《莒南区域住宅市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《莒南区域住宅市场调研报告（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、莒南房地产项目（住宅） 市场调研报告,海联地产策划部2014年3月1日,、,目 录,（一）莒南城市宏观概括,（三）莒南主要住宅项目信息与分析,（二）莒南房地产发展总体情况,莒南城市宏观概括,1、区域位置2、城市规模与布局3、城市经济发展状况4、城市规划建设,区域位置,莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。兖石铁路横贯东西，境内公路覆盖全县，运输便捷；距青岛港200公里，距岚山港30公里，日照港50公里，连云港90公里，临沂机场40公里，青岛机场200公里，海陆空运输方便。,城市
2、定位,传统县城发展为现代化城市；由县城中心城市发展为临沂东部的副中心中等城市；由资源型产业城市发展为资源带动复合型中心城市。在区域发展中，临沂市是全国性商贸中心之一，而日照和连云港都是大陆桥东桥头堡的组成部分，区域物流循环体系已经形成，莒南要主动参与，在这一体系中发挥自身的作用，争取成为区域物流循环体系中的一个独特支点。通过对莒南城市的区域角色与功能定位的分析确定了莒南城市的区域角色定位是临沂日照连云港城市群中的增长极；区域物流循环体系中的重要节点；鲁东南山水旅游滨海旅游的过渡城市；莒南城市的区域功能定位是区域商贸流通基地，具备临港产业、食品加工业、化工业、流通四大主导功能，以及特色旅游和生态
3、观光农业等辅助功能。莒南县城城市性质概括为：临沂日照连云港城市群中的副中心城市，以发展商贸物流、临港产业、旅游为主的生态型山水园林城市。,城市总体用地布局规划在保护北部天佛风景名胜区的前提条件下，坚持走集约紧凑的布局模式，沿十泉路向西作为城市发展主轴，拓展城市空间，形成“两核、三轴、四区、四楔”的城市布局结构。,两核：即一是老城区核心服务区，即以原有老城区的商业服务中心为基础，形成老城区核心服务区。承载城区传统商贸、综合生活服务、文化教育等功能。二是以新行政中心为基础，整合城市级大型公共服务设施形成新城区现代服务核心区。 三轴：即一条城市空间发展主轴，两条城市空间发展次轴。 一条东西向城市空间
4、发展主轴是指沿十泉路向西拓展城市空间，在十泉路两侧形成行政办公、大型商贸、文化、休闲等公共空间，成为城市空间向西拓展的主轴。 两条南北向城市空间发展次轴，一是在老城区以现有商业行政中心为依托，沿隆山路、天桥路向南北两侧发展，形成老城区南北向城市空间拓展轴。二是以新城区核心服务区为基础，在西二路、西三路之间形成南北向拓展的大型公建带，成为新城区重要的公建发展轴。 四区：即指城市四个主要功能区，分别是老城区、新城区、工业区和商贸物流区。 四楔：即城市周边的四片绿楔。,城市规划,老城区,新城区,工业区,物流区,城市交通、绿化、城区人口,城区道路系统规划将城市道路分为四个等级：外环路、主干路、次干路、
5、支路。规划形成“七横七纵加一环”的主干交通路网骨架。 城市绿地景观系统规划提出实施“山林围城”和“山水城市”建设战略；努力构筑“青山、碧水、绿地、蓝天”的景观格局，将莒南建设成为适宜创业和居住的生态型山水城市。形成“三横四纵滨水绿廊，七横七纵道路绿廊，八方绿楔入城中，十大综合公园点缀”的绿化体系。将鸡龙河沿岸滨河绿地、龙王河沿岸绿化带、白龙河沿岸绿化带、陡山输水干渠绿化带和城区周边自然山体共同纳入城市绿地系统，凸现“山水莒南”的格局。 规划确定莒南县城市规划区范围为十字路镇、岭泉镇、相邸镇和马鬐山景区（陡山水库)，总面积为342平方公里。城市人口规模近期为23万人，远期为35万人，远景为45万
6、人；城市用地规模近期为27.6平方公里，远期为41.3平方公里，远景为60平方公里。,经济发展增速较快，城镇居民生活水平、消费水平快速增加。,全年城镇居民人均可支配收入19680元，增长13.8%；农民人均纯收入9029元，增长14%。全年城镇居民人均消费支出10472元，增长15.1%；农民人均消费支出5469元，增长16.8%。年末城乡居民人均住房面积分别达到30.4平方米和31.07平方米。,2012年莒南县全年完成生产总值204.26亿元，按可比价格计算，同比增长11.5%。其中，第一产业增加值28.11亿元，同比增长3.6%；第二产业增加值83.62亿元，同比增长11.5%；第三产业
7、增加值92.53亿元，同比增长14.1%。三次产业比例为13.8:40.9:45.3，第一产业比重比上年下降0.8个百分点，第三产业比重比上年提高1.2个百分点。人均生产总值27963元，比上年增长11.0%。,城市房地产发展,从2005年开始，莒南的房地产投资规模出现迅速增长，全年房地产开发投资2亿元；新开工商品房建筑面积19.3万平方米；竣工面积5.8万平方米；预销售面积8.8万平方米。 2006年，房地产市场继续保持高位运行，商品房投资规模保持了强劲的增长势头，全年共完成房地产开发投资2.9亿元，同比增长45%；新开工商品房建筑面积32.19万平方米，同比增长66.8%；竣工面积16万平
8、方米，同比增长176%；预销售面积15.3万平方米，同比增长198%。 2007年，完成房地产开发投资3.0亿元，同比增长3.4%；新开工商品房建筑面积22.78万平方米，同比降低29.2%；竣工面积28.57万平方米，同比增长78.6%；预销售面积23.9万平方米，同比增长56.2%。,2008年，完成房地产开发投资2.77亿元，同比下降7.7%；新开工商品房建筑面积18.59万平方米，同比下降18.4%；竣工面积18.16万平方米，同比下降36.4%；预销售面积28.59万平方米，同比增长19.6% 2009年，完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长15.5%；新开工商品房建筑面积20.3
9、8万平方米，同比增长9.6%；竣工面积18.32万平方米，同比增长0.9%；预销售面积21.55万平方米，同比下降24.6%。 2010年，房地产市场又出现新的高峰期，全年完成房地产开发投资7.2亿元，同比增长125%；新开工商品房建筑面积46.74万平方米，同比增长129%；竣工面积16.54万平方米，同比下降9.7%；预销售面积28.36万平方米，同比增长31.6%。 2011年上半年，全县共完成房地产开发投资4.83亿元，新开工商品房建筑面积16.4万平方米，竣工面积2.68万平方米，预销售面积9.3万平方米，完成预销售额2.67亿元。,城市房地产发展投资额、开工、销售,莒南从2005年
10、至2013年房地产投资额持续增长，投资额度在2010年发展较快，预计2014年投资额仍较在12亿元以上。,莒南从2005年至2013年房地产开工面积增长较快，尤其近两年开工面积较大，而相应的销售面积的增长较为平缓。,莒南房产状况概述,莒南经济发展状况迅速，消费水平和住宅消费需求旺盛，大量潜在购房群体助力莒南每年的房产成交量快速上升。 投资额攀升、开工量高速增长：2010年后的莒南房产市场面临高速扩张，大小楼盘林立，楼盘项目开始向规模大盘发展，未来几年，莒南房产放量增加，大量入市后住宅交易攀升的同时，也将会面临激烈的项目竞争。 高层为主、逐渐代替多层物业：大型楼盘多是以1117层之间的小高层成为
11、市场的主流物业形态，多层物业仍然存在，但是高层物业代替多层的趋势明显； 区域楼盘整体品质不高，市场缺少优秀品质的洋房、别墅物业，存在县城房产市场普遍的问题； 县区城市规划助力房地产投资：城区内棚户区改造与北城文化中心规划带动城市房地产发展，房产项目集中于政府规划的东、西两处。,莒南房地产市场主要住宅项目分布,鼎和城,金茂印象,雅禾华侨城,阳光国际,龙泰花园,尚城府邸,天桥名城,中山名都,金城国际,爱琴海,丽景苑,传统商业中心区域,西 一路,卧佛寺鸡龙湖景观区,莒南县区新的房产项目不在处于传统的商业中心区域，而是随着政府规划向西一路、北城、城东的赤眉山、卧佛寺、鸡龙湖等景区分布。,主要住宅项目基
12、础信息,龙泰花园赤眉山上 层峰领秀,1,2,3,5,9,10,8,6,7,优势：1、鲁德建设凭借澜泊湾项目知名度较高；2、东临赤眉山主打山景。3、临近实验七小、七中学校、银行等配套资源。 劣势：项目东侧距离烈士陵园较近，本地居民较为避讳； 户型综述：户型分布为80130平，80平两室户型为小高层，销售较好，多层中小户型销售较好，130平户型有部分剩余；另购房者对户型敏感，三室南向客厅朝北户型不受认可销售遇阻。梯户比为两梯两户，高层品质较好。,史丹利爱琴海磐龙湖畔莒南龙眼把家安在公园里,1,2,3,5,9,10,8,6,7,优势：1、史丹利实力开发商，品牌知名度较高2、项目规模庞大，社区氛围较好
13、；3、位居县城东扩的潜力区域，3、紧邻磐龙湖公园景观资源丰富、三面环山上风上水；4、实验二小新校区学区优势明显。5、石材洋房的外墙品质优势。 劣势：部分花园洋房实际为8到9层的小高层，”洋房“品质较差，未与小高层拉开明显差距； 户型综述：户型分布为87140平三室、158平、163平四室房源，兼顾三室刚需户型与大面 积 的改善户型。,1,2,3,5,9,10,8,6,7,4,11,12,13,14,15,16,17,万和丽景苑生态居住人文社区,1,2,3,5,9,10,8,6,7,优势：1、县城东扩核心区域，东城门户；2、交通便利，紧邻黄海路、火车站，3、开发公司开发万和玫瑰园位居城市中心，有
14、一定知名度；4、紧邻实验二小等六所名校，学区资源丰富，近临磐龙湖公园区域，环境优美； 劣势：户型面积与户室比造成高层房源销售状况较差。（112平做2室户型） 户型综述：户型分布集中为110120之间的三室户型。,1,2,3,5,9,10,8,6,7,4,11,12,13,14,15,16,17,G1,D8,G9,G2,G3,G4,G5,D7,D2,D1,雅禾华侨城繁华之上庭院人生,优势：1、西一路十泉路城市主干道，交通便利，向东连接县城中心区域；2、一期多层入市较早，销售竞争少；3、五星级酒店配套莒南唯一五星酒店；4、北侧紧邻鼎和银座，六小、三中等配套资源生活便利； 劣势：一期二期间隔时间长，
15、东侧商业规划迟迟未动。 户型综述：户型分布为8790平两室、110130平三室房源，兼顾两室刚需户型与大面 积 的改善户型。其中两室户型占比20%，三室占比80%。,雅禾国际酒店,3,2,1,4,5,6,7,8,9,金城国际一座城的荣耀一群人的梦想,优势：1、天桥路与嵋山路交汇，城市中心区域，交通出行便利2、周边商业氛围好，属于传统商业中心区域。3、一期交房、二期准现房优势。 劣势：地块正冲天桥路，当地居民较为忌讳路冲。周边车辆较多，商业集中，相对嘈杂。 户型综述：户型全部为三室户型，110130平米为主，多层与高层面积差不大，110平较为收到市场欢迎。 现场营销中心较为冷清，基本处于中后期去
16、化阶段，未来没有新的供应。,3,2,1,4,5,6,7,8,9,3,2,1,4,5,6,7,8,9,10,11,鼎和城城中央80万第一豪宅区,优势：1、新城中心区域，紧靠西一路，交通出行便利2、项目自身为商业综合体，银座商城即将入驻项目，商圈升级未来区域潜力较大；3、80万平米综合大盘，社区氛围、物业服务、内部幼儿园配套设施完善；4、60%超高绿化率，半地下停车不占用绿化空间，4、户型设计合理、建筑品质较高； 户型综述：户型分布为98两室户型，128、134、138三室户型。 商业综合体的商业配套优势助力其住宅销售较好，未来配套前景较好，收到购房者普遍认可，销售状况相对于其他项目较好。,天桥名城天桥路上花园里的五星级精品社区,优势：1、紧邻城区中轴天桥路，交通便利，处于传统中心城区；同时紧邻新城区；2、周边酒店银行、医院超市生活配套齐全，3、紧邻三小、四小、四中等学校；4、园林绿化率较高、户型得房率87%，高于周边高层平均水平； 户型综述：户型分布87119平，均为三室户型，户型设计相对合理。 劣势：项目地块正对天桥路北，项目施工期相对拖延，存在一定问题；整体为高层社区，社区容积率高于周边竞争项目。,
