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1、汇丰项目二期产品建议方案,目录,市场竞争,成功案例,瓶颈突破,伟业优势,光谷区域,盘龙城区域,金银湖区域,城区区域本案,光谷软件园,光谷总部国际,光谷国际企业中心,武汉中国光谷金融港,光谷芯中心,第一企业社区,华中企业城,中部慧谷,目前工业地产在武汉处于发展初期，主要集中扎堆光谷板块，盘龙城、金银湖板块也开始启动，城区部分目前只有本案启动。,光谷区域竞争项目,开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司 建筑设计：上海A.A.I.国际建筑设计事务所 策划推广：太阁广告 园艺景观设计：武汉园林建筑设计院 项目位置：洪山光谷关山二路特一号 分期：3期,3期 14幢5层 开盘时间：2007.9 入住时间：2
2、009.12,总占地：33万平米 总建筑面积：40万平米 容积率：1.19 绿化率：55%,光谷国际企业中心,层数：3-5层独立建筑 建筑形式：统一风格，低层内有中庭 面积区间：443-1129平米 装修状况：毛坯 园林规划：55%的绿化率,产品规划,光谷国际企业中心,产品户型,伟创楼、栖凤楼标准层平面建面： A户型1129.86平方米（办公区429.74平方米，生产区700.12平方米） B户型981.300平方米（办公区356.30平方米，生产区625.00平方米） 俊杰楼、聚贤楼标准层平面建面： A户型511.84平方米 B户型579.92平方米 C户型532.42平方米 D户型443.
3、69平方米,光谷国际企业中心,4期户型：两梯两户，200-400平方米,光谷国际企业中心,产品设备设施及装修,外墙： 高级涂料 电梯： 2部品牌电梯 门窗： 防盗门，塑钢窗 电力供应：双回路供电 消防系统：喷淋系统,普通装修 基本配置,光谷国际企业中心,配套及物业,配套方面： 员工餐厅 员工班车 大型多功能会议室 员工宿舍 商务会所 高尔夫挥杆练习场 集中设置银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业网点 物业管理：武汉新城物业管理公司,具备日常性的商务设施配套，为办公提供便利,光谷国际企业中心,销售与客户,无明显的行业特征，电子软件和生物科技类比重稍大,最近3年价格走势 2007年9月
4、3900元/平米 2008年3月4300元/平米 2009年3月4000元/平米 2009年7月4200元/平米 2009年11月4350元/平米（四期）,从07年到09年价格有波动，总体平稳。,光谷国际企业中心,优劣势,优势： 起步早：作为武汉早期启动的工业地产项目，面临的市场竞争少； 单位面积小：最小面积443平方米，小企业也可以进入，门槛较低； 建筑风格统一：给人感觉比较有统一性和整体性； 劣势： 产品面：缺少独栋企业中心，大型企业要求难以满足； 景观设计不足：作为企业总部的工业地产，应打造花园式办公环境，但本项目景观打造不足； 产品自身缺少亮点：产品配套，包括装修用材上都比较普通，缺少
5、亮点支撑。,光谷国际企业中心,开发商：武汉光谷金融港发展有限公司 建筑规划：加拿大AAI国际建筑师事务所 项目位置：武汉东湖高新区光谷大道77号,总占地： 1600亩 总建筑面积：160万平方米 容积率：1.50 总户数：150栋,1期 总占地：16万平米 总建筑面积：18万平方米 开盘时间：2010年06月 入住时间：2010年10月,武汉中国光谷金融港,层数：多层、高层 建筑形式：独栋+高层分割写字楼 装修状况：毛坯 园林规划：绿化率45%，九宫格景观规划，林荫大道,产品规划,武汉中国光谷金融港,产品户型,自由组合的空间,武汉中国光谷金融港,产品设备设施及装修,保温材料：外墙为锚挂玻化砖加
6、普通墙砖，底层局部为玻璃幕墙结合干挂石材。 门窗/阳台：外墙窗为双层中空玻璃断桥隔热铝合金窗。主入口门为玻璃感应门，次入口门为铝合金门。 供电/供水：1-2层由市政给水管直接供水，3层及以上由地下室变频生活加压给水泵加压供水配电房内两路独立的高压进线，一主一备。 厨房/卫生间：地面为水泥砂浆搓毛，墙面为水泥砂浆面层，顶棚为混凝土清理干净 通讯：设置可供中国网通、中国电信等电信运营商共同使用的网络机房 采暖：园区内采用集中能源站，能源管道进入本楼内后安装计量总表，能源管道安装至顶层的空调管井，并在每层设置层计量表，层计量表后的所有空调管道及设备安装由业主单位自理,中高档用材，设厨房,武汉中国光谷
7、金融港,物业公司：武汉丽岛物业管理有限公司 物业费：1.58元/平方米/月 会所主题：金融港中心地带规划了集商业服务、研发办公、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，酒店公寓、超市等服务设施一应俱全. 车位：8350个 配套建设：休闲、娱乐、购物、体育运动、特色餐饮在内的综合配套商务区，还专门建设了青年公寓、倒班公寓、多个员工食堂以及五星级酒店。,配套及物业,武汉中国光谷金融港,销售与客户,销售及招商客户定位明确，客户主体定位为金融及后台服务企业,2010年6月开盘，价格平稳在4500元/平米,武汉中国光谷金融港,优劣势,优势： 配套及服务：有较为齐全的配套和服务，能较好的适应办公需求； 产业定
8、位明确：基本定位在金融机构及后台服务中心，极具产业整合优势； 户型面积：大部分户型可自由组合，满足不同层次企业客户地需要。 劣势： 产品功能：大部分产品为高层办公楼，集约化办公与市区写字楼相似，失去了企业总部应有的竞争力。,武汉中国光谷金融港,开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司 建筑单位：浙江宝业建设集团有限公司 景观设计：泛亚国际 建筑设计：泛太平洋设计与发展有限公司 项目位置：洪山东湖高新开发区光谷大道特一号,总占地：16.5万平方米 总建筑面积：24.7万平方米 容积率：1.5 开盘时间：2010年6月 入住时间：2011年3月,光谷芯中心,层数：多层、高层 建筑形式：独栋+多层生活办
9、公一体楼+高层办公楼 装修状况：毛坯 园林规划：绿化率35%，中央公园、退台式花园,产品规划,光谷芯中心,产品户型,集中办公区单位面积350-700 二期独栋2000-3000平方米,光谷芯中心,产品设备设施及装修,结构：框架结构 供电：工业用电 网络通讯：电话、光纤入户 供水：工业用水 其他：两部电梯,偏商务化设备配套,光谷芯中心,体育馆 大型食堂 商务餐饮,配套及物业,偏商务化的配套设施,光谷芯中心,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以电子生物科技及能湖行业为主。,2010年6月开盘，价格平稳在3500元/平米,光谷芯中心,优劣势,优势： 产品创新：多层办公以楼采用退台式设计；
10、面积小：单位面积小，利于小企业的引入； 多样化产品：产品多样化，独栋、多层和高层满足不同实力和类型企业的需要。 劣势： 商务配套不足：目前产品配套设施及服务不够，难以满足现代化商务办公的需要； 装修及设备一般：装修用材及楼宇设备普通，所面对的客户具有一定的局限性。,光谷芯中心,开发商：武汉银湖科技发展有限公司 景观设计：禾筑公司 项目位置：洪山光谷大道与南湖大道交汇处,总占地：89944平方米 总建筑面积：213244平方米 容积率：2.8 开盘时间：2010年8月 入住时间：2011年12,光谷总部国际,层数：小高层、高层 建筑形式：商务写字楼、SOHO办公楼、研发生产、商务配套 装修状况：
11、毛坯 园林规划：26%的绿化率,产品规划,光谷总部国际,产品户型,光谷总部国际1号楼平面图87.42,光谷总部国际2号楼平面图69.03,光谷总部国际,产品户型,光谷总部国际3、7、8号楼平面图242.1,光谷总部国际4、5、6号楼平面图193.35,光谷总部国际,产品户型,光谷总部国际9号楼平面图162.05,光谷总部国际,商业：光谷步行街、光谷国际广场，鲁巷广场购物中心 运动设施：爱格高尔夫练习球场、华工体育馆、帕菲克运动中心 金 融 ：交通银行、招商银行、中信银行、浦发银行、建设银行等 幼 儿 园：华工幼儿园、地大幼儿园 中 小 学 ：华师一附中、华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小
12、学 医疗药店：湖北省中医院、武汉市第十二医院（关山医院）、长航医院,配套及物业,光谷总部国际,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以光电子信息产品、生物医药为主。,2008年12月开盘，价格平稳在4500元/平米,光谷总部国际,开发商：武汉光谷联合股份有限公司 建筑单位：天业集团 景观设计：武汉易盛和景观公司 建筑设计：武汉和创建筑工程事务所 项目位置：东湖高新开发区关山一路1号,总占地：29160平方米 总建筑面积：81793平方米 容积率：2.55 开盘时间：2008年12月 入住时间：2010年12月,光谷软件园,层数：小高层、高层 建筑形式：独栋+多层生活办公一体楼+高层办公楼
13、 装修状况：毛坯 园林规划：绿化率30%，中央公园,产品规划,光谷软件园,产品户型,楼层平面图1,楼层平面图2,楼层平面图3,光谷软件园,物业公司：武汉丽岛物业公司 物业费：1.5元/平方米/月 商业：小区配套商铺 运动设施：爱格高尔夫练习球场、华工体育馆、帕菲克运动中心 金 融 ：交通银行、招商银行、中信银行、浦发银行、华夏银行 幼 儿 园：万科幼儿园、关山幼儿园 中 小 学 ：关山中学、美加外校、华师一附中、光谷一小 鲁巷中学、鲁巷实验小学、华师附小城花分校 医疗药店：东湖医院光谷门诊、武汉市第十二医院（二级） 湖北省中医研究院附属医院、长江融达医院、武汉大学附属医院（在建）,配套及物业,
14、光谷软件园,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以电子产品、软件研发及工业设计为主。,2008年12月开盘，价格平稳在4500元/平米,光谷软件园,金银湖区域竞争项目,开发商：富兴集团有限公司 建筑单位：武汉建工第二建筑公司 景观设计：奥斯汀环境设计（深圳）有限公司 建筑设计：北方-汉沙杨建筑工程设计公司 项目位置：东西湖区金银湖生态园环湖路,总占地：53.4万平方米 总建筑面积：70万平方米 容积率：1.5 开盘时间：2008年12月 入住时间：2010年12月,中部慧谷,建筑形式：别墅体研发办公楼（3-5层）、高层（公寓、酒店） 装修状况：毛坯 园林规划：绿化率46%，中央公园、退
15、台式花园,产品规划,中部慧谷,产品户型,研发办公楼面积500-2000，别墅主推独栋685 、双拼540-659 、三拼540-655 、弧线行850-1109 ,中部慧谷,物业公司：高力国际公司 物业费：1元/平方米/月 商业：常青商业区、马池商业步行街、中部慧谷社区商业 运动设施：社区运动俱乐部 金 融 ：中国建设银行、中国工商银行、华夏银行 幼 儿 园：常青幼儿园、新澳阳光幼儿园、丽水育才幼儿园 中 小 学 ：常青第一小学（两个校区）、常青实验小学、常青中学、常青第一中学、马池小学、睿升中学、金银湖中学（已规划在建中）、武汉工业学院 医疗药店：常青医院,配套及物业,中部慧谷,工程进度,工
16、程进度2008年12月8日奠基仪式，2009年4月动工，2009年年底与2010年初别墅体研发楼交付使用，2010年6月底高层公寓交付使用,中部慧谷,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以IT 、软件研发及工业设计为主。,2009年4月开盘，价格平稳在5500元/平米,中部慧谷,盘龙城区域竞争项目,开发商：汉口北集团有限公司 建筑设计：深圳市建筑设计研究总院 湖北中江设计院 杭州建筑设计研究院 策划推广：第一企业社区招商中心 武汉卓尔整和策划企业推广部 项目位置：盘龙城经济开发区内，楚天大道与岱黄高速高接处楚天大道特一号 分期：2期,1期 总占地：33.35万平米 总建筑面积：46万平方米 容积率：1.25 开盘时间：2005.5.29 入住时间：2008.7,总占地：80.04万平米 总建筑面积：约100万平米 总套数：300余栋,第一企业社区,体量：共300余栋楼 层数：4-6层独立建筑 建筑形式：多种风格，可委托建设 面积区间：1000-3000平米 装修状况：毛坯 园林规划：双生态办公环境,
