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1、2013年3月,中地行培训房地产基础知识,目录,房地产常用术语-3 房地产面积计算-8 按揭贷款的各项规定及计算方法 -12 公积金贷款的有关规定-20 物业维修基金的有关规定-36 商品房预售及房地产交易的有关规定-39 为何需要双合同,房地产常用术语,房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为 一种.财产的总称。 2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 3. 居住小区技术经济指标居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。公建总用地：指小区全部公共建筑物占
2、地总面积之和。道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。,庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总和。建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之和（m2）/小区内总占地面积（m2）建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m2）/小区总占地面积 （m2）*100%,4. 单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒
3、脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积：由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。,5. 行业常用术语解释 建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。 技术层：指建筑物的自然层内，用作
4、水、电、卫生等设备安装的局部层次。,房地产面积计算,1. 建筑面积（销售面积）=套内建筑面积+公用建筑公摊面积 2. 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+内阳台面积（以100%）或外阳台面积（以50%计） *注：套内建筑面积由以下三部份组成；a) 套内的使用面积。即房间、厅、厨房和卫生间的面积；b)套内墙体面积。是指合用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。其中，其用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。c) 阳台建筑面积包括内阳台和外阳台。其中外阳台按水平投影面积的一半计算。,3. 公用建筑分摊面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑
5、面积 *注：公用建筑面积由以下两部份组成；a) 电梯间、楼梯间、垃圾道、变电房、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房各管理用房建筑面积。b) 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。c) 凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为入防工程的地下室也不计入公用面积,4. 公用建筑面积分摊系数=整栋公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 5. 整栋公用建筑面积=整栋建筑面积各套套内建筑面积可租售的地下室、停车场及人防工程等 实用率（得房率）=套内建筑面积/合同所注的建筑面积。 备注:从2011年6月1日起报建的
6、按居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米(3.6+2.2米)的，按照该层水平投影面积的两倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。,按揭贷款的各项规定 及计算方法,个人住房商业性贷款，就是指购房者在银行存入拟购住房房款一定比例的资金后，以所购住房（或“楼花”权益）作为抵押，向银行申请其余所需资金贷款并分期还款的一种金融服务，又称“个人购房储蓄与购房抵押贷款”。,贷款申请条件,具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境
7、外、国外公民； 在银行有拟购房价30%以上的购房储蓄存款（在广州地区申请购房的要求有拟购房价30%以上的自有资金）；有稳定的合法收入，具备偿还贷款本息的能力； 同意以所购房产（或“楼花“权益）作抵押。 所购房屋的产权必须明晰，可进入房地产市场流通；所购房屋不在拆迁公告范围内；如申请个人住房公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款的有关规定。,借款人需提供的资料,借款人及配偶合法的身份证明（国内人士提供居民身份证或军官证；境外及国外人士提供有效居留证、国外身份证明）； 借款人及配偶户口簿；借款人婚姻证明；购房定金收据和购房协议； 在按揭银行属下经办网点开立的购房储蓄存折； 提供
8、自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,借款人需提供的资料,还款能力证明（如单位出具的个人收入证明、银行流水账、存单、个人纳税单和其它有价证券、借款人工作证、劳动合同等，私营业主和单位还需提供公司章程和股东权益分配说明书、上一年度财务决算报表、最近三个月财务报表、合法的审计报告或单位缴税税单等）。,贷款额度、期限、利率,个人住房商业性贷款的额度不超过所购住房价值的70%，贷款期限为1-30年；商铺、车位贷款额度为不超过所购商铺或车位的50%，期限为1-10年；（借款人为单位的为五成三年）。利率按照中国人民银行的规定执行。个人住房商业性贷款期限1年以内
9、（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。第二套住宅、写字楼、商铺和被确定为高档商品房的应执行商业贷款利率，或在商业贷款利率基础上上浮10；第一套住宅可以执行基准利率。,贷款额度、期限、利率,备注：二套房房贷首付比例提高至60%，利率严格执行1.1倍的利率，广州已暂停发放家庭购买第三套住房贷款。,何谓首套自住房及第二套自住房,“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋 贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于30%；,60%首付+1.1倍利率 “二套房”戴上“紧箍咒”,第二
10、套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。 二套(含）以上住房的，贷款首 付款比例不得低于60%，贷款 利率不得低于中国人民银行公 布的同期同档次基准利率 的1.1倍,贷款偿还规定,1. 第一种偿还方式等额本金还款： 按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清。 每月供款额=借款本金供款总期数+尚欠本金月利率 其中：每月偿还本金=借款本金供款总期数 当月偿还利息=尚欠本金月利率30尚欠本金实际占 用天数尚欠本金实际占用天数=本月还款日上月还款日 尚欠本金=贷款本金已归还本金累计额,2. 第二种偿还方式： 等额本息还款按月等额归还借款本息。 计算公式： 其中：当月偿还
11、利息=尚欠本金月利率 举例：贷款金额100万月供20年基准月利率为74.85100*74.85=7485元/月（已含本金及利息）当月偿还本金=每月供款额当月偿还利息 举例：100万/贷款期数240个月=4166元/月（本金）-7485元=3318元/月（利息）,贷款办理流程,咨询签订购房协议 提交资料及借款申请贷款审批 签订商品房买卖合同 签订楼宇按揭合同 办理公证、抵押、保险 发放贷款次月起供款,公积金贷款的有关规定,个人住房公积金贷款是指按规定参加了住房公积金或住房货币分配制度的人士，在购买自住普通住房时，因自有资金不足，同意以所购住房（或“楼花”权益）作抵押向本行申请的住房公积金低息贷款
12、。购房人向本行申请个人公积金贷款时，因受到贷款额度限制，可以同时申请一笔个人住房商业性贷款，即为个人住房组合贷款。,公积金贷款申请条件,具有城镇常住户口或有效居留证件；必须在广州市公积金中心缴存公积金,广州市户口的借款人必须连续缴存半年以上，外地户口的借款人需连续缴存一年以上;已按规定足额缴存住房公积金，或所在单位已按规定实行住房货币分配，且本人未曾享受过个人住房公积金贷款；有稳定的合法收入和偿还贷款本息的能力；借款期限加借款人年龄女不能超过55岁，男60岁，单位出证明可适当延长五年有购买自住住房的合同、协议或意向书；,公积金贷款申请条件,所购房产楼龄不超过20年，所购房产的结构不能为混合、砖
13、木结构贷款成数不得超过房价的七成，个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买同一住房最高贷款额度不得超过80万元;同意以所购房产（或“楼花“）权益作抵押。,公积金借款人需提供的资料,1.申请人身份证复印件； 2.申请人户口本（首页、本人页、变更页）复印件； 3.购房首付款发票复印件； 4.商品房买卖合同原件及复印件； 5.房屋所有权证原件及复印件； 6.申请人住房公积金缴存凭证原件及复印; 7.申请人收入证明; 8.申请人婚姻证明原件及复印件; 9.借款申请表原件。,公积金贷款额度、期限、利率,贷款额度：按照市住房公积金管理中心有关贷款的规定，客户可申请个人住房公积金贷款最高额度以下面三个
14、额度中的最低者为准：不超过借款人及其家庭成员在退休年龄内所缴存住房公积金或住房货币分配数总额的2倍；不超过所购住房评估价值的70%；不超过广州市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额（目前暂定个人50万元，夫妻80万元）。另外，在申请个人住房公积金贷款前，借款人还需在本行有相当于拟购房房价30%以上的 购房储蓄存款。贷款期限：最长30年。贷款利率：按照人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行。,公积金贷款额度、期限、利率,备注:广州已经暂停发放家庭购买第三套或以上住房公积金贷款,自今年2月25日(含)起录入广州住房公积金贷款管理系统的第二套住房贷款申请，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期
15、同档次基准利率的1.1倍执行。,公积金贷款办理流程,1 .借款申请人填写申请表；2.申请人向中心提交申请资料；3.经过中心初审确认客户的贷款资格；4.借款人委托评估事务所进行抵押物审核评估；5.填写贷款文件；6.将收押合同、借款合同提交开发商及担保单位盖章；7.买保险；8.向公积金管理中心报送资料，进行审核；9.将资料递送至中心终审；10.将资料递送至贷款银行；11.将银行返还的资料收存；12.按借款文件按期还款。,物业维修基金的有关规定,物业维修基金的有关规定,1. 物业维修基金的名词解释：是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的
16、专门款项。 2.物业维修基金应当用于物业管理区域或共用部位，共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造（经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施）。 3.物业维修基金的缴交：高层(有电梯)105元/m2、多层(无电梯)住宅(含别墅)为77元/m2的标准来缴纳首期维修资金。,物业维修基金的有关规定,4. 物业维修基金的管理规定：不能由开发商代收，按照规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付业主。 5. 物业维修基金实行专户储存，业主决策，专款专用，政府监管，按栋建帐，核算到户的管理原则。,
