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1、买卖合同买卖合同, ,反悔反悔 篇一：签了意向书后可以反悔吗 教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？ 购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订 认购书 （或购房意向书 ） ，因 认购书的签署和履行产生的争议也不少。 认购书 一般包括什么内容呢？ （1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本 情况（如房屋位置、面积等） ；（3） 房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同 的期限、条件等。 实践中，围绕着“认购书”经常会发 生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订认购书时 是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销 售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正 式合
2、同可能面临定金罚没的后果，销售 人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量， 有些人就不再想买了，但提出不买， 开发商就会说定金不退。 那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先 带您看看法律上的规定：最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规 定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收 受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应 当按照法律关于定金的规定处理；因不 可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未 能订立的，出卖人应当将定金返还买受 人。 第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备 商品房
3、销售管理办法第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经 按照约定收受购房款的，该协议应当认 定为商品房买卖合同。 （第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面 文件的内容非常完善，具备买卖合 同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。这里的事， 在本文中先不分析。 ） 按上述第四条的规定：如果是购房 者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如 果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买 卖合同，则承担双倍返还定金的责任。 当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承 担其它责任的可能。 当然，同样的法律规定，不同的运用 方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房
4、者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做 到合法地 规避认购书中的定金罚责条款。比如说，买方在 签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在 约定的时间找 开发商协商签订正式商品房买卖合同 。 一般双方 还要就商品房买卖合同的具体条款进行协商确定，毕 竟认购书只能确 定一些最基本的条款内容，正式的商品房买卖合同 内容要复杂得多。如果对合同中的一 些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导 致双方无法签订商品房买卖合同 ，那 在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样 就不适用定金条款了， 认购书解除或 失效，定金原数退还。 简单说： 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金
5、不退； 如果 以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一 致为由拒签，就不归责于 任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度 也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时 对一 些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 当然， 实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。 所以，从保护购房者 的角度讲，签署认购书还是要谨慎。如果非要走 这个程序，要注意两点： 第一， 认购书一般只是预约签约的作用，建议认购 书中约定的准备签约日期不要太长， 以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的 开发商在房屋不具备出售条件无法签订商品房买卖合同 或商品房预售合 同时，往往在认购
6、书中约定较长签约周期，用 这个方法套取购房者的资金。 第二，在认购书中购 房者的付款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析过 认购书的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一 旦签订认 购书 ，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要 先交纳一定数额的定金或预付款，就算 开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任， 不行还要起诉，很麻烦的。 最后，我们再简单总结一下， 在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况 适用认购书中的定金罚则： （1）如果购房者无正当理由不按认购书中约定的 时间、地点去签约，开发商有权不 予返还定金。 （2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖 合同，开发
7、商应双倍返还定金。 （3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定 金条款，所交纳的定金应当原数退 还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款， 双方经协商无法达成一致，这对于买卖 双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就 属于双方均无过错。篇二：意向书的法 律效力问题 意向书的法律效力问题 XX 年 03 月 16 日 意向书法律制度是一项源自英美的制度。意向书作为 复杂交易、尤其是大型企业并购交 易中常用的协商工具,在商事交易中被广泛运用。随着 英美企业的对外扩张，加上英美投资银 行在世界市场中的绝对优势地位，这项制度也逐渐成 为商事交易中的标准化制度，被我国实 务界广泛运用。不
8、过因其处于开始协商和达成最终协 议的两极之间既不是毫无意义的事 实文件，又欠缺正式合同的确定性和约束力，意向书 在法律意义和法律效果上有很多不明确 的地方。本文对此进行探讨，并结合我国的实际案例 与现行法规范以总结出关于意向书和合 同确定性理论的一般性规则。 一、意向书的内容与形式意向书并不是严格意义上的 法律概念。 传统的“意向书”是一种单方意思表示,通常 以 书信的形式作出。在当前的交易实践中,大多数意向书 是指双方当事人深入接触并在诸多问题 上达成一致后,一方以这些一致意见为基础向另一方发 出的要求接受者“确认”或“接受”的 法律文件。 本文以下从广义上使用“意向书”的概念,泛指合同双
9、方在缔结正式协议前就协商程序本 身或就未来合同的内容所达成的各种约定。意向书的 内容和形式具有多样性。以并购交易中的意向书为例,其通 常包含的内容是:其 一,向出卖人陈述本企业或本人的基本情况；其二,表 达购买的意向,包括说明自己的购买报价 或条件；其三,就进一步的交易提出相应要求,如要求 出卖人允许购买人对目标企业进行尽职 调查；其四,声明保密和要求对方保密。 4 这些不 同类型的条款各有其作用,其法律效果需 分别予以研究。为简化对法律效力问题的探讨,根据意 向书的内容及其与未来合同的关系,将 其中的条款分为两类:实体性条款和程序性条款。 实 体性条款是指那些未来将成为正式合同条款的内容。实
10、践 中有的意向书甚至包括了未 来合同（或称“主合同” ） 的全部条款。 和实体性 内容相伴随的还有辅助条款,主要用来对 实体性条款的效力作进一步说明,如约束力排除条款和 合并条款等。程序性条款是指那些直接关涉缔约过程,但不 在未来合同中反映出来的内容。程序性条款 又可以分为两类:一类主要调整和规范谈判程序,如约 定尽职调查的执行或者信息交换的具 体方式；另一类主要规定当事人在缔约中的通知、协 助等相关义务,其中某些义务甚至在 双方协商中止后仍有重要意义,典型的如关于保密义务 的约定。以并购交易中应用的意向书为 例,其中属于程序性条款的还有:缔约费用分担条款 （包括协商本身的费用、协商过程中支付
11、 给中介机构的费用等） ；独占协商条款；纠纷解决条 款（包括调解或者仲裁条款、管辖权条 款、选择法律适用的条款等） ；不公开条款（该条款 要求并购双方在共同公开宣布并购前, 未经对方同意不得向任何特定或不特定的第三人泄露 有关并购事项的资料和信息,除非法律 有强制公开的规定） ；终止条款（主要是对意向书的 法律效力作出规定,如规定若买卖双方 在一定期限内无法签订买卖协议,则意向书丧失效力） 。 二、意向书程序性条款的法律效力 按照我国合同法 的规定,合同是否确定和当事人是否有受拘束的意思是要约 乃至合同 成立的两个基本要件。 具体到对意向书效力的分析上,实 体性条款因为是针对未来的合同条 款而
12、定,一般已具有确定性,因而其是否有约束力主要 取决于当事人是否对此表达了明示或默 示的受约束的意思；而在判断程序性条款的效力时,因 为当事人大多会表达接受这些条款约束 的意思,因此通常会遇到的问题是这些条款是否具有足 够的确定性。 （一） 关于合同确定性的基本理论现代合同法基于鼓 励交易的考虑,在判断当事人之间是否存在合同关系时,更 多侧重于考 察行为人是否有愿受合同约束的意思,而在确定性问题 上采取相对宽松的态度。这在我国合 同法中有明显的体现：合同法第 12 条关于合同 应具备条款的规定只是一项建议性规定, 而第 14 条第 1 项规定也只是要求要约的内容要具体而 确定,并没有对“具体确定
13、”作进一步 限制。有学者在解释这里的“具体确定”时,认为要约 应当包括当事人、标的和数量条款。 实 际上,在最新版的美国统一商法典中,数量条款也已经 不再被认为是合同的主要条款,而可以 由当事人根据交易习惯、缔约的过程以及产出与需求 等因素来合理确定。 可以看出,相比我 国学者的解释,合同法第 14 条为确认合同的存在 留下了更宽松的空间。 也有学者反对在合同确定性问题 上采取过分宽松的立场。主要理由包括:第一,如果过于 轻率地承认这类合同的约束力,容易造成对当事人意思 自治的违背。 第二,从经济分析上看, 当事人订立留有空白的合同,事实上是通过将缔约成本 “外部化”给法院而节约了自己的交易
14、成本,法院承认这类合同的效力还会引发恶性循环 法院越是积极地补充当事人的合同,当 事人越会订立这类不完全合同。第三,过分依靠推定性 法律规则来处理纠纷,容易限制合同创 新或至少让当事人丧失足够的创新动力。而且,因为当 事人发现并约定排除推定性条款的成本 很高,加上这些条款常常不能适应企业交易的需要,因 此基于法律推定性条款的裁决常会人为 地改变当事人之间的风险分配。最后,从分工上看,法 院也不适合替当事人订立合同。笔者认为,不完全合同的效 力应根据具体情况予以判断而不应简单否定。首先,签订附 条 件或带有未尽事项的合同,常常是当事人在信息不充分 条件下进行交易的要求,其核心作用在 于为当事人从
15、进行接触到最终订立合同之间的投资设 定依据。这些“投资”可以包括两个方 面:其一,加速未来交易进展和生产进程的投资,如在订 立大型设备购买意向书后即可开始委 托建筑师设计厂房；其二,研究是否有继续交易可能性 的投资,如在并购中投资进行尽职调查。 从鼓励投资的角度考虑,正如施瓦茨和斯科特所强调的,在 以下三方面的事项上要求确定性即 已足够:当事人达成了进一步交易的意向；当事人大体 上明确了各自的职责；当事人明确了各 自履行职责的顺序（同时履行或是先后履行） 。 其 次,当事人订立有一定缺漏的合同,未必 会将其缔约的成本外部化给法院:一方面,若寻求司法 救济,当事人要自己支付诉讼费,这可以 在相当
16、程度上限制对司法的滥用,尤其在法院按其裁判 成本足额收取诉讼费时（如我国和英 国） ；另一方面,当事人的诉讼也会让法院作出有典 型性的判决,从而使规则变明确,使作为 公共物品的“法律”进一步完善（德国只是象征性地 征收诉讼费,因此诉讼率很高,有学者认 为这是德国法发达的重要原因） 。第三,正如有学者 指出的,现代社会中的合同关系与古典的 合同关系是有区别的。如果说古典的合同关系是“单 事项的” 、 “对立性的” 、 “零和的”,现代 社会中的合同则更多是“多事项的” 、 “合作性的”和 “互利的” 。 也就是说,现代社会中当 事人的意思分歧程度常常相对较弱,法律适当容忍合同 的不完全性将有助于最终达成“双赢” 的协议。最后,法院从当事人以往协商记录中合理推论 出其真实意思并据此确定合同内容, 这与替当事人订立合同在性质上是不同的。下文以意 向书中具有代表性的独占协商条款和诚 信协商条款为例加以说明。 （二） 独占协商条款独占协商条款,又称锁定条款,是 指约定一方只能和
