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1、建筑物经济学,第二章 场地与基础,2.1 场地条件,不同地区的比较例如：北京、上海等经济发达城市的建筑物造价，由于工资、建筑材料及其他费用较高的原因，比其他地区的建筑物造价要高；又如，某些地区降雨量多于其他地区，因而会造成大量的工时损失。,2.1.1场地所在位置,同一地区，不同场地的比较例如，当一工程座落在遥远的乡村场地上，则需很长的临时进场道路和临时的供电线路，职工上下班和材料运输费用都会增加。相比之下，位于城市中心地区的场地也会遇到诸如材料的运输和堆放，相邻建筑的公共设施的保护以及机械设备的使用受到限制等重要问题，解决这些问题，都会造成相当高的附加费用。,其他因素例如，一个完全对外界暴露的
2、场地会使工作条件变得困难而提高造价，而且某些地点易于遭受破坏和盗窃，需要采取费用高昂的保护措施。,例如：拆迁补偿建筑物拆除；铺装道路破碎；大树需要砍伐并挖掉和处理其树根；,2.1.2 拆迁和场地清理,2.1.3 地形条件,城市土地的地形是指同类地块内的地面起伏形状，地形坡度是影响城市地价的主要因素之一，同时它也会影响城市各项建筑物用地布局、工程难易和建筑美观。,坡地,地球上的陆地面积70%是山地，中国的陆地面积70%也是山地 坡地上的岩块或土体在重力和流水作用下发生崩塌、滑动或蠕动形成的地貌，称为坡地地貌。坡地地貌的形成与发展大致可分成两个阶段，一是坡地物质风化和岩石破裂并具备大量松散物质；二
3、是坡地上的不稳定块体或风化碎屑在重力和流水作用下，发生迁移而形成各种坡地地貌）。,地形条件,在地形坡度过大的地区进行城市建设，就需增加开发土石方等工程量，投入较多的附加劳动和建设投资，从而相应地使土地价值减值。 如在平坦地区常要求地面坡度不小于0.3，以利于地面水的排除。 另外地形坡度的大小对道路的选线、纵坡的确定及土石方工程量的影响尤为鲜著。,地形条件,因此，一般选择城建用地时需查清不同地形特点，进行用地评价之后再结合城市不同建筑物对地表坡度的具体要求，进行规划设计，才能取得较好的投入产出效果。按坡度适用程度划分为25三类。,地形条件,城市各项建设用地对地形的坡度有不同的要求，适用的坡度如下
4、表：,地形条件对土地价格的影响,一般而言坡度超过30度时，就无法打地基了，就必须做出处理。 深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法明确规定：已建成区、经批准尚未使用的建设用地、山林地、坡度大于25度不作为建设用地,地形条件,同样，坡度过大也会影响地价。 依据93年台湾省台中市公告资料，市内最高区段地价范围为中区继光、自由段中正路临街地，坡度1015度，每平方公尺19.8万元；全市最低区段地价范围为北屯区大荣、大昌段坡度35度以上地区，每平方公尺560元。,案例：纽约人也讲“上风上水”,有人说“在美国穷人住高楼”，这句话说得并不确切。 因为纽约曼哈顿富人住“高楼”（地势高）比比皆是，而且住得越高、
5、身分越高，收入越高。,地势,19世纪90年代，纽约上流社会家庭纷纷北上，在第五大道一带构筑大理石豪宅。市中心也随之移到了中城(Mid Town)。从现在的纽约市地图上你能发现一些社区标着诸如“山丘”(Murray Hill)、“高地”(Washington Height)、等字样的地方过去都是有钱人的居住区。,地势,究其原因，纽约最早的居民都是欧洲移民。中世纪时，欧洲发生几次瘟疫，当瘟疫发生时，大家都跑到地势高的地方去躲避，欧洲的王公贵族往往在地势高的地方构筑城堡，一为防御，二为了有较好的空气。这种传统一直传到北美大陆。,地势,今天的曼哈顿岛上，地价最贵的地段当属靠近中央公园的“上东区”(Up
6、 East Side)和“上西区”(Up West Side)。1882年，航运大王范德比尔特在中央公园东大道盖起一座意大利式“宫殿”，豪门大户群起仿效、一较财势。所以纽约人叫第五大道65街至96街为“百万富翁哩”(millionaire mile)。,2.1.4地质条件,地基承载力 承载力大的城市用地，可减少地基处理工程量，有利于降低工程造价，节省城市建设投资，节约工程成本，提高城市地价。 而在如冲积土构成的城市用地建造建筑物，则必须增大地基处理工程量，建筑造价和城市建设投资相应增高，从而形成投资不经济，使城市地价也会相应降低。,地基,地基指的是直接承托建筑物的场地土层。 地基有天然地基和人
7、工地基之分，天然土层或岩层作为建筑物地基时称为天然地基，经过人工加固处理的土层做为地基时称为人工地基。基础通常分为有浅基础和深基础。 在天然地基上直接建造基础，一般施工简单，经济；人工地基或深基础，往往工期长，造价也高。因此，在保证建筑物安全可靠的条件下，应优先选用天然地基上浅基础的设计方案。,承载力特征值,即表述地质体一个特征状态的数值 一是力学性质；二是稳定性 区别：承载力基本值与承载力的标准值，属于89规范中的术语，指按土试指标或测试指标确定的承载力值，叫承载力基本值，经过统计修正以后就叫承载力标准值了。,地层承载力低时可能需要采用桩基或其他费用高昂的基础形式。 在人工填土或因有废坑道可
8、能出现下陷的地区，采用筏形基础的造价可能是一般条形基础造价的三倍，而采用桩基础的造价可能是四倍以上。在这类情况下，最好是增加房屋层数以充分利用桩基础承载力高的优点。 在岩石中开挖的费用可能达到一般土层中开挖费用的五到八倍。事实上，坏的土层条件会提高建筑物的总造价，可高达5。多余土方的弃土运距长短也需要考虑。,地基承载力,地基承载力,例如:南京市长江漫滩区和秦淮河漫滩区分布有大面积淤积形成的软土，一般为淤泥质粉质粘土，厚度通常为20-30m，秦淮河与长江之间的南京河西地区有大面积多达50m厚的软土层。,地基承载力,该土层含水量高，且具有大孔隙率、高压缩性、低抗剪强度。因此，土体在建筑物荷重作用下
9、，易产生过量沉降或不均匀沉降，造成建筑结构破坏。由于软土强度低，厚度大，建筑层数稍高，就要采用桩基础，河西地区的高楼桩长通常50-60m深基坑开坑时一般要打许多围护桩，防止基坑失稳，这些都造成工程造价大大提高。,地基承载力,各种建筑物对地基承载力具有不同的要求 工业建筑一般要求为15-20t/m2，重工业厂房建筑还高于这一数字； 民用建筑不同层数有不同要求，如一层为5-7t/M2，二层为7- 12t/m2，三层、四层则为12-15 t/m2，四层以上要求大于20 t/m2；道路用地一般在5 t/m2左右。,土中水的存在状态有多种，而地下水存在的形态又有上层滞水、潜水和承压水。在基坑开挖过程中，
10、基坑的水常常处于流动状态。 在深 基 坑 工程的挖土与地下室施工中，要保证在“干”状态下的施工。为解决这个问题，通常采取的办法有：止水、降水与排水。,地下水位,地下水位,止水采用止水帷幕的形式，包括深层搅拌桩、旋喷桩、挂网喷浆与地下连续墙甚至冻结法止水等。,降水是使地下水位保持在基坑底面0.5-1.0m以下，方便挖土与底板“干”作业。降水方法有轻型井点、喷射井点、电渗井点、管井井点与深井井点等。 排水是解决上部土层滞水与降雨积水的疏排。,不良地质作用与地质灾害,不良地质作用是指由地球内力或外力产生的对工程可能造成危害的地质作用。由不良地质作用引发的，危及人身、财产、工程或环境安全的事件，称为地
11、质灾害。 地质灾害是由于地质条件以及外界因素诱发而引起的滑坡、崩塌、泥石流、塌陷、地面沉降、地裂、矿山冒顶、水土流失等灾害。降水及其所引发的洪涝等气象因素是诱发地质灾害的最重要因素。,人为因素也是引起地质灾害的重要原因,自然灾害,重庆市嘉陵江、长江沿岸一直是滑坡的重灾区。 通过沿线滨江路的修建，实现了防灾减灾、改善交通、防洪护堤，改变脏乱差的功能。,自然灾害,南岸滨江路周边地块，每亩土地的价格至少是未建设滨江路之前的至倍。 沙坪坝区沿江地价一路飚升。几年前，沙坪坝区的房地产价格在主城区还居于倒数一、两名，现在却跃居全市前茅，房地产成了沙区的支柱产业，占了全区以上的税收。,2005年8月30日，
12、在美国南部路易斯安那州的新奥尔良市，由“卡特里娜”飓风带来的洪水将城区淹没，造成数百亿美元的损失。,例：美国新奥尔良的悲剧,飓风使美国新奥尔良变汪洋,那么什么造成了如此大损失呢？为什么我们在此次悲剧面前无能为力呢？其中一个重要的原因就是地质和地理问题。 新奥尔良呈碗状下凹地形，平均海拔在海平面以下，平时只靠防洪堤和水泵抽水抗洪。（地势） 地质学家长期以来就认为，四五级大风（自然灾害）会利用路易斯安那遭受腐蚀的海岸和新奥尔良逐渐下沉的地基，危及500多英里用于抗洪的堤坝和防洪堤。（地址条件） 专家还一直建议将新奥尔良海岸的沼泽地重新填满，自1930年以来，由于人类活动的原因，那里有100万公顷的
13、泥土消失在大海中。,场地价值与建筑造价的比率; 容积率、限高、绿化率、红线范围等; 建筑法规的相关规定; ,2.1.5规划和建筑法规限制,建筑相关规划控制线：,道路红线是指道路用地和两侧建筑用地的分界线，即道路横断面中各种用地总宽度的边界线，包括车行道、步行道、绿化带、隔离带四部分。任何单位和个人不得占用道路红线进行建设；沿道路红线两侧进行建设时，退让道路红线距离除必须符合消防、交通安全等各相关规定的要求外，应同时符合城市规划管理的技术规定。城市绿线是指城市各类绿地范围控制线，凡是城市公共绿地、防护绿地、风景园林、道路绿地、湿地，以及古树名木等都应划定城市绿地界线，必须按照城市用地分类与规划建
14、设用地标准、公园设计规范等标准，进行绿地建设。城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。,建筑相关规划控制线：,城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动：即违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施等。城市蓝线是指河道规划控制线，蓝线控
15、制范围应当考虑堤防、防洪、环保、景观、排灌等需求，包括为保护城市水体而必须进行控制的区域。在城市蓝线范围内禁止下列活动：即排放污染物、倾倒废弃物等污染城市水体的行为；填埋、占用城市水体行为；挖取沙土、土方等破坏地形地貌的行为；其他对城市蓝线构成破坏性影响的行为。,各项技术指标,注：计算建筑容积率时，附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。,地块形状,面积过大过小、临街宽度过窄、临街进深过浅、过深、形状不规则等都不适合利用，从而贬低地价。 一般认为地块矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口、三角形、L形等不规则地块的地价也可能较高。 不规则地块的价值可以通过好的产品得到体现。,在上
16、海梅陇地区的上中西路与天等路的交汇处，有一块三面分别为建筑物包围的“n”型地块（西面被加油站所遮挡，东面是阳光新景的住宅区，北面为老年康复院，南面唯一面对上中路马路），总面积仅1万平方米。 最后这块“”型边角料地块，策划设计和开发成为“梅陇风情购物休闲港”，这块被尘封了多年的地块，通过商业智慧策划和设计，很快被激活，为梅陇地区的16个院校和十多个住宅区构建了充满现代生活气息和动感节奏的购物休闲中心。,下水干管 自来水管 电气 煤气等 ,公用设施情况,例子：高压走廊的条件限制,重庆市城市规划管理技术规定第六十六条 ：建（构）筑物的外边线，距已有架空电力线边导线的最小水平距离：1千伏至10千伏的不小于5米；35千伏至110千伏的不小于10米；154千伏至220千伏的不小于15米。,2.2 场地的经济价值,土地价值与普通商品价值的区别：土地 普通商品生产成本 自然形成 生产要素 供求变化 弹性小 弹性大 市场结构 无完整市场 完整市场 价格差异 个别性、固定性 标准化 折旧现象 无 有,
