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1、第九章 房屋权属制度,【教学目的和要求】掌握房屋权属的法理学知识和基本理论。 【教学重点及难点】建筑物区分所有权与房屋所有权的区别和联系,第一节 房屋所有权,房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力，并可以排除他人对于其财产违背其意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。 占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。 使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。 收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。 处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（
2、法律上有特别规定的除外）。,房屋属于不动产，房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。 房屋属于建筑物，是土地的定作物，它虽然附着于土地，但属于独立的物，因此从理论上来说，房屋与土地可以分别归属不同主体所有，成立相互之间独立的所有权。 但在实际上由于房屋必然附着于土地，因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系，这种联系体现在“房随地走”、“地随房走”的密切关系，即房屋所有权人的所有权是依赖于国家或者集体土地所有权的；反过来，房屋所有权的变更或丧失，也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。 由于我国土地只归国家或集体所有，且其所有权不能流通，因此房屋与土地的关系主要体现为房屋所有
3、权与土地使用权的关系。,房屋所有权的特点,房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。 房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能成其为房屋所有权的客体。 房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离，房屋所有权发生变更，土地使用权也随之发生变更，反之亦然。 国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。 房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离，因而，凡不可转让使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让；非
4、法转让土地使用权，会导致土地上房屋的转让的无效。 房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。,房屋所有权种类,对房屋所有权加以分类，明确不同类别所有权的性质和特征，便于房屋所有权的行使和对房屋的管理。房屋所有权可从不同角度加以分类： 从所有权权利主体的内部构成来看，可分为房屋单独所有、房屋共有和房屋的区分所有。房屋的单独所有是指在某一房屋上只有一个所有权主体。 从房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来分，可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是我们通常所说的房屋所
5、有权；房屋部分所有权是一种受到限制的房屋所有权，后文将对之作专门介绍。,我国的房产登记，按照房产性质将房屋所有权分为以下几类：,公有房产，即国家房屋所有权和集体房屋所有权以及建筑物区分所有权。其客体包括房地产管理部门直管的国有房屋，国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋，以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。 私有房产，即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民，包括华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。 中外合资房产，即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投资拥有的房屋。 外资房产，即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会
6、团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。 其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋，如宗教组织拥有的房屋。,房屋共有,一项房屋所有权可以有一个主体，也可以有多个主体。房屋共有是指某一房屋属于两个以上的主体所有。 房屋共有具有以下特征：房屋的共有权人是两个或两个以上的公民，他们对同一房屋共同享有一个完整的所有权。共有的客体是同一房屋，共有房屋在共有关系存续期间不能分割，每个共有的公民对整个共有的房屋都可以行使权利。共有人对共有的房屋按照各自的份额享有权利或者平等地享有权利。,房屋共有具有的特征包括下列哪几项？( )。 A、主体有两个或两个以上 B、客体是同一项房产 C、对外
7、关系中，房屋各共有人共同作为单一的权利主体 D、对内关系中，房屋各共有人对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务 E、共有人转让自己的权利须经全体共有人同意,ABCDE,房屋共有的两种形式,房屋按份共有 按份共有是指两个或两个以上的公民按照各自的份额分别对共有的房屋享有权利和承担义务。 房屋共同共有 共同共有是指两个或两个以上的公民对共有的房屋不分份额地共同享有权利并承担义务。,房屋共有人的优先购买权,我国民法通则第78条第3款规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。这是一项基于物权而产生的优先购买权。
8、 房屋共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权,案例：王某和其兄共同出资购买了位于市商业中心的一个商铺。不久，二人将商铺出租给杜某经营。最近，王女士的兄长欲将其对该商铺拥有的份额进行转让，王女士很想购买该份额，可承租人杜某却称，商铺出租期未满，而且他作为承租人也有优先购买该出租商铺的权利，请问王女士与杜某究竟谁有优先购买权呢？ 杜某没有购买该份额的优先购买权,我国民法通则规定，按份共有的共有人有权要求将自己的份额转让，但在转让时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 故王女士作为该商铺的共有人，依法对其兄长欲转让的份额拥有优先购买权。虽然，杜某在租赁期间对所承租的房屋享有优先购买权。但
9、王女士的优先购买权与杜某对承租商铺优先购买权二者并非一致。 因为，共有人优先购买权的取得是基于物权，而承租人优先购买权的取得是基于租赁合同的债权，根据民法原理，物权的效力比债权效力优先。同时，王某所购买的是其兄长的共有股权，并不是对总个商铺另行购买，杜某的优先购买权是相对于商铺。所以，王女士作为商铺共有人的优先购买权抵制承租人杜某的优先购买权。,杜某还可以继续承租该商铺直到租赁合同期满吗？,根据民法通则及合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”，因此，王女士合法取得了兄长的份额后，虽然对该商铺拥有了所有权，但原租赁合同尚未到期，王女士应该让杜某继续承租该商
10、铺直到租赁合同期满。,如果是王某和其兄一起欲将其对该商铺进行转让，杜某有优先购买权吗？ 有，杜某（房屋承租人）的优先购买权。 依据合同法第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。另外最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。,第二节 建筑物区分所有权,一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来
11、的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。 建筑物区分所有权是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。,物权法关于建筑物区分所有权规定,根据
12、物权法规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容： 一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。 二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。,三是对
13、共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。 业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共有
14、权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共有部分的维护资金等。,（一）建筑区分所有权概念的主要学说,1.一元论说 一元论说有几个明显区别于其他学说的特征:首先一元论坚持认为建筑物区分所有权是一个共同的集合性概念。 （1）专有权说：认为建筑物区分所有权即指区分所有权人于区分所有建筑物的专有部分上享有的权利：专有所有权。 （2）共有权说：针对专有权说而提出的对立主张。该说以集团性、共同性为立论基础，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质，是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握 。,2.二元论说,二元论说主要在于主张建筑物区分所有权是一种对专有部分的专有权以及对
15、共有部分的共有权而集合的一种复合物权。 这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同关系。为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用
16、部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。,3.三元论说,“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行住宅所有权法所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。支持“三元论说”的日本学者认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。 “三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含
17、专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权。,其中专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。 因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。,
