房地产6号楼推广方案

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1、问题 question, 6号楼的客群是哪些，寻找渠道？, 如何实现客户扩容？, 6号楼的推售时间？, 6号楼如何定位？,市场分析,1,从整个市场价格实现来看，宜昌市场价格呈现三级阶梯分布，地段及景观资源是实现溢价的关键因素。,分区域梯度,江南星城 ￥ 3900,宜昌碧桂园￥ 5300,国宾壹号洋房 ￥ 7800,恒大帝景 ￥ 7800,市场分析,整体市场,高端别墅、洋房、大平层产品聚居在资源景观丰富的区域,48号楼,48号楼总套数65，剩余套数37。 东侧正对中心园林景观，西侧有山体遮挡； 从1月至5月15日，清江润城178户型，共成交9套，平均2周成交1套。 成交价格区间4086-4363

2、元/，均价4270元/，与小户型基本无价差,1-5月成交价格统计,清江润城-景观劣势，价格优势，平均2周1套的去化速度,市场分析,竞案分析,户型 分析,四室二厅两卫/178.8 赠送面积：22.18,1、户型方正实用，高赠送； 2、餐厅连接入户花园，客厅连接观景阳台； 3、主卧及主卧卫生间，均带转角飘窗； 4、客厅4.9米阔绰开间，享空间仪式感,33层 / 两梯两户 共65套 / 剩余37套,1、总价约76万； 2、东西向因景观资源差异，去化不均。,竞案1,清江润城-景观劣势，价格优势，平均2周1套的去化速度,1,去化分析,2,市场分析,竞案分析,梅岭壹号共有三种产品形态，高层（基本售罄）、洋

3、房、别墅。 其中洋房产品与本案6号楼定位、客群相似。,规划： 共有洋房产品5栋，5层，共132套，剩余19套；整体公摊在12.2%13%之间。 成交均价约5000元/,梅岭一号-景观劣势，高性价比洋房，已去化86%,市场分析,竞案分析,规划： 共有1栋写字楼，4栋住宅，其中三栋为大平层。 产品 大平层产品面积230427，总价在200万350万之间。 大平层基本售罄，剩余约16套，去化率达到88%。 销售情况： 目前均价9150元/,新外滩-一线江景，品牌豪宅，已去化88%,市场分析,竞案分析,圈层营销，调性稳定，高端大平层深入人心,市场分析,竞案分析,南玻开发，员工团购房，剩余房源对外出售。

4、年初至5月15日，去化约60%。3栋，36层，分别为2梯4户，2梯3户，2梯2户。,效果图,户型：4+1室2厅1厨2卫 建筑面积：164.95,竞案1,竞案分析,天域水岸,南玻集团内部团购房，超高层瞰江大平层,销控表,优势： 1、项目外部造型独特，具有地标意义，体现尊贵性和仪式感。 2、一线江景资源，纯居住，没有商业的噪杂； 3、南玻集团内部团购，物业单纯方便管理； 4、毗邻金东方学校 5、户型赠送面积大，采光好,大户型成交主要为中间楼层,竞案1,竞案分析,天域水岸,南玻集团内部团购房，超高层瞰江大平层,从整个分布图来看，大平层、别墅产品面积主要集中在130250之间，总价保持在70150万之

5、间，本项目处在竞争核心区域。,市场分析,竞案对比,竞案产品面积、总价分布图,178,178,133,178,168,159,177,223,230,260,420,350,250,160,190,从总价可以看出，本项目与沿江大平层不在一个竞争纬度，客群完全不同。而同维度竞争中，在单价、总价、景观资源、公摊等方面并没有完全的优势。学习标杆楼盘，突围区域楼盘。,竞案1,竞案分析,小结,学习标杆楼盘，突围区域楼盘,竞案1,竞案分析,小结,同区域内，洋房和大平层的对比,花园洋房拥有高赠送、低容积率、低公摊的优势，将赠送融入总面积、总价计算，可得出高性价比的“单价”，也就是单价优势。但因楼层较少，因而视

6、野不够，蚊虫较多。,大平层，大视野，空间仪式感强。但赠送少，单价高。清江润城在单价上做出一定让步。本案优势相对不足。,竞品各维度竞争关系分析,6号楼,对标一线标杆项目，挖掘自身内涵，打造个性标签。,对标一线项目,新外滩,突围一线竞案,清江、梅岭一号,竞案1,市场分析,竞争维度,本体分析,2,(按单价5480元/计算),总价100万城郊园林景观品质大平层,初识整体定位,本体分析,直观认知,最佳资源景观位置，大平层设计,本项目由10栋ArtDeco风格的高层组成，呈点式分布。沿发展大道为22层，沿吉祥路为28层，沿锦江大道主要为29层，中心位置6#为25层。 6#位于整个小区中心位置，具有小区最好

7、的景观资源。纯板式设计，两梯两户，南北通透。仅50套，两种户型分别为195和186 ，四室两厅两卫。,本体分析,楼栋概况,总房源50套 去化10套,本体分析,货量盘点,未进行单独推广，购房客户以圈层朋友为主，自然来访成交客户1组。,纯大户平层设计，悉心的雕琢，户型优势,房型：4房2厅2卫 / 面积：186195/ 总价：约100万,超大入户花园，自由空间随心布置，上演不凡居住品味,阔绰起居室连景观阳台，会客宴宾，谈笑间彰显尊贵阔气居家风范。,主卧270转角落地窗，阔达生活尺度，静观人生百态。 舒适次卧带独立宽景观阳台，尊享主卧生活质感，可观雨水花园,餐厅厨房一线相连，人性化设计,厨房紧邻生活阳

8、台，通风、采光、观景，烹饪亦是一段美妙时光。,本体分析,户型分析,SWOT,本体分析,SWOT分析,品质,精工筑造、业界口碑,价值树,户型,纯板式，大尺度的空间仪式感,园林,精致园林，绿色心情,圈层,圈层资源,配套,金橡树、星洲健身等 内部配套,教育资源,毗邻夷陵天问,本体分析,价值梳理,本体分析,客户分析,【客户在哪里】本案客户地图,核心客群以夷陵区为中心向周边辐射，为夷陵、西陵、开发区中高产阶层，重要客群为夷陵周边县镇，其他为偶尔客群。,核心客户 夷陵、西陵、开发区（80%）,重要客户 巴东、远安、当阳(50%),龙泉、鸦鹊岭(12%),偶得客户 其他区域,客户分析,本体分析,【客户都是谁

9、】本案客户地图,核心客群以夷陵区为中心向周边辐射，为夷陵、西陵、开发区中高产阶层，重要客群为夷陵周边县镇，其他为偶尔客群。,【地缘性中高阶人群】 本区域地处城郊，区域抗性导致以地缘性客户为主，以夷陵、西陵、开发区个体商人，中小企业主、企业高管、公务员体系领导为主，首改再改需求为主,【其他区域看重板块价值配套】 天问学校家长、学校高层 周边县市、集镇商人，城市改善型用房 看中板块价值，兼顾投资保值功能,【周边地区及县市偶得客群】 周边拆迁户，改善需求为主,客户分析,地缘性向高产进阶的中产阶级,客户定位,“地缘性进阶中的中产阶级”解读,推广策略,客户分析,人生中一段时期曾在夷陵区及周边工作生活；

10、目前在夷陵区及周边上班； 喜静，看重发展大道离开城市的喧嚣，相对安静的大环境； 看重发展大道板块价值，投资保值。,有一定的实力及稳定的收入，但未到大富大贵，依旧在奋斗的路上前行。 不一味追求奢华，重视自己的内心体验，多于关注外界的目光。 渴望安静、稳定的大后方，低调而精致的生活。 年龄：35-55 岁 年收入：20万及以上,客户分析,本体分析,客户地图-客户渠道,核心客群以夷陵区为中心向周边辐射，为夷陵、西陵、开发区中高产阶层,客户分析,4S店客户,夷陵、西陵商会组织,夷陵、西陵及周边乡镇生意人,夷陵、西陵区企业高管,夷陵、西陵区公务员,天问学校学生家长、老师,学校团购优惠 学校附近派单,4S

11、店置业顾问联动 资料架摆放 高额提成,跨商会活动； 商会内部推荐会、葡萄酒会,带着小礼品 写字楼、沿街商铺派单,大客户拜访，定制小礼品渗透，企业内网或工会宣传,大客户拜访，礼品渗透，行政部或工会宣传,老带新奖励贯穿始终,业主亲友,老带新奖励 电梯海报,他们更看重什么？什么能打动他们？,营销策略,3,至上未来城,推广策略,本案标签,极致园林,极致教育,极致品质,极致圈层,4万方中央公园绿地，成熟精致园林,品牌高端私立学校，幼、小、初、高连读夷陵天问国际学校,打造资源性邻居商务社群，拓展圈层、资源共享,丰富的线条，严格工艺流程，一流选材,极致配套,高端配套，金橡树国际酒庄、星洲健身会所,【同类产品

12、】推广说辞对比,推广策略,广告语提炼,项目整体定位,名校旁公园里上层建筑,名校旁186-195大平层，中坚阶层的邻里社群,项目整体定位,长在公园里的上层建筑,名校旁186-195大平层，中坚阶层的邻里社群,极致园林,186195悉心雕琢，醇熟园林正中央,园稀有，故珍藏,极致品质,186195平层大宅，品质只有行家才懂,品质大平层 致敬行家眼光,项目整体定位,城北未来城高端会所聚居地,5000元/，入伙186195大视界空中别院,推广 极致价格,186195平层大宅，高层的价格，别墅的享受,5000元“摆平”别墅,极致意境,186195品质大平层，进阶快人一步,高台阔景，一生恭候,极致设计,18

13、6平米四室大平层致敬亲情,三代同堂的亲情回归,推售策略,推售时间,高端产品去化周期,推售策略,推售时间,因新外滩、梅岭一号高端产品体量较大，为单独推售，所以前期去化速度较快，后期尾盘去化速度放缓。清江润城，前期以小户型销售为主，辅助推出178大平层，后期小户型选择空间变小，大户型重新提上议程，为前慢后快。总体市场仍以刚需、首改为主，高总价产品去化偏慢，平均为12套/月。按静态行情预估，本案剩余40套房源约需要23年。,送装修方案,1,1,2,送车库,依托样板间，给客户定制自己的装修方案,房价5480元/，购房送车库,3,送金橡树会员卡,6号楼成交直接送会员卡，1瓶起送货上门，7折成交,推广策略

14、,价值提升,买就送,独立物管系统,推广策略,价值提升,暂定附加值列表,二、家居类（有偿服务） 1、家居安全：家居安全奢侈的管理、儿童来人的外出陪护；2、医疗护理：日常体检、联系家庭一声、家庭药箱、医疗急救知识； 3、电气检查：监测家居电气安全环境监测：定期室内污染监测 4、家居清洁：提供室内保洁、废弃物处理、室内花草护养等。 5、维修服务：水、电及电气设备的日常维修。 6、商务代驾,一、商务助理类（无偿服务）1、接待服务：提供访客接待、引导服务； 2、预定服务：提供预定餐厅、酒店、会议场地、运动场地等服务； 3、文件处理：提供商务文件打印、复印、收发传真； 4、代办服务：提供代办申请电话线路、

15、宽带网络、订书报杂志、订奶、订鲜花、订蛋糕、办理邮件（快递、包裹、物品）的邮递和接收。,2,独立净水系统,推广策略,价值提升,3,独一无二的价值配套,针对6号楼，购房就送全年健身会员卡一张。 业主无需穿过拥堵、喧闹的城市中心，下楼，路过绿色的园林便是宜昌最好的，带四季恒温泳池的高端健身会所。5星级的居家休闲享受！,推广策略,价值提升,4,未来城6号楼业主=带“无边界、恒温泳池”的高端健身会所会员,打造资源性邻里社群,睦邻合伙人计划,1,2,社交商务圈层,本项目客群定位：地缘性向高产进阶的中产阶级。 如何进阶？ 打造6号楼业主商务社群，双合作伙伴，双邻居计划（事业生活合伙人） 对每位入住的业主进行商务信息登记，建立微信达人群。建立业主间的链接，寻求商务和生活的合作契机，形成邻居社交商务圈层，扩展人脉圈层，提升居住附加值。,推广策略,价值提升,5,待定,上层建筑里的资源性邻里社群,推广策略,过往小结,现有推广渠道梳理,户外T牌,1,电梯框架,3,网络,2,楼体条幅,5,4号楼商业大牌,4,项目现场,6,大楚网通栏,东湖大道路口T牌，昭示性强,小区电梯内框架广告,项目围挡 1、2号楼商业 小区指示牌 售楼部宣传物料 ,推广策略,6号楼推广基本延续之前渠道。 在此基础上，进行线下渠道拓展及圈层营销活动。,