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1、模块二 资产评估的程序和基本方法,学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,主要内容,第一节 资产评估的程序第二节 资产评估的基本方法第三节 评估方法的选择,第一节 资产评估的程序,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择
2、,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,得出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估的具体程序,明确评估业务的基本事项 签订资产评估业务约定书 编制资产评估计划 现场调查 收集资产评估资料 评定估算 编制和提交评估报告 资产评估工作底稿归档,1.明确资产评估业务基本事项；Identify 2.签订资产评估业务约定书；Assign 3.编制资产评估计划；Plan 4.现场调查；Survey 5.收集资产评估资料；Collect 6.评定估算；Estimate 7.编制和提交资产评估报告；Report 8.
3、资产评估工作底稿归档；Document,资产评估程序通常包括以下主要环节：,评估的立项工作是国有资产评估所特有的评估程序。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.资产勘查与现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第一节 资产评估具体程序,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,主要描述委托方、产权持有者、资产评估报告
4、使用方和其他利益关联方的基本状况；了解他们之间的关系；明确评估报告使用人及使用防伪以及其使用方式。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,评估为委托方的何种经济行业服务而进行的、由委托方确定的评估目的，准确说明该经济行为的发生是否经批准。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；
5、,明确纳入评估范围的主体名称及其评估标的物的资产类型及状况，包括法律、经济和物理状况。 企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,恰当确定价值类型，并确信适用于资产评估的目的，就所选择的价值类型进行沟通，避免产生歧义。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定
6、估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,明确评估基准日的具体日期、评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质与委托方商定,尽可能与评估目的实现日接近。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,1.需要明确资产评估业务基本事项的具体内容 （1）委托方和相关当事方基本状况owner（2）资产评估目的 purpose （3）评估对象及权益的基本状况 whom （4）价值类型及定义base of value （5）
7、资产评估基准日base date （6）评估限制条件和重要假设subject to （7）其他需要明确的重要事项 other materials 2.对资产评估的基本事项做以下几个因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目 （1）评估项目风险 （2）专业胜任能力 （3）独立性分析,充分了解所有可能的限制条件、风险和重要假设，做出风险评价。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,在明确上述基本事项的基础上，分析评估项目风险、专业胜任能力，
8、并进行独立性分析，据以确定是否承接资产评估项目。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,1.资产评估机构和委托方名称；name and location 2.资产评估目的；purpose 3.资产评估对象；whom 4.资产评估基准日；base date 5.出具资产评估报告的时间要求；report date 6.资产评估报告使用范围；scope of report 7.资产评估收费；charge 8.双方的权利、义务及违约责任；ri
9、ghts, obligation, responsibility 9.签约时间；contracting time 10.双方认为应当约定的其他重要事项。,资产评估师不得以个人名义签订业务约定书，应由其所在机构统一受理,阿里巴巴欺诈门 2009、2010年两年间分别有1219家和1107家的“中国供应商”客户涉嫌欺诈，公司CEO卫哲因此引咎辞职。 莆田：科举名邦、状元之乡 北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断,6.资产评估报告书的使用范围： 本资产评估报告书（含附件）专门为委托人特定的评估目的而作，不得用于其他目的，未经我资产评估事务所同意，本报告
10、书不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，报告书的内容，不得发表于任何公开媒体上。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。 评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。 注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。,应确定繁简程度,执行时及时修改,涵盖评估全过程
11、,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。 在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。 根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定
12、书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,可获取性+可靠性+及时补充收集,要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。 根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。 注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。 根据评估业务
13、具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。,评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。,信息是用来消除随机不定性的东西 信息是对物质属性的反映 信息是确定性的增加,信息是有价值的,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,分析资料,选择方法,初步结论,综合分析,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调
14、查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。 根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。 提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。 完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。,具体内容评估报告示例 （1）委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者owne
15、r and user （2）资产评估目的 purpose （3）评估对象及范围 whom and scope （4）价值类型及定义base of value （5）评估基准日base date （6）评估依据 foundation （7）评估方法 approach （8）评估程序实施过程和情况precedure （9）评估假设 hypothesis （10）评估结论conclusion （11）特殊事项说明special disclosure （12）评估报告使用限制说明limitation on use of report （13）评估报告日report date （14）评估机构和注册评估
16、师签章signature,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,在提交评估报告后，应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,价格指数法,生产能力比例法,统计分析法,观察法,使用年限法,修复费用法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,市场法,一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 基本公式： 资产评估价值=参照物成交价格（1调整系数） 或资产评估价值=参照物成交价格差异调整额,
