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1、第一章 项目投资策划营销,一 项目用地周边环境分析,项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销是对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。,1、项目土地性质调查地理位置海科名城地处温江区，与西南财经大学、成都中医药大学相邻。位于温江北部工业中心区东北面。距离光华大道远；.地质地貌状况（此项内容需贵方提供相应资料）；土地面积及红线图（此项内容需贵方提供相应资
2、料）；土地规划使用性质（此项内容需贵方提供相应资料）；七通一平现状（此项内容需贵方提供相应资料）。,2、项目用地周边环境调查项目地块1KM内已建成建筑群主要为大学城和部分企业办公楼，人口密度低，商业气氛不浓厚，项目地块1KM内待建建筑群，包括西南财大自行设计施工的西财尚郡，以及海科园规划中的海科中央商务中心（CBD）项目；项目地块附近1KM内无大型绿化景观，目前只有周边大学校园内有部分绿化面积，但规模不大；项目地块附近1KM内无任何自然景观；项目地块附近1KM内无任何历史人文景观，但温江区内有芙蓉古镇，鱼枭古城遗址等历史人文景观；项目地块周边环境污染状况（此项内容需贵方提供相应资料）。,3、地
3、块交通条件调查项目地块周边道路网完善，附近100M内有公共交通站点，可直达温江城区和成都金沙公交总站，未来伴随温江北部工业中心区的进一步完善，道路网将会为更加有利于进出成都（未来物流通道建设）；项目的水、路、空交通状况（此项内容需贵方提供相应资料）；目前海科施工现场主路仅有一条学府路与其连接，但周边道路网发达，对于进出施工工地以及客户访问均无大碍。,4、周边市政配套设施调查项目地块500M内无大型购物中心，日常购物需求无法满足，最近购物点需进入温江城区；项目地块500M内无基础教育设施，但由于毗邻各高校，故高中以上教育设施完备，教学质量高；项目地块500M内无大型医疗设施，就医及其他医疗活动必
4、须进入温江城区方可进行，对于未来生活极其不便利，仅在毗邻大学中有少量校内医疗机构存在，质量和数量无法满足未来需要；项目地块附近无银行、股市等金融机构，仅毗邻大学内有小规模银行存在，未来大规模商业活动无法迅速展开；项目地块附近无邮政服务设施，仅毗邻大学内有少量邮政设施存在，对于未来邮政投递不利；项目地块附近周边500M内无大型娱乐、餐饮、运动、生活服务类设施，短期（2年内）不会迅速被弥补；项目地块由于靠近温江北部工业中心区，未来一旦投资企业成型，所有工业配套设施完毕，将可能对生活品质、居住环境等产生较大负面影响。,二 区域市场现状及其趋势判断,1、宏观经济运行状况温江2006年GDP为96.74
5、亿元，其中第一产业完成增加值8.39亿元，第二产业完成增加值57.34亿元，第三产业完成增加值30.97亿元。2006年11月，“国房景气指数”为103.92，比2006年10月上升0.52点，比2005年同期上升3.23点。2007年度投资策略报告会上表示，预计2007年货币政策将保持“中性”，继续紧缩的可能性大大减少，人民币汇率波动幅度将加大，人民币升值的幅度可能比2006年大，市场利率就可能继续下跌、债券价格指数则会相应地继续上升，外汇储备管理体制可能有所改变。2007年国内已经提高银行存贷款利率，以抑制投资和信贷的过快增长，同时，对于房地产按揭政策竟继续采取更加严厉的控制措施。2006
6、年成都居民消费价格指数101.8，而房地产消费指数为105.6。,2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 （此项内容需贵方提供相应资料）3、项目所在地房地产市场总体供求状况2006年在宏观调控政策的作用下，成都房地产市场总体供求关系已经或正在发生逆转和调整。估计2007年底，大量的中小户型将成为市场主流，市场也将再次稳定下来，形成新的格局。,4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析 （以上4至6条目内容需贵方提供调查结果）,三 土地SWOT分析,1
7、、项目地块的优势综合考察海科名城之地产因子、规划设计、小区配套和物业管理，具有如下优势：1）位于温江新规划区域内，交通网络完善。光华大道交通顺畅，可以在15分钟内完成温江至成都的区位交换。2）坐拥海科园和大学城的地理优势，拥有独特的经济、政治、文化背景，对于商住两益的物业来说，此地商业发展潜力巨大。3）光华大道早已成为房地产开发的热点区域。加上温江政府新规划的“北部新城”，温江房产整体升值潜力巨大。4）项目本身户型设计和规划已经考虑全面，无论是办公或是居住都很相宜。5）项目本身完全将海科园精英层尽收囊中，再加上所倚靠的大学城，令项目具有提升自身品位的优势。,2、项目地块的劣势1）前期项目广告宣
8、传力度无法达到要求，可能导致市场推广困难、销售不理想。2）项目本身在硬件设施和配套上有所缺陷，短期内无法弥补。3）项目地块本身属于新开发区域，绿化及相关市政基础设施配套不齐，周边农村环境对项目形象有影响。,3、项目地块的机会点市场调研表明，本项目虽然存在某些缺陷，但仍具备良好而充分的市场机会。1）温江区正成为现在及今后房地产开发的热点区域，对于楼盘升值及未来新盘开发都是利好。2）温江区的特殊优势。市民对于“生活于温江”概念的认同及对温江良好的居住环境的向往。3）因本项目商住两用的楼盘定位，使得竞争楼盘中构成直接威胁的不多，加以良好的宣传包装，势必造成市场热捧。4）具有政府背景的海科投资，成为实
9、力和品质的保证，巩固消费者购买信心。5）项目所处的地理位置极具发展潜力，有较大的升值空间，能吸引投资购房者。,4、项目地块的威胁及困难点1）纵观全局，海科名城纵然有诸多优点，但其特色卖点和优势尚未广为人知，还需加大宣传力度。2）项目周边有众多竞争楼盘，竞争激烈，且销售周期与交楼时间相去不远，对本项目造成很大冲击。3）“北部新城”的出现，可能会对原光华大道线楼市及项目造成影响。,四 项目市场定位,1、类比竞争楼盘调研可类比项目：红泰翰城（四川红泰房地产开发有限公司）。可类比项目基本资料：红泰翰城，房屋类型为高层/多层，售价2680 元/，共804户。可类比项目定位：红泰翰城：“社区活动空间、邻里
10、活动空间、交往活动空间、家庭生活空间，旨在营造一座邻里新睦、和谐自由的人文住区。规划师将传统的行列布局、围合布局加以整合，形成了独具特色的“围合+半围合”的总规思路；建筑朝向以南偏东15度和正南北为绝对主导，达到采光、通风的效果；楼间距125米，80%以上的户型前后开窗见景（组团花园）。”,另本项目户型结构，项目规划设计及销售资料，综合评判等内容，需贵方详细提供后再进行具体分析。,2、项目定位由于目前资料并不充分，故以下在进行项目定位时可能会与贵方所想产生偏差，还望贵方予以谅解。区域定位：项目将作为未来海科园的高层居家的集中点，带动整片区域的整体价值提升。因此，我们所要打造的，将是未来温江，乃
11、至城西的1）新兴工业区的旁的生态居住典范；2）依靠大学城，相互依存，相互促进的大学城外城；3）以及未来温江工业园区交通线旁的人居地标。主力客户群定位：在进行主力客户群定位之前，我们先来看一些分析,从以上的分析进行定位，我们的主力客户群体为海科高层，以及家庭住户。二线客户群是度假者（向往郊区生活），新婚者（寻求5年内居住地）和二次置业者，三线客户群体成人教育者（依托大学城进修）和好动者（时尚青年群体）。功能定位：鉴于未来北部工业新区的崛起，海科中央商务中心（CBD）的建成，以及大学城的完善，海科名城将会建成兼具居住、生活服务、商务会所为一体的位于文化、科技、商务前沿的现代多功能大型生态社区。（建
12、筑风格定位将由贵方确定，此处不在累述）,五 类比项目价值分析,在此项环节内，我们选择与海科名城比较接近的红泰翰城作为类比对象。红泰翰城与项目地块接近，都位于大学城范围内，距离北部工业新区较远。红泰翰城一期为多层住宅和花园洋房及少量临街商业，二期为景观电梯洋房和多层住宅，三期为高层。红泰翰城在总体规划上对社区空间进行了相应的等级划分：社区活动空间、邻里活动空间、交往活动空间、家庭生活空间，旨在营造一座邻里新睦、和谐自由的人文住区。截止2007年4月2日，该项目整体均价3000元/。目前，大部分已看房客户对该项目评价不一，但其中对楼盘实际与设想出入很大以及对开发商表示不满的意见比例较大。但大多数客
13、户对该项目整体环境景观仍表示认可。（本条目内尚欠缺部分内容，需贵方提供详细资料后，可补齐）,六 项目定价模拟,1、均价的确定 2、项目中具体单位的定价模拟（本条目内容需请贵方提供详细资料后完成）,七 项目投入产出分析,1、项目经济技术指标模拟2、项目首期成本模拟3、项目收益部分模拟.销售收入模拟。.利润模拟及说明。.敏感性分析。 （本条目内容需请贵方提供详细资料后完成）,八 投资风险分析及其规避方式提示,1、项目风险性评价2、资金运作风险性3、经济政策风险（此条目内容由于我方能力有限，无法进行全面分析，恐出现遗漏及分析偏差，进而造成贵方规划中出现问题，故我方未单独进行评估）,九 开发节奏建议,
14、1、影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素；地块状况因素；发展商操作水平因素；资金投放量及资金回收要求；销售策略、销售政策及价格控制因素；市场供求因素；上市时间要求。2、项目开发节奏及结果预测项目开发步骤；项目投入产出评估；结论。（此条目内容，由于大部分涉及到实际营销部分内容，如未经贵方，营销方，及我方三方详细讨论及评估，恐出现不客观的结论，故我方未单独进行分析及评估）,第二章 项目规划设计策划营销,通过上一章节完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追
15、求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将“以人为本“的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。,一 总体规划,1、项目地块概述项目地块所属的区域，属于温江海科园北部工业新区与温江大学城的交汇区域，其周边土地均为已规划待建土地，东北面面对西南财大，西北面靠海科中央商务中心（CBD）项目用地，西南面与西财尚郡（西南财大自行规
16、划、设计的商住社区，面积400亩，分多期开发）相邻，东南面土地尚未规划。项目所属区域内土地平整，有2条灌溉用渠穿过（但因水质问题，建议不作为园内景观用水水源）。2、项目地块情况分析由于项目地块与大学城相邻，加之温江房产市场仍将保持强劲的提升势头，所以在楼盘的总体规划上，可考虑对此2项客观优势加以利用，但需要考虑到周边楼盘的竞争，尤其是西财尚郡的直接威胁，还有广告位不充足，无法将信息传达的风险，对之加以分析，进而规避。（另外，本条目中未说明的发展商的初步规划和设想将由贵方详细敲定，故这里将不在累述）3、对于建筑空间布局，道路系统布局，绿化系统布局，公建与配套系统，分期开发，分组团开发强度等部分内
17、容，由于我方未获得贵方的详细规划图、设计图、效果图，故无法进行阐述，还望贵方提供。,二 建筑风格定位,1、项目总体建筑风格及色彩计划2、建筑单体外立面设计提示（此条目内容，由于我方未获得贵方的详细规划图、设计图、效果图，故无法进行阐述，还望贵方提供）,三 主力户型选择,1、项目所在区域同类楼盘户型比较作为类比项目的红泰翰城在户型均偏大，面积大都在110以上，三居室主力户型，其中有部分为跃层式。另外，红泰翰城也有少量二居室。2、项目业态分析及项目户型配置比例，主力户型设计提示（一般住宅套房户型设计提示，跃式、复式、跃复式户型设计提示，别墅户型设计提示）等内 容考虑到贵方已经完成相关设计及论证，故
18、此处不再累述。另有室内空间布局装修概念（室内空间布局，公共空间主题选择，庭院景观），环境规划及艺术风格（项目周边环境调查和分析，项目总体环境规划及艺术风格构想，项目各组团环境概念设计，项目公共建筑外部环境概念设计），公共家具概念设计（项目周边同类楼盘公共家具摆设，本项目公共家具概念设计），公共装饰材料选择（项目周边同类楼盘公共装饰材料比较，本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思，项目营销示范单位装修概念设计，项目营销中心装修风格提示，住宅装修标准提示），灯光设计及背景音乐指导（项目灯光设计，背景音乐指导），小区未来生活方式的指导（项目建筑规划组团评价，营造和引导未来生活方式）等十分庞杂的内容，需由贵方与我方完成资料整理和分析的基础上进行深入讨论,
