商品房买卖合同纠纷特点

《商品房买卖合同纠纷特点》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同纠纷特点（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、商品房买卖合同纠纷特点商品房买卖合同纠纷特点 篇一：商品房买卖合同纠纷案件特点及成因 商品房买卖合同纠纷案件特点及成因 一、商品房买卖合同纠纷案件的特点 (一)案件数量大幅上升。商品房买卖纠纷案件呈大幅 上升趋势。济南历下法院 XX 年收案 88 件，XX 年收案激增 至 337 件，三年时间案件 数量增长了 倍。截至 XX 年 5 月底收案 77 件，同比提 高%。 (二)诉讼请求及理由多样化。商品房买卖纠纷的类型 复杂多样，常见的多为要求办理权属证书、 支付违约金、 解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、按约定履行、 双倍返还定金、解除合同返还房款及利息等，其中，因逾 期办证而引发的纠纷

2、约占全部商品房买卖纠纷案件的 72% ；附加设置增加买受者交易款项而引发的纠纷约占 21% ； 开发商逾期交房引发的纠纷约占 3% ；要求解除合同的纠纷 约占 3% 。 同时，涉及到各种各样惩罚性赔偿纠纷占% 。 诉讼理由各种各样，由传统的逾期交房和办证等原因向更 广泛的领域扩展。 (三)涉诉人数多、群体性诉讼比重大。起诉方业主人 数往往是几十甚至上百人的群体性诉讼。XX 年至 XX 年 5 月 受理商品房纠纷案件 414 件，其中群体性商品房买卖合同 纠纷案件 395 件，占到案件总数的 95%。如 XX 年诉济南 正大建业发展有限公司商品房合同纠纷案的原告多达 160 名，另有不少业主对案

3、件审理持观望态度，一案的审理往 往涉及一大批潜在的诉讼者。 (四)案件审理难度大，审理周期长。房地产行业涉及 多部门，其部门规章纷繁复杂，权限或相互交叉，或无承 接关联，为法院裁判带来诸多困难，结案率仅为 45% 。其 中，结案方式以调解、撤诉方式结案的又占了绝大部分。 55% 的案件因案情复杂，或缺少法律规定，使审理周期延 长。 (五)存在隐患，易引发上访案件。商品房买卖合同纠 纷中因群体性诉讼多，涉及环节多、部门多，法律法规不 健全等原因，不仅审理难度大，而且存在当事人上访、来 访或是写信、打电话催办案件的情形，存在引发治安事件 的隐患。 二、商品房买卖合同纠纷的成因分析 (一)买卖双方对

4、利益的无序追逐。开发商为追求更加 丰厚的利润回报，开发规模越来越大，很多商品房的质量 难以保证，销售的商品房越多引发的纠纷就越多；另一方 面，地价不断波动，使得阶段性商品房价格的不确定因素 增加，买卖双方遇到价格下降无利可图，或是价格暴涨利 益 失调，都可能因利毁约，引发纠纷。买受方有时受广 告的引导或对合同片面理解，期望值过高，一旦未达到预 期，即引发诉讼。同时，有个别熟悉房产交易的买受者， 期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久， 诉讼后获得的违约赔偿越多。 (二)连锁反应易导致群体性诉讼。连锁反应主要包括 以下两方面：一是单位团购，一旦出现开发商违约，参加 单位团购的所有购房人

5、必然面临同样的问题，同时起诉。 二是由房地产开发行业本身的特性决定的。一家房地产商 开发一个楼盘，其存在的问题大多是相同的，凡是购买这 个楼盘房屋的购房人遇到的情况也大都一致，只要一个业 主起诉就会引发连锁反应，其他购房人也随之起诉。 (三)利益纠纷细化产生多种诉求。出卖方与买受方的 纠纷实际是市场强势利益机构和弱势群体之间利益博弈的 结果，筛化的纠纷越细，诉求越多元。同时，随着人们法 律意识的增强，会有更多的购房人对买卖交易中存在的各 种问题提出质疑和进行维权。 (四)建设遗留问题成为重大隐患。在目前的商品房买 卖纠纷中，有二分之一的案件是由开发商建设遗留问题引 起的。比如，开发商擅自变更国

6、有土地使用权限，或是在 各项手续不全的情况下轻率施工，或是房产开发商规避国 家政策，少缴漏缴配套费、维修基金等，增加买受者的后 期费用；把合同约定的房屋层高拉大，再签订加层的补充 协议，原有的承诺不能兑现等等，都会成为纠纷发生的原 因。 (五)多种原因导致案件审理周期延长。开发商在商品 房交易中处于明显的强势地位，钻法律的空子，使得侵权 行为很难认定。涉及赔偿、鉴定问题，需要重新测绘、鉴 定，耗费时间和金钱，购房者诉讼成本高昂。某些新型疑 难案件的出现，无先例可据。主审法官考虑到同案同判、 金融安全、社会稳定以及企业营运等多方面的因素，没有 贸然对这些案件进行调解，处理方案也尚在研讨论证阶段

7、之中。这些因素也在客观上影响了案件的审理周期。 三、对策与建议 (一)出卖方应严格遵守法律法规，严守合同承诺。首 先，出卖方应遵守国家工程质量的有关规定，保证售房质 量，配套设施要齐全，房屋实际面积与合同约定的面积一 致。其次，销售行为要规范，销售广告和宣传材料不得夸 大其辞。最后，要确保房屋按期交付，如期办理房屋所有 权证。 (二)买受方应正确理解销售广告与合同之间的区别。 开发商的宣传广告普遍存在夸大其辞的情况，但广告不具 有合同的效力，对开发商也是没 有任何约束力的。而 90% 的购房者首先是从广告中了 解到房屋的大致情况，没有或是无法实地考察辨别真伪。 因此，购房者在购房时不应把宣传广

8、告与商品房合同划等 号，必要时，可以在签订购房合同时，要求开发商将广告 中的承诺写入合同，或作为合同的附件。 (三)买受方应对房地产开发企业进行必要的资格审查。 房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照” 、 “五证” 。 “一照”即企业法人营业执照 ，首先要清楚房地产开发 商是否具有开发建设销售商品房的法定资质。 “五证”即 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程 规划许可证 建设工程施工许可证和商品房预售许可 证 ，这些是购房人能否取得产权凭证的关键。消费者如购 买现房，还应当了解该房屋是否已经验收合格，向开发商 了解相关的验收合格的证明，即住宅质量保证书和 住宅使用说明书 。

9、(四)买受方签订合同时条款要约定得明确、具体、细 致、规范。房屋买卖合同标的，较之于一般标的物的买卖 更复杂，购房者对以下条款要特别明确约定： (1)面积的确认及面积差异的处理； (2)规划设计变更的处理； (3)基础设施和公共配套建筑正常运行等； (4)对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期； (5)交付房屋及办理产权证的时间及处理方式； (6)适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。 篇二：论商品房买卖合同纠纷的问题及对策 论商品房买卖合同纠纷的问题及对策 随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、 商品化，商品房买卖纠纷日益增多。商品房买卖合同缔约 人订立合同的目的是为了使

10、自己的合法利益得到最大保护 和实现，而缔约一方当事人的违约行为可能使得对方当事 人的利益得不到实现。通过对商品房买卖合同中违约行为、 违约责任的论述，概括介绍了商品房买卖合同违约责任的 概念、特点、归责原则、责任形态、免责条件以及违约责 任的承担方式等问题，阐述了我国合同法 、 商品房销 售管理办法及最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释 中关于商品房买卖 合同违约责任的规定。特别是在 XX 年 6 月 1 日最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释 （下称解释 ）颁布实施后，商品房买卖合同纠 纷案件呈现大幅度上升趋势。合同纠纷是最常见的

11、纠纷， 所占比例最大，剖析合同纠纷产生的原因能更好地从源头 上做好合同管理工作。下面试从商品房买卖合同纠纷案件 的开始论述。 一、商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型特点 和原因分析 （一）出卖人未在解释规定或合同约定的期限内 为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房 屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照解释规定 或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要 求解除合同或由出卖人赔偿损失。 （二）买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约 定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受 人交纳后，诉讼主张出卖人构成欺诈，要求返还相关费用。 （三）出卖人交付的房屋存在质量问

12、题，买受人诉讼 要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息， 或修复房屋、赔偿损失。 （四）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续 不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房， 买受人诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求交付房 屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或 应予撤销并双倍返还购房款。 （五）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允 诺，在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋 或配套设施，导致买受人诉讼要求出卖人履行合同、承担 违约责任或赔偿责任。 （六）因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买 受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的

13、相关手续（如承诺买受人全家户口进京） ，买受人诉讼要求 撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金；或要求出 卖人履行义务，为其办理户口进京的手续、赔偿损失。 （七）出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积 的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受 人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返 还已付购房款及利息。 （八）出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品 房买卖合同的认购协议，在双方未能订立商品房买卖合同 的情况下，买受人诉讼要求返还定金。 （九）买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预 售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支 付购房款并给付违约金；或买受人未

14、按期交纳按揭贷款， 出卖人履行担保义务后，诉讼要求买受人偿还其垫付的贷 款及利息；或出卖人催告后 3 个月内买受人仍未履行的， 出卖人诉讼要求解除合同。 （十）出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖 的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼 要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息， 并承担赔偿责任。 1.设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产 企业无法完成约定义务埋下隐患。 2.个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查 不严，导致房地产开发企业违规操作。 3.出卖人的守约意识淡薄，在根本没有办理相关规划 审批手续或资质的情况下，即发布夸大其辞、具有欺诈性 的广告

15、，导致无法履行约定。 4.开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工， 甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重 的质量问题，双方对簿公堂。预售合同签订在两三年前， 诉讼却发生解释适用后，导致房屋质量的案件增加。 二、合同的效力及其履行有可能导致合同纠纷 我国法律对合同的界定是经过若干次改动的，通过每 一次改动可以看出法律的进步。合同审议稿第 2 条对合同 定义的写法是：“合同是平等主体的公民、法人、其他组 织之间设立、变更、终止债权债务关系的协议” 。 按照合同法第 44 条规定：“依法成立的合同，自 成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等 手续生效的，自批准、登记时生

16、效“。本条规定的内容可 以分解为两项：一是合同生效的条件，二是合同生效的时 间。因此，从此第一款可以看出，只有“依法成立的合同” 才能生效。 “依法成立”是合同的有效条件，也即有效合同 必须是已经成立的合同，而且其主体和内容都合乎法律的 规定。一些没有以法律规定成立的合同，显然是没有效力 的，因此，对于成立的一些没有效力的合同，往往会产生 一些纠纷。 合同法第 60 条第 1 款规定：“当事人应当按照约 定全面履行自己的义务” 。合同的履行是指债务人全面、适 当地完成其合同义务，使债权人的合同债权得到完全实现。 如买卖合同交付约定的标的物和支付价款，承揽合同交付 完成的工作成果和支付报酬。换言之，合同的履行是当事 人完成合同义务的行为。合同的履行是合同效力的主要内 容，是当事人权利义务的实现，或者说是权利义务实现的 正常结果。 合同法对合同履行的原则未作正面的规定。 在理论上，通 常将合同履行的原则归纳为全面适当履行原则、协作 履行原则（又称遵循城市信用原则） 、经济合理原则等。 （一）商品房买卖合同的违约责任