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1、2015年北京市项目负责人 法律法规考前培训,二零一五年三月,北京物业管理行业协会,培训注意事项,保持培训场地环境清洁，珍惜同行劳动成果 自觉维护课堂纪律，关闭手机或调至震动模式 如需接打电话，请务必离开培训区域 培训场地内严禁吸烟,课程目录,考试提示 行业发展情况 法规讲解 考试答题技巧,本次考试与注册物业管理师的异同,考试提示,考试题型： 单选题 20题 每题1分 20分 多选题 35题 每题2分 判断题 10题 每题1分 仅供参考，以考试试卷为准。,考试重点提示,考试时间： 2015年3月25日 8:30-10:00物业管理法律法规 10:20-12:20物业管理实务 仅供参考，以准考证
2、为准,考试重点提示,课程目录,考试提示 行业发展情况简介 法规讲解 考试答题技巧,行业发展情况,自1996年至今，北京市物业管理行业已经成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量。 第二次全国经济普查数据显示，北京市物业服务企业主营业务收入已经达到255.4亿元，占全市GDP的2.44%。,行业发展情况,截止2014年6月30日，全市共有物业项目6416个,建筑面积约5.72亿平方米,占全市城镇房屋总建筑面积的72%。 其中居住类项目3909个，4.34亿平方米；商业类项目265个，1215万平方米；商住楼项目146个， 172万平方米；写字楼项目678个，2773万平方米；行政办公楼项目6
3、10个，1756万平方米；工业类项目199个，2493万平方米；综合类项目678个，5342万平方米。,行业发展情况,截止到2014年6月底，全市有物业服务企业2756家，其中一级企业127家，二级企业353家，三级企业2276家。此外还有57家外埠企业在京从事物业管理经营活动。 全市共成立业主大会1126个，约占项目总量的17.6%。其中居住类1081个，非居住类45个，实施物业管理的居住项目业主大会成立比例为27.7%。,行业发展情况,全市已累计归集商品住宅专项维修资金363.59亿元，归集套数237.7万套,归集栋数22.3万栋 ；共有1687个小使用商品住宅专项维修资金7.8亿元，维修
4、工程涉及电梯、屋面防水等6621个项目。共有225个小区分236次将商品住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行,累计划转资金22.76亿元,划转套数7.9万套,划转栋数3048栋。,行业发展情况,管理队伍不断扩大,2013年全市有100多家企业上报2014人进行物业管理师执业资格培训。截至2013年底，全市共有9829个项目负责人取得上岗证书。 评估监理规范发展。北京市备案评估监理机构49家，物业行业专家440人。2013年物业服务评估机构完成了199个物业服务费用评估，评估面积2154.62万平方米（住宅1580.45万平方米，平均物业费为3.51元)。完成6个项目的承接查验评估，完成6个项
5、目的物业服务质量评估。,行业发展情况,以往物业管理工作的六大成效: 一是推行管理中心下移，将物业管理纳入社区建设，缓解了管理压力； 二是在物业管理工作中，加强综合协调，形成了工作合力，提高工作成效； 三是做好顶层设计，充分发挥政策的指导作用，提高工作质量； 四是及时做好培训、宣传和信息公开工作，消除不解和纠纷； 五是加强基础工作，各级领导靠前指挥，避免管理的盲区； 六是从实际出发对不同物业实施分类管理。,课程目录,考试提示 行业发展情况 法规讲解 考试答题技巧,目 录,一、物权法（1-5题） 二、物业管理条例（国务院令第379号）（6-16题） 三、物业服务企业资质管理办法（建设部令第164号
6、）（17-22题） 四、住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号）北京市住宅专项维修资金管理办法（京建物2009836号） 北京市住宅专项维修资金使用审核标准（京建物2010272号） （23-32题） 五、物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）(33-37题）,目 录,六、物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号）北京市物业服务收费管理办法（试行）（京发改20052662号） （38-42题） 七、物业管理师制度暂行规定（人部发200595号）（43-44题） 八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件（45-69题） 九、保安服
7、务管理条例（国务院令第564号）（70-71题） 十、北京市消防条例（72-74题）,目 录,十一、北京市安全生产条例（2011年修正本）、北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）（京安监发200934号）（75-77题） 十二、（京安监发20098号）、关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见（京政办发201019号）（78-81题） 十三、北京市禁止违法建设若干规定（市人民政府令第228号）、关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知（京建发2011186号）（82-83题） 十四、北京市电梯安全监督管理办法（84-87题） 十五、北京市房屋建筑使用安全管理办法（88
8、-89题）,目 录,十六、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法（北京市人民政府令第152号）（90题） 十七、北京市排水和再生水管理办法（市政府令第215号）（91题） 十八、北京市绿化条例（92题） 十九、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）、北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）（京高法发2003389号）、民事诉讼法、人民调解法、关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见（93-103题）,一、物权法重点,物权法第六章业主的
9、建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释20097号） 1.建筑区划内物业服务用房的权属 2.建筑区划内车位、车库的归属 3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件 4.业主将住宅改变为经营性用房的条件 5.业主管理建筑物及附属设施的形式,一、物权法,掌握一个最基本的概念： 什么是建筑物区分所有权？ 1. 专有部位的专有权 2. 共有部位的共有权 3. 共有部位的共同管理权 摘自物权法,一、物权法,1.建筑区划内物业服务用房的权属 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,一、物权法,2.建筑区划内车位、车库的归属 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足
10、业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,一、物权法,3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件 业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，决定此事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,一、物权法,4.业主将住宅改变为经营性用房的条件 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,一、物权法,4.业主将住宅改变为经营性用房的条件
11、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,一、物权法,5.业主管理建筑物及附属设施的形式 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。,物权法中业主建筑物区分所有权的内容包括各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权；对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权；基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事
12、务而产生的共同管理权。下列属于业主共有的是： A.地下车库； B.其他公共场所; C.公用设施; D.物业服务用房; E.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位. (BCDE),例题（多选） ：,业主将住宅改变为经营性用房的，应当经( )业主同意： A.全体业主 B.多数业主 C.所有有利害关系的业主 D.多数有利害关系的业主 E.业主委员会,例题(单选)：,C,二、物业管理条例重点,6.业主大会有哪些权利 7.业主委员会有哪些职责 8.物业承接验收时，应当移交的资料 9.物业服务合同的基本内容 10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任 11.水、电、气、热等专
13、业单位应当如何收费,二、物业管理条例重点,12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务 13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件 14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施 15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施 16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施,二、物业管理条例重点,6.业主大会有哪些权利? 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修
14、改管理规约、业主大会议事规则的建议；,二、物业管理条例重点,6.业主大会有哪些权利? （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；,二、物业管理条例重点,6.业主大会有哪些权利? （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。,二、物业管理条例重点,7.业主委员会有哪些职责? 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大
15、会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。,二、物业管理条例重点,8.物业承接验收时，应当移交的资料 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。,二、物业管
16、理条例重点,9.物业服务合同的基本内容 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。,二、物业管理条例重点,10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。,二、物业管理条例重点,11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费？ 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。,
