纬联新科地产国际广场商业项目价值战略方案-121

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1、FOCUS焦点新科地产价值战略方案,中国地产 代理20强,从我们对新科企业的观察说起 实力/视野/理想,我们所认识到的项目价值平台 HOPSCA 十字金街 重庆门户 重庆窗口/北部核心,纬联的服务目标： A、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖； B、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；,价值战略定位篇prosperity&Development,商务为本,政府打造企业平台 到2010年，再造一个重庆工业！ 实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。 世界500强企业入驻：美国福特、伟世通、江森、可口可乐、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田等,现代物流业基地

2、,北部新区汽车城,现代制造业 出口加工业,产业拉动 商务需求,长安福特轿车,力帆乘用车,凯瑞特种车,卡福汽车零配件,福耀汽车玻璃,联伟汽车部件,台湾元创模具,法国罗兰石墨,延锋伟世通饰件,可口可乐饮料,伟世通发动机,延锋江森座椅,敏俘汽车部件,百力通汽油机,中南铝轮毂,际汽配,永俊模具,万虎机电,库博汽配,万达仪器,兆帮汽车垫片,大江东阳,益丰密封条,优意恩科技,航盛汽车电子,台东日化,迪洋仪表,华克排气系统,秦川汽车电子,法腾机械,世晟油箱,东洋滤机,灵龙电子,民生物流,博泰汽车配件,产业规模化成熟,商务办公需求旺盛,根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部良好的商务需求,以产业为基础

3、的商务需求,依附于北部新区产业链条的科技、实业、事业单位较多； 这也印证了目前北部商务市场是以产业为基础的；,中国地产代理20强,市场购买力强劲,近期销售的公寓物业均受到市场追捧,比较之下,商务公寓的市场表现更好,更受投资客户青睐;,商务供应格局,面对旺盛的纯商务需求，目前经开园缺失高品质商务平台，这是区域内的价值点，也是本项目的核心价值；,高新园,经开园,商务定位北部新区商务需求市场旺盛 区域内缺乏品质商务平台 商务的纯粹性决定了价值高度,北CBD/纯商务平台,以五星级甲级写字楼为品质龙头带动商务公寓群的整体价值提升,二、目标客户是谁？,客群定位第一类客户 园区产业之上下游企业，他们是 与汽

4、车物流产业相关的配套企业； 与高新技术产业相关的智力密集型企业； 与世界500强企业相关的上下游企业； 与管委会相关的企业；,二、目标客户是谁？,第二类客户 不依赖商务交流的科技企业，城区办公非必要条件，他们是 杂志社 研发机构 创意型企业 ,客户写真,人物：唐小姐 行业：物流 办公地点：加州花园 办公面积：80左右 需求描述：由于重庆物流产业集中在寸滩区域，希望就近寻找办公物业。北部经开园形象好，交通发达，产业集中，如有适合的物业会考虑选择。,客户写真,人物：刘女士 行业：贸易（汽车配件防腐材料） 办公地点：地王广场 办公面积：100左右 需求描述：由于其主要销售对象为长安、隆鑫等汽车集团。

5、北部经开园为汽车工业集中的区域，在该区域办公如有适合的物业会考虑选择。,商业领衔 作为一个资本集中化的区域核心项目，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心；,北京亦庄经济开发区 天津滨海经济开发区 广州开发区,园区基础建设阶段,5年,10年,园区发展阶段,商务市场快速发展,商务成熟阶段,居住市场快速发展,居住成熟阶段,社区型商业,片区型商业,区域商业中心,15年,68年,910年,形成新城市中心,国内开发区案例借鉴 开发区的成熟期需要十年左右,会形成新的城市中心 新城市中心在地段上需满足两大条件,一是作为开发区的第三产业配套定位,二是位于交通枢纽,

6、和城市级配套聚集地; 目前的开发区在商业发展方面落后, 急需商业中心的建立，导致商业地价全面飙升；,组团规划功能 本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团（物流和出口加工产业）和翠云组团（机动车产业）服务；,十字金街 毗邻经开区管委会,位于四大城市级配套中心，扼守轻轨和金渝大道要塞；,汽博中心,高尔夫球场,鸳鸯体育中心,价值启示 走在前面的案例告诉我们，新区的商业中心价值巨大，准确的出击，建立区域商业中心将为发展商带来品牌和经济上的高额价值； 而本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇！,商业现状 社区商业，各自为政；,商业定位 北部新区正需商业中心 迎合需求，确立中心地位 高端

7、人群需求多元化商业 业态定位多元化 周边项目定位类似 商业档次领先,北商业会馆 欢乐场时尚地名流会,商业客群 第一类：本案业主群 以高端白领和金领的商务人群为主 基础需求为购物休闲餐饮 升级需求为体验展览文化,第二类：周边生活群（公里范围） 包括叠彩城驰城国际经开区管委会可口可乐等大型集团的人群 高收入人群，商务政务为主少量居住 基础需求为购物休闲餐饮 升级需求为娱乐咨讯,第三类：区域高端客群（公里范围） 包括复地上城蓝湖大社区爱加丽都等北部高档楼盘人群 高收入人群，居住人群为主 基础需求为购物休闲 升级需求为娱乐时尚文化,居住为辅,为什么要有居住? 避免“空城效应” 大量中小型商务企业进驻，

8、会存在高端白领阶层的公寓需求；,怎样的居住品质? 酒店式公寓 酒店式公寓才能较好的符合纯商务区的品质高度 周边项目居住类公寓定位于酒店式公寓,本项目在品质上不可具备竞争劣势 选择厨卫精装修,其余简装修标准,但为了在同类产品竞争中处于优势, 需通过聘请知名设计师打造公共部分风格和酒店式公寓的新概念设计;,客群定位,周边企事业单位高收入人群产生的小面积、临时性居住需求，兼备投资目的；,居住定位 精装酒店式国际公寓 以酒店式公寓定位，一方面避免影响纯商务形象，同时也合理的与本案的品质酒店嫁接起来，提升公寓品质；,5A甲级写字楼,LOFT商务公寓,CONDO商务公寓,跃式精装酒店式公寓,五星级酒店,价

9、值战略产品篇prosperity&Development,目前的基本产品定型，但是产品价值未定型,至少有以下提升空间： 商业规划-建立地段价值 公共环境-建立商务价值 酒店品牌-建立品质价值,商业业态分析 难点:新区人气不足,消费习惯模糊; 重点:遵循周边客户需求,培育市场;,吸纳人气 驻留人气 多元体验 高端舒适,大型购物超市以及具备聚客效应的商家,形成主动性消费的核心力,体验式的娱乐休闲等业态充足,最大化维持商业气氛;,以多元化的业态组合形成丰富的客户群,以适应中心商业的需要;,针对北部新区的高端客户,提供适合他们且更为优雅的环境;,购物：大型新概念超市精品名店,体验超市华润Ole 主要选

10、择大型商务区入驻 经营左右的进口商品 设置咖啡吧等场所，无线网络覆盖 联营部分高端品牌：品牌多样屋法国等,会员超市山姆会员店 主要选择开发新区，交通便利； 所有食品均有质量保证，商品包装精美，品牌上乘； 增值服务：洗车健身会员生日特约商家 针对人群：有车高端人群，交纳年费，会员制；,精品超市太平洋高档超市 主要选择与太平洋旗下百货联营； 定位于精品家用生活馆； 小时恒温环境 环保健康理念，食品包装全用玉米壳制作，可回收； 对生鲜货品免费提供干冰；,精品联营店北部时尚中心 （通过大型高档超市的聚客能力,带动其战略联营品牌进驻）,概念店影音体验店,无印良品家居馆,休闲娱乐：健身中心会馆品位书店,青

11、鸟会所宝力豪健身,会所（与酒店结合）,品位书店：精典书店唐宁书店,餐饮：精品中西餐精致糕点咖啡,精品中西餐饮,精致糕点：布农阿努面包丝语,国际咖啡品牌：星巴克,文化：创意展馆艺术商品,创意展馆,创意展馆,其他：银行通讯保险旅行等机构,B/C栋:临街,一层: 分零门面,银行/通讯/保险/茶餐厅/面包房/服饰/家居用品 (后期销售或以租代售) 二层: 大面积划分整体,大型餐饮/娱乐/休闲,D栋:靠近内部环境,负一层: 由于面积不大,可分零作为品位咖啡和书店; 一层: 整体作为创意展馆,与相邻的广场共同营造文化交流空间; 二层: 由于与裙搂相连形成对外的大面积商用,作为健身会所对外经营;,A栋:靠近

12、内部环境,负二层:少量门面,作为高消费品质生活街,经营数码产品/装饰品/艺术品等 负一层:与小广场和超市相邻,可经营体育健康用品; 一层:与酒店相连,精品商业为主;,负一层整体： 大型超市,需优化部分,需优化部分,需优化部分,需优化部分,百货类,专精信诚，百年纬联,超市、便利店类,专精信诚，百年纬联,纬联商业地产顾问（重庆）有限公司WIN-LAND PROPERTY CONSULTANT（CHONGQING）C0.LTD,餐饮类,专精信诚，百年纬联,服饰类,专精信诚，百年纬联,家居建材及生活类,专精信诚，百年纬联,其他,公共环境规划 利用公共空间营造出国际化商务中心的新理念新潮流:文化咨讯/艺

13、术设计/生态健康 文化交流空间重庆走廊健康体验,将内部半围合空间作为文化展示 (室外馆,与室内创意展馆结合),艺术展,文化橱窗,重庆走廊雕塑群,重庆走廊雕塑群,重庆走廊雕塑群,生态/科技,趣味/体验,健康/运动,A,C,B,A区:按照星级酒店外环境标准打造,提升品质感; B区:形成艺术雕塑广场 C区:室外展场/运动体验,酒店规划 通过打造代表国际风尚的新概念酒店,吸引具备国际视野的高端商务人群,建立独一无二的品质价值; 新概念酒店国际酒店生活样板,新概念酒店“Boutique”精品酒店：个性独特设计定制,极富商务格调的简约前堂,品质走廊如豪华船舱,光影班驳的都市丛林,新奢华主义酒店会所,未来的

14、空间游戏,国际酒店生活样板 香港大师张智强倾力打造“五星级品质酒店生活”,公共走道装修 净宽1.8米以上,大堂装修标准 面积150平米,电梯装修标准 具有较强的酒店式风格 载人数15人（1150KG标准） 高速(2.5M/S) 酒店电梯内部装修标准,需优化部分,写字楼部分： 层高3.6米，净高2.6米； 大堂面积200平米；,价值战略推广篇prosperity&Development,本案优势与机会 位于北部中心,占据众多产业地段优势 毗邻管委会/国土局 周边城市级配套集中 高档居住群体支撑消费市场 轻轨3号线将贯穿本案 版块功能为第三产业,将成为未来城市中心 高档纯商务区 北部的精品商业中心

15、 高档酒店奠定品质标准,本案劣势与威胁 区域成熟尚需发展时间 地段价值未得到购买市场的充分认识 人气不足,商业氛围薄弱 周边项目定位类似,存在直接竞争,营销核心策略 抢占区域中心定位,建立区域领袖形象 合同协作,与周边项目整体协调,打造政务/商务/商业中心,共同繁荣区域价值,主题提炼 新科国际广场 新重庆/北CBD/国门商务平台,推广策略 起手式：建立地段价值平台 新重庆北CBD高峰论坛,第二式：强势奠定项目综合价值 HOPSCA来到重庆，国际目光聚焦新科 500强企业中国总裁考察团 商业巨头、酒店品牌、国际集团入驻签约仪式,第三式：强化纯商务平台价值 国际生态办公（EOD）样板展示,第四式：打造艺术文化中心地位 新重庆文化艺术年展,