幼儿园、六大功能 建筑面积大：15万平米 展示面积大：5.2万平米 成本压力大：5200元/平米，超过四季花城销售均价 资金占用多：土地投入12亿，集团总资产十三分之一 利息压力大：每天一辆宝来 开发节奏紧：三年半开发完成 开发周期短：半年开盘，10个月一期竣工验收 基础设施无：比四季花城

2、有过之无不及,二、西班牙想说爱你不容易,起初我们认为：*城就是四季花城的升级版本，无非就是规模扩大了，既不是复杂的山地建筑，也不是异地突起的超高层，没有太多的技术难题和外围协调，是否在项目管理方面应该是得心应手呢？设计周期不够 设计风格难以把握 工程防渗漏节点 工程工期 工程质量难题 工程成本控制 周边配套问题 ,2.1新的建筑风格带来困惑,究竟什么是西班牙？ 摸索出来的效果 模仿的世界 名词解释：拱、坡屋面、陶瓦、线条、铁艺、质感涂料、实墙、艳丽色彩、三色砖 考验工程人员的建筑学知识,二、西班牙想说爱你不容易, 图纸设计周期： 设计周期: 03年8月04年3月，有效时间6.5个月，包括从概念

3、设计到地一版本施工图纸。图纸设计最短周期：9个月（非标）。存在问题： 国外设计公司不愿或赶工效率低，满足不了本项目短平快的开发要求；引进创新新产品，方案阶段花费时间长，施工图纸设计的周期短分批出图，前后图纸矛盾或发现前期图纸问题，修改频繁施工图设计过程中，各专业没有足够的时间进行核对和协调；施工图纸质量粗糙，三边工程再度重演。,2.2 设计管理和图纸问题,二、西班牙想说爱你不容易, 建筑形式 属于创新设计，立面复杂。 基本40种，变异100多种。户型总数多达140种西班牙的特殊符号： 外立面283个不同的收口节点，132种装饰线 条线脚存在问题： 万创花费大量精力研究西班牙符号的设计和 定样；

4、 工程部忙于收集市场所有与项目相关的材料 和供方单位； 项目部同事苦于再三样板模拟施工组织和等 待确定样板后的采购协调工作；全新的建筑风格增添项目管理风险,2.2 设计管理和图纸问题,二、西班牙想说爱你不容易, 图纸版本变更：指图纸完全更换2004年3月27日第一版，第一版图根本目的是报建性质； 2004年5月第二版，外立面修改，门窗修改； 2004年6月第三版，LOFT停工修改；存在问题：设计图纸修改三版，图纸质量不高部分 诸如LOFT等变更影响较大三边工程，产生大量变更和返工，致使 质量风险增加，成本增加；,在特殊的年代，在原图修改的图纸 用于战斗现场,2.2 设计管理和图纸问题, 设计变

5、更问题： 截止04年9月底，共收到设计变更320份 截止04年12月底，共收到设计变更460份,二、西班牙想说爱你不容易,节点设计问题： 设计院施工图纸在立面节点做法，建筑和 结构不符；各种构造做法、节点细部做法均未做详细 说明和图纸示意； 防渗漏节点方面存在严重的渗漏隐患；,无防渗漏节点做法,面对：全新设计风格 3版更新的设计图纸 460份设计变更 抽象设计图纸 类似设计师也会疑惑的颜色收口问题 商业与住宅的巨大差异 设计也不容易，我们该怎么办？,2.2 设计管理和图纸问题,二、西班牙想说爱你不容易,事前设计输入：输入设计要求和经验教训一览表。提前介入：项目部在设计阶段即介入和跟踪设计管理。

6、成立决策领导小组：缩短办事流程和加快决策进程（从公司层面授权，对项目高度重视）集中办公：成本、设计、项目和工程均到项目现场办公，加强信息沟通和集体决策设计院定期到项目现场办公，每人每天150元缓解万创人员不足直接与设计院沟通，加快沟通效率定期召开设计问题现场协调例会和现场巡视过程控制,2.3 设计问题的对策, 建立样板示范区： 进行材料、做法和工艺研究，加快决策 过程；委派专人进行协调、跟踪和管理 作用巨大！（事后分析，还是晚了一些。教训）,地面做法,涂料样板,两家设计单位协调问题统一技术做法和构造标准； 召开联席会议。户型样板提前做好实物样板，邀请公司领导现场走访样板；设计人员每阶段现场巡查

7、最小代价变更。,问题描述： *城一期平地洋房首层和二层均带地下储蓄室，在2004年7月下旬，项目部邀请公司和 领导来现场指导工作，发现在平地洋房地下架空层有较大的可利用空间，为了给客户提供 更多的可使用面积和增加更多的附加值，公司决定增加地下室面积，此时地下储藏室 施工完毕，离开盘时间仅有2个月时间。 在增加地下室改造工程施工过程中，公司领导再次提出增加卫生间，而这个问题是项 目部多次提出并再三确定不需设置卫生间。 增加地下室结构板，存在的问题很多，风险较大而且无法根本消除：工期、技术可行 性、结构安全度降低风险等 ，项目部坚持专业观点来分析和解决技术问题。解决过程： 技术可行性专题讨论： 防

8、渗漏问题：项目经理部组织深大设计院、万创公司进行了技术可行性专题讨论，会议认 为：增加地下室底板如采取建筑构造底板，存在严重渗漏隐患，防渗漏技术处理困难，因 此增加底板需按照结构底板考虑。新旧混凝土和挡土墙与梁上端接口等节点防水处理,案例一：平地洋房增加地下室,二、西班牙想说爱你不容易,设计问题案例分析,结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板，此部 分基础连梁需要重新设计，对原基础进行加固；部分承台间距不满足结构强 制性规范要求，影响新、旧独立基础结构安全；技术和施工方案确定：专家会诊（张道真）成本问题：大量的植筋将对工期和成本造成较大影响，改造工程成本287万元。工期问

9、题： 最不利施工计划和应对措施 改造工程实施单项奖金。,一句话总结：坚持专业观点,案例描述： 铝合金门窗特点：大、拱形，新型型材开模、节点做法 存在问题： 分隔图纸和定样工作比计划延误30天，现场在“等米下锅” ； 外架需拆除铝合金门窗在工厂加工，部分窗型材正在开模，比计划晚30天； 总包提出工期和误工索赔，后期现场协调和管理造成一系列问题； 指定品牌产品型材，型材供货进度问题，厂家与中标单位磨合协调问题型材拉弯：弧度太大无法拉弯解难思路： 打破常规: 项目部提前介入利用公司高层力量，加快决策进程，解决定标和定样问题。 技术和协调问题： 工程部和项目部介入二次设计单位、型材厂家和铝合金单位合作

10、问题：给厂家提供资金保证函+厂家面谈解决型材厂家与中标单位付款和材料加工进度问题；专题技术方案讨论解决技术和拉弯问题；及时支付资金+厂家考察施工进度问题。探讨：限定型材品牌问题,案例二：铝合金专项设计和定样问题,铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗,铝合金门窗、涂料等影响外立面施工的关键分项工程滞后，将导致工程进度、质量和成本等项目一系列管理问题,案例三：结构反梁问题,案例描述：设计院套用项目部组织进行防渗漏节点研 讨做法，将出露台的结构梁设计为上反450 高，安装铝合金门窗后需设置三个台阶踏 步。设计院提供的反梁高度降低的修改为250， 此时现场50%楼栋全部施工完毕，需返工作 业。改

11、造工程总工期至少需30天根据总包单 位提供的报价：返工工程费约为21.5万元。 样板房实施改造工程无法满足进度要求。解决思路: 解决渗漏问题反槛高度计算最低高度 250mm 解决结构安全问题宽扁梁+植筋 解决楼板裂缝问题卸载，首层到顶层 室内楼板采用局部重新搭设脚手架+模板支撑 加固，控制养护质量和时间 解决工期问题：激励,砸掉结构梁、柱和楼板的设计变更要慎重！,案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符 案例简述： 商业街公寓2层房在预售查丈时发现面积超过销售要求，提出设计变更砸掉已施工的 屋面楼板，经优化设计后改为用砖墙封住解决返工和渗漏隐患问题。 案例五：合同附图审核问题 案例简述： 本项目户型

12、（140种）和设计变更繁多，万创花费大量精力绘制和核对图纸，因项目 设计负责人变更，开盘后方提交合同附图，这离与业主签定买卖合同仅有三天，合同 附图审核成为重要的紧急工作。 解决过程： 邀请工程部、客服中心、销售事务组、设计院、万创和项目部同事共同组织规模庞 大的附图核对小组；（计划失控教训） 对其进行专题培训和交底（审核内容及注意事项等），分工明确后到现场核对。现 场上午检查的问题，设计院下午就完成图纸修改工作。（危机处理经验） 抢答：五图一型一表？ 报建图、施工图（含变更）、销售附图、合同附图、物业管理用 图、销售模型、合同装修做法表,案例六：设计变更沟通方式问题：发件人: CHG03.师

13、俐 发送时间: 2004年6月10日 21:10 收件人: CLG01.; CLG14.蒲克; CLG09. 主题: 学校围廊中,学校正入口(大亭子)的由标高74.5改为75.0,随后出通知.-原始邮件- 发件人: CHG03.师俐 发送时间: 2004年6月10日 20:10 收件人: CLG01.; CLG14.蒲克; CLG09. 主题: 塔楼的两片翼墙取消,现提一张总图标高图,请将学校前的路暂时不作,谢谢.-原始邮件- 发件人: CHG03.师俐 发送时间: 2004年6月9日 12:06 收件人: CLG01.; CLG14.蒲克; CLG09. 主题: 现正在调整广场道路,学校前的

14、道路暂时不要作沟通方式：邮件不是唯一、最好、高效的沟通方式,设计管理小结,建设精品的前提下提速，必须要加大对设计 的投入设计任务书和设计输入方式适当改革图文 并貌，做好事前控制重视图纸和设计版本变更管理关注整体利益，改变本位主义：尊重万创现 有状态，协作共处, 将设计计划管理纳入工程 管理重要组成部分，尤其是关键工序定样，如 铝合金。,施工样板、材料样板建设警惕创新产品和设计变更给项目管理带来的 风险改变见变更就法的做法，坚持专业观点不能忽视的设计人员选择所谓的多道审核 关，实质最关键的是设计人员设计计划控制改变等米下锅状态,进度管理篇 -,2004年工程年度计划目标完成情况,2.2进度管理的

15、瓶颈之一,问题描述： 因方案再三调整和，土方施工图纸一直 未能提前提交，土方工程进度滞后。土方计量依据不准确，没有全部核实方 格网准确性，设计院提交土方计量方法 有缺陷：没有计算基础开挖的土方，给 出土方基本平衡的结论，重新核实土方 量，经平衡后还多余的10万多方。开挖策略问题：前期土方工程采用那里 需要就施工那一段，缺乏整体考虑。后 来出现土方工程、桩基工程、道路工 程、市政管网工程和总包工程一同汇演 的被动局面。,前期土方工程,解决思路： 重新确定土方施工单位：进度紧张的开盘展示区的土方 工程委托给总包单位施工，办理原状移交，减少土方单位 与总包单位的摩擦和管理难度，土方工程04/3/1开始， 04/4/15全部完成。重新调整土方开挖方案：集中机械设备先挖影响桩基工 程和道路工程的土方，研究土方、道路、桩基和总包单位 多家单位交叉作业问题，解决临时道路和各家单位土方分 区堆放问题。教训： 场地原始地貌测绘准确性验证；方量计算必须考虑地下室、道路和主体以外场地开挖土 方，土方平衡设计时需提前介入提醒设计单位；土方施工组织策略不合适比较几种开挖方式，计划编制 工期不能太紧（雨季影响）；风险估计不足：如开挖宽度、基础设备进出基坑道路， 交叉施工的关系等,