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1、第二章服务打造2.1 项目计划简介本项目名称是重庆市沙坪坝大学城房地产中介服务。该项目是重庆房地产职业学院营销系学生创业项目， 项目指导老师有李本里、 韩华丽、郝海彤、张海念、尹爱飞。项目成员有王春兰、王伟、曹银雪、姚琪，他们均是营销系2011 级在校学生。本项目主要是为在大学城有置业需求的客户提供房地产中介服务，以及为大学城楼盘的销售代理企业提供房地产分销及市场调研服务。本项目从 2012 年 1 月份开始筹备， 预计在 2013年 6 月最终完成。本项目的目标是打造大学城一流的房地产中介服务公司，为重庆房地产职业学院的学生提供课外实训的机会。本项目现已注资成立了重庆同飞房地产经纪有限公司，
2、公司前身是重庆青松置业服务部（同样是学生创业，重庆商报有过报道），归属房地产学院营销系管理。本项目现处于初步运营阶段，项目中的二手房买卖及租赁服务已经在向目标客户提供。本项目依托重庆同飞房地产经纪有限公司的资源，吸纳大批学生的参与，通过大量的市场调研， 获得了大学城区域内很多极具价值的资源，包括在建楼盘、已售楼盘的基本信息，在租、在售的二手房房源信息、求租、求购二手房的客户信息，这些都为本项目以后的工作奠定了坚实的基础。本项目待建设完毕，规模预计为在大学城至少拥有2 个经营门店。2.2 服务内容与服务模式本项目服务主要有二手房租赁、二手房买卖及一手房分销，服务模式如下：（1）二手房租赁：通过开
3、发大学城区域出租的房源和求租的客源，进行资源的匹配，促成出租者与求职者达成交易，收取佣金作为项目的收入。（2）二手房买卖：通过开发大学城区域出售的房源和求购的客源，进行资源的匹配，促成出售者与求购者达成交易，收取佣金作为项目的收入。（3）一手房分销：通过与大学城区域楼盘销售代理企业签订分销协议，为其介绍购房者，通过资源交接，待购房者购房后获得佣金作为项目的收入。2.3 技术介绍重庆房地产职业学院营销系书记赵本宇、教师张海念、 陈雨是全国房地产经纪人，教师李本里是北京市房地产经纪人协理，有着丰富的行业经验， 以上老师均通过各种方式在帮助本项目进行建设。此外，本项目的发起者王春兰、王伟、曹银雪、姚
4、琪四位同学，通过课堂的认真学习和指导老师的指导，均具备了收集信息、市场分析、人际沟通、供求搭配、把握成交时机的技能。重庆同飞房地产经纪有限公司还设有专门的权证部门，负责本项目服务中的二手房纳税过户、商业贷款等业务。2.4 服务优势本项目将吸纳大量的房地产学院的学生参与，他们可以通过很多途径开发房源和客源，以及收集房地产行业最新的信息，房地产中介服务重中之重就是要求所掌握的信息量大， 本项目随着时间的推移将积累大量的房地产交易信息，这是本项目服务的最大优势。 加之学生的诚信度高， 有责任心，与客户沟通充满热情，也体现了本项目服务的优势。1、公司员工来源于本专业学生，专业能力强。2、学生多，人力资
5、源丰富3、学生附带的房源客源多4、学生的诚信度高，有亲和力2.5 附加产品除了二手房租赁、二手房买卖及一手房分销，本项目还有二手房出租代理、二手房产权过户以及房地产抵押贷款等附加服务。（1）二手房出租代理：业主将房屋委托给公司，由公司支付业主租金，业主给予公司 10-20 天空置期（空置期不计租金） ，公司寻找到租户后由公司和租户签订房屋租赁合同，公司收取客户佣金作为收入。（2）二手房产权过户：客户和业务签订完自行成交版买卖合同，委托公司办理纳税过户。（3）房地产抵押贷款：客户以自有房产作抵押，委托公司帮其办理银行贷款。（4）房地产按揭贷款：客户以刚购买但尚未过户的房屋作抵押，委托公司帮其办理
6、银行贷款。第三章 市场分析与预测3.1 需求分析根据本项目特点， 本项目服务核心服务范围是大学城片区，即沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇。需求主要来自于租赁、 二手房销售的房源和客源以及一手房代理。从 2003 年大学城成立以来，随着教育、交通、商业等配套的逐步完善，大学城已成为重庆市房地产投资热点区域之一。本项目的租赁及二手房销售的客户来自于三方面，一是大学城15 所高校的教师和学生， 二是富士康、 惠普等集团带来的产业员工，三是来自于本地及重庆其他区域的投资客户， 这三部分客户将为本项目带来强劲的租赁及二手房买卖需求。本项目租赁房源主要来自于陈家桥市场，目前陈家桥可用于出租的楼盘有碧水云天、美丽蓝
7、湾（安置房） 、嘉禾康桥（安置房） 、廖家坪安置区（安置房） 、龙腾丰文（安置房），租赁房源充足。二手房销售房源来源于龙湖睿城、龙湖东桥郡、龙湖 U城、富力城，目前这些楼盘均交付使用。一手房代理房源来源于目前在售的楼盘，如台北城、协信城立方、金科廊桥水乡、康天曼城、中渝春华秋实等。3.2 市场调查结果一、大学城人口及增长趋势重庆大学城所在地区将形成总人口达50 万人的重庆西部新城。重庆大学城于 2003 年 4 月 4 日经重庆市政府批准建设，坐落在中梁山、缙云山之间的虎溪镇和陈家桥镇，是重庆西部新城的中心区，距市中心约15 公里，规划用地面积33 平方公里。重庆大学、三军医大、解放军后勤工程
8、学院、重庆师范大学、四川美术学院、 重庆医科大学等 15 所高校汇聚， 重庆大学城高校在2009年达到入住师生 12 万人；到 2011 年达到入住师生15 万人；到 2013 年将达到入住师生20 万人；到 2015 年将全部建成，达到入住师生25 万人，加上家属及其他社会服务人员将达 30 万人的规模。西永微电园成功引进富士康、惠普两大集团，将带来 6 万人的就业岗位以及最少约5 万人的从业人员。二、大学城是重庆投资热点版块之一作为西部新城规划之中的一个重点打造区域，近几年，大学城在交通、 配套等方面已经有了飞速的发展，大学城正在进行泛区域的概念，如今已入驻了IT 、物流、地产、金融等领先
9、行业，其辐射的范围和配套区域也一扩再扩，如西永硅谷产业园、 生态旅游观光区等。 大学城有核心产业作为后盾，其可持续性不可估量。1、 “公园型”校区逐步建成重庆大学城位于旅游资源丰富、 文化底蕴深厚的重庆市沙坪坝区， 地势平坦，依山傍水，背倚缙云秀峰，可远眺歌乐美景，林木葱笼，自然风光十分秀美。根据大学城城区规划，重庆大学城共占地33 平方公里，按照“三三制”原则，今后教育、居住、市政道路绿化等各占三分之一用地。从规划中可看出，大学城没规划一座工厂， 大学城已成沙区创建国家园林城市和森林重庆的重头戏。今后大学城将变身“四季花城”，哪怕是街边，每个季节都能看见漂亮的鲜花。重庆大学城汇聚了包括教育部
10、直属全国重点大学、国家“211 工程”和“985工程”重点建设院校等各类高校14 所。依托周边美丽的自然环境，重庆大学城各高校校内景观有机融合了校园周边的自然风景，特色各异。如重庆大学的缙湖、云湖、松林公园，重庆师范大学的桃山、 李山，重庆科技学院的灵湖、 青杠岭等。重庆大学城美丽的自然景观， 使其不仅是绿树掩映、 繁花媲美、 书生朗朗的美丽校园，更是景观别致、品位高雅、绿荫遍地、令人陶醉的旅游胜地。除进驻大学城的 14 所高校外，今后还将建设体育公园、大学城中央公园、木鱼石公园、大成湖公园等6 座公园。2、交通逐步完善随着区域对外交通的不断完善，拉近了大学城与沙坪坝片区、三北片区、 渝中半岛
11、片区等区域的距离。即将年底通车至此的地铁1 号线，线路由朝天门至大学城， 将急速缩短主城与大学城的距离，届时，乘地铁从沙坪坝到大学城只需20 分钟，比现在坐汽车缩短一半时间。双碑大桥和双碑隧道是第二条贯穿中梁山到大学城的隧道，2012 年底通行。双碑隧道与双碑大桥两大工程建成后，将大大缩短西部新城、 大学城与两江新区的距离。从大学城到江北仅需15 分钟，从双碑到江北只需半个多小时，比现在节省一半时间。轨道 7 号线正处规划阶段，暂未动工，预计将在2015 年后开始投入运行。规划中的井口隧道， 是穿越中梁山到大学城的第三条隧道，这条隧道是进入大学城最北的一条横向干道。今年内渝遂高速与科技大道北线
12、的西引道立交也将开工，西永将不再是进出大学城的唯一端口；这一切织成了大学城的立体交通网。3、重庆大学城新兴商圈正在形成2012年 6月召开的全市商圈建设工作会指出， “十二五”期间，主城区改造提升 5 个成熟商圈， 续建、新建 10 个新兴商圈， 建成 6 个区域性中心城市商圈，远郊区县 (自治县 ) 至少分别建成 1 个核心商圈。 到 2015年，全市商圈达 45 个以上，商圈将成为重庆未来发展的突破点、增长点和兴奋点。围绕“二环时代”大型聚居区建设，我市规划建设沙坪坝西永、北部新区礼嘉、南岸茶园、两江新区龙盛、九龙坡陶家5 个新兴商圈。历时 8 年，重庆大学城区域日趋成熟，但商业配套却一直
13、没有形成真正的核心板块。目前，富力城、龙湖、协信、金科等多个大开发商进驻大学城逐鹿，形成了几大集中商业区域。北区以龙湖、富力城为代表，起步早位置佳。龙湖未来在大学城区域将构建多重商业格局。龙湖仟百汇休闲购物型集中式高端消费街区； 与其洋房配套的龙湖花千树中高端主题情调商业街区；龙湖的天街综合商业体龙湖U城天街。作为进驻大学城体量最大的 “开荒牛”项目，富力城占据了大学城中心位置，总建筑面积为 625 万平方米，其中商业215 万平方米，其体量相当于30 个大都会，3.5 个观音桥商圈， 5.7 个解放碑。商业规划包罗万象，商务公寓、星级酒店、甲级写字楼、商业步行街、主题商场、临街商铺、大型超市
14、、购物中心等各类型商业一应俱全。目前富力城已签约超五星级皇冠假日酒店和5A 甲级写字楼等。南区以协信、台北城为代表，后发制人强力出击。协信引进著名的星光系商业星光天地，将形成一个商业规模超过100万平方米的大型商圈。协信城立方所在区域是大学城的住宅集中区，10 分钟的步行路程上集中了9 个楼盘。旭阳台北城重点规划33 万平方米原味台北商业， 包含大型百货、 大型超市、3C卖场、国际时尚院线、顶级休闲会所、高端SPA 、外商 CLUB 等商业业态，其中 90% 以上的品牌商业将从台湾直接引进，且为台湾连锁企业会员。目前，美丽信五星级酒店， 德安百货等台湾一线品牌已确定入驻，两家品牌均为首次进入内
15、地发展。随着众多台湾品牌的加盟，旭阳台北城的高端特色商业雏形已现。三、大学城开建以来地价房价增长迅速在核心产业经济的支撑下，龙湖、富力、金科、协信、中海、金融街等一大批实力开发商进驻， 而其周边地价，也迅速飙升。有数据显示，从 2003年到 2010年的近 7 年时间，西永大学城及其周边地价每亩从7 万元涨到了近两百万元， 增长了近 20 倍，而住宅均价则从2003 年前的 500-600 元/ 平方米上涨到了6000元/ 平方米，增长近 10 倍。四、房地产市场1、重庆经济稳中有进2012上半年重庆的 GDP 突破 5000 亿，同比增长 14.0%，较全国平均水平高6.2 个百分点；外贸进
16、出口同比增长了1.7 倍，增速连续12 个月位居全国首位, 在世界经济形势依然复杂严峻、全国经济呈现明显放缓迹象的背景下，重庆经济逆势而上、稳中有进。重庆市经济的稳步上升为房地产市场提供了一个利好的环境，将会促进重庆市房地产市场的发展。2、重庆房地产市场发展状态良好在利好的经济环境推动下，2012 年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳态势。 据调查，上半年，全市房地产开发投资996.16 亿元，同比增长 19.7%，较一季度回落11.8 个百分点，但比全国平均水平高3.1 个百分点。050001000015000200002500030000 成交套数成交套数85631413824687193141903320207187401861719537一月二月三月四月五月六月七月八月九月图 1 重庆市 2012 年 1-9 月房地产成交套数统计图01000200030004000500060007000800090002011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4
