商品房买卖合同诉讼时效

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1、商品房买卖合同诉讼时效商品房买卖合同诉讼时效 篇一：商品房买卖合同违约之诉讼时效简析 商品房买卖合同违约之诉讼时效简析 作者:syjwb XX-10-25 17:12 星期四 晴 商品房买卖合同违约之诉讼时效简析 陕西泓瑞律师事务所 朱政 赵玲玲 陈某与西安某房地产公司（下称“房产公司” ）于 XX 年 11 月 25 日签订了一份商品房买卖合同 （下称合同 ） ，合同约定，房屋总价款为 30 万，交房时间为 XX 年 3 月 31 日，交房条件为取得住宅使用说明书 、 住宅质量保 证书及竣工验收备案表 ，并办好大产权证，交房后 90 日之内办理房产证。付款方式为分期支付：合同签定后 7 日内

2、支付第一笔款项 20 万元；剩余款项付款时间为 XX 年 3 月 31 日，逾期交房的，房产公司交房后支付。逾期付款 按应付款日万分之三支付违约金；逾期交房或逾期办理房 产证按已付房款日万分之五支付违约金。 合同签订后，陈某按时支付了第一笔款项后，房产 公司未能按约交付房屋，陈某由此也未在 XX 年 3 月 31 日 支付尾款，期间陈某多次电话联系该房产公司要求交房和 支付违约金，房产公司一直没有满足要求。直到 XX 年 4 月 26，房产公司才取得大产权证，并于 XX 年 7 月 13 日通知 陈某收房付款和办理房产证，陈某办理了收房手续，但拒 绝支付剩余款项，认为房产公司逾期三年交房之违约

3、金已 经超过剩余款项，因此主张两相冲减，并要求房产公司尽 快办理产权证。房产公司不同意其解决方案，陈某因此于 XX 年 7 月 17 日诉至法院，要求法院判定其与房产公司两相 冲抵，并判定房产公司尽快办理产权证。并提供了 XX 年 3 月 15 日的催告函、 XX 年 8 月 23 日和 9 月 17 日的律师函 及对应的特快邮寄邮件详情单作为证据。房产公司随后提 起反诉，要求陈某支付剩余房款。 法院经审理认为，房产公司违约是实，但陈某主张 的违约金有一部分已超过两年诉讼时效，故只支持其未超 过诉讼时效部分的请求，最后判决陈某向房产公司补足折 抵后不足部分款项，房产公司于收到该款后 90 日内

4、为陈某 办理房屋房产证。 律师解析： 本案主要涉及诉讼时效问题： 一、基本法律。 诉讼时效，是权利人在一定期间内不行使权利，即 丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的 制度。 超过诉讼时效，原告有权提起诉讼，但不能获得胜 诉判决，即有诉权而无胜诉权。我国法律关于诉讼时效的 规定，包括两大类： 第一，一般诉讼时效，即民法通则第 135 条的 规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为 二年，法律另有规定的除外。 ”根据该条规定，在我国，一 般诉讼时效为 2 年。 第二，特殊诉讼时效，根据上述民法通则的规定， 诉讼时效除该条规定的 2 年外，另有规定的从其规定，因 此法律另有规

5、定诉讼时效不是 2 年的则被认为特殊诉讼时 效。如民法通则第 136 条规定“下列诉讼时效期间为一年： 身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未 声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者 损毁的。 ”另有环保法规定环境污染诉讼时效为三年等特殊 诉讼时效的规定。 对于商品房买卖合同违约行为追究违约责任的诉讼时 效，我国没有特殊的法律规定，因此适用一般诉讼时效， 即 2 年诉讼时效的规定。 二、本案分析 本案的关键问题在于陈某追究违约金的权利是否超 过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则 第 137 条的规定， “诉讼时效期间从知道或者应当知道权利 被侵害之时起计算” 。根

6、据该条规定，陈某追究房产公司逾 期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这 也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发 商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵 犯，根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干 问题的意见条规定“侵权行为是持续发生的，诉 讼时效从侵权行为实施终了之日起计算” ，因此，计算其诉 讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。 我们认为，房产公司未按合同约定如期交房属于违约 行为，而不是侵权行为。因此最高人民法院关于贯彻执 行民法通则若干问题的意见关于持续侵权行为之诉 讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究 房产公司违约责任的诉讼

7、时效起算。前者应以约定的交房 日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过 2 年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是 应对具体情况具体分析： （一）合同约定“出卖人逾期交房，按合同总价款 固定比例支付买受人违约金” 。那么从债权的角度分析，此 时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应 当从约定的交房之日起算诉讼时效； （二）合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向 购房人支付房款总价固定比例的违约金” 。此时的违约金属 于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日 就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每 日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权

8、，因此 每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采 用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的 违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。 三、律师建议 除前述逾期交房的违约行为外，实践中经常发生的 还有逾期办证、交付的房屋质量不合格，以及买受人未按 期付款等情况。其中关于逾期办证行为，根据城市房地 产开发经营管理条例第 33 条规定，办理土地使用权变更 及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人 房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应 受到诉讼时效限制，因此即使超过 2 年时间，买受人依然 有权利也有义务办理房产证。但是对于逾期办理房产证的 违约金、房屋质量

9、不合格的违约赔偿、逾期付款的相应款 项及违约金等，对于权利主体均存在因未及时主张违约责 任导致丧失胜诉权的风险，律师在此建议房产公司及买受 人，在合同对方出现违约行为时，及时行使权利，在对方 拒绝主动承担责任时，及时诉至法院，寻求司法救济。或 者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，如：通过向对 方发函或签署协议的方式，向对方主张权利，同时保留好 相关证据，包括但不限于邮寄单据、共同签署的文件、电 话记录等等。 诉讼时效因诉讼或权利人主张权利而发生中断以后， 重新计算，即重新开始 2 年的诉讼时效，并可以 再次发生中断。但是同时，须注意的是，根据我国 民法通则第 137 条规定“从权利被侵害之日

10、起超过二 十年，人民法院不予保护” 。该条规定的诉讼时效属于“最 长诉讼时效” ，即从权利被侵害之日起计算，权利享有人不 知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十 年，人民法院不予保护，该 20 年的最长诉讼时效不因任何 情况发生中断、中止或延长。 开发商延期办证违约金的诉讼时效计算自起诉 之日往前倒推 XX-07-17 09:25:43| 分类： 经典案例 | 标签：商品 房买卖经典案例 |字号大中小 订阅 案情简介 XX 年 6 月 15 日， 鲍春凤与永厦房地产开发有限公司 （以下简称永厦公司）签订商 品房买卖合同1 份，约定： 1、 由鲍春凤购买永厦公司开发预售的位于江岸新城

11、 小区的住宅房屋一套，购房总价款为 2,158,430 元。并约 定甲方（即永厦公司）应当在 XX 年 5 月 31 日前，将已进 行竣工 验收备案登记的商品房交付乙方（即鲍春凤）使用； 2、在商品房交付使用后 60 日内，应办理房地产权 证 ，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房 地产权属证书，乙方不予退房的，从逾期之日起，甲方按 已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付 违约金。合同签订后，鲍春凤以部分现金、 部分按揭贷款方式付清房款。 XX 年 5 月 31 日前永厦公司按合同约定将商品房交付鲍 春凤使用。XX 年 6 月 4 日，永厦公司完成初始登记，并取 得相应房

12、地产权证 。XX 年 12 月 25 日，鲍春凤填具土 地房屋权属登记申请书交付永厦公司，XX 年 1 月 13 日， 永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权 属登记中心。XX 年 3 月 4 日，该房屋登记在鲍春凤名下。 鲍春凤诉称：永厦公司迟延办证的行为已构成违约， 现要求永厦公司支付违约金 370,元（以总房价款为基数，按同期贷款利率，从鲍 春凤收房第 61 日起计算至房地 产权证下发之日止） 。 永厦公司永厦公司辩称，对鲍春凤陈述的事实无异议， 但我公司仅是接受鲍春凤的委托为其办理产权证，且即使 我公司存在办证迟延，但在我公司办证迟延后，鲍春凤应 当知道因我公司迟延办证致使

13、其合同权利遭到侵害，根据 买卖合同纠纷诉讼时效为 2 年的有关法律 规定，鲍春凤的请求部分已超过诉讼时效，应当依法 驳回鲍春凤的部分诉讼请求。 裁判结果 法院判决：永厦公司于本判决生效后 7 日内支付鲍春 凤自 XX 年 11 月 30 日起至 XX 年 1 月 13 日止，以已付房款 2,158,430 元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的 逾期 办证违约金； 法理剖析 本案系商品房预售合同纠纷，其争议焦点在于鲍春凤 要求永厦公司支付迟延办理房屋 产权证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。 根据双方合同约定，永厦公司未在规定期限内为鲍春 凤办理房地产权属证书，应当至 逾期之日起，按人民银

14、行同期贷款利率向鲍春凤支付 违约金。 而永厦公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定 违约金数额，每个个别的债权应 分别适用诉讼时效，诉讼时效期间为 2 年。 鲍春凤于 XX 年 11 月 30 日起诉主张逾期办证违约金。 因此，自 XX 年 11 月 30 日起至 XX 年 1 月 13 日永厦公司将 鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心 时止期间的违约金未过诉讼时效，XX 年 11 月 29 日以前的 违约金已超过诉讼时效。 关于按日计算之迟延办理权属登记违约金诉讼时效起 算问题作者：andy 一、按日计算迟延办理权属登记违约金是否超过诉讼 时效问题，核心问题是诉讼时效应从何

15、时起算。本人认为， 应从商品房出卖人（即开发商）违约行为终结之日（即具 备办理权属登记条件且通知商品房买受人之日，下同）起 算。 1、鉴于商品房买卖合同规定的违约金系按日累计方式 计算，直到违约行为终结之日，违约行为一直处于持续发 生的状态。也就是说，只要商品房出卖人（即开发商）的 违约行为持续存在，每过一日，违约金就持续增加。另外， 商品房买受人对于商品房出卖人（即开发商）何时具备办 理权属登记手续无从知晓，对迟延违约金何时终结无法确 定，只有在商品房出卖人（即开发商）违约行为终结之日， 商品房买受人才可以真正清晰知道该项违约金的具体数额。 2、对法律规定“知道或应当知道”之含义，我们认为，

16、 其不可缺少的条件之一就是在“知道或应当知道”之日， 商品房买受人应对其所受到的损失可以量化且可最终确定 数额。在开始计算迟延违约之日，商品房买受人知道的只 是违约金开始计算，其还无法具体确定违约金数额，此刻 还不具备“知道或者应当知道”的量化且可最终确定的客 观条件。所以，诉讼时效不能从此刻起算，而只有到商品 房出卖人（即开发商）违约终结之日，商品房买受人才可 确切知道违约金数额，此刻才具备起诉的基本条件之一- -就是诉讼请求的具体确定且是最终的。 3、从诉讼效率、减少诉累、民事案件一事不再理的原 则出发，诉讼时效亦应从商品房出卖人（即开发商）的违 约行为终结之日起算。否则，会导致基于同一事实发生多 次诉讼，这样将极大的浪费司法资源。因为在此种情况下， 案件虽然在审理中，迟延违约金却还在发生，而且完全有 可能在判决生效之日，基于同一违约事实的迟延违约金还 在发生，难道还要求商品房买受人再行起诉？显然，这对 于商品房买受人，没有起码的公平可言。 4、商品房出卖人（即开发商）主张从迟