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1、【 中原智慧结晶-献给城市CRD领袖 】 圣爵菲斯二期物业优化建议及营销策略,湖南中原事业二部 Hunan.05.2011,Analyze System, 城之新生 项目本体解析 市场研判 客户洞察 整体定位 整体定位下的物业发展优化建议 豪宅运营思路,报告体系,长沙定位：长株潭两型社会获批，大河西先导区建设如火如荼，长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色,2007年12月14日，国务院批准，长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区； 中部崛起中，长株潭扮演了重要角色，成为中部崛起的引擎之一； 努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主
2、要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。实现城市群在湖南省的非均衡极化发展、跨越式发展。,今日长沙：城市竞争力排名全国第九，长沙即将与天津、杭州、大连等同列于准一线城市,2010年前50座最具竞争力的城市，分别是 香港、上海、北京、深圳、台北、广州、天津、大连、长沙、杭州 （前十位） 青岛、佛山、澳门、东莞、苏州、沈阳、无锡、高雄、南京、武汉、宁波、厦门、济南、成都、合肥、东营、包头、鄂尔多斯、常州、台中、基隆、呼和浩特、台南、烟台、中山、福州、重庆、长沙、长春、珠海、哈尔滨、大庆、郑州、扬州、南通、石家庄、温
3、州、徐州、南宁、淄博。,长沙变化：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个国际化的大都市崛起的身影若现,武广客运线开通,高档次物业,地铁效果图,长沙新城,地铁修建,城市快速发展，长沙由单中心城市进入多核发展阶段，城市发展空间格局上逐渐向国际化大都市蜕变,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成,
4、明日长沙：千万级人口大都市即将启动建设，城市进一步加速，将带来房地产发展的新一轮高潮,2011年5月6日，长沙市城市总体规划（2003-2020）（2010年修订） 出台公示，长沙将构建千万人口大都市。,长沙晚报5月6日头条,长沙都市区空间结构将构筑“一轴两带、一主两次六组团”的都市空间结构。,三大高铁交汇于长沙，构建长沙成为南中国高铁之都,国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新 【崛起】 【裂变】 【升级】成为主旋律,金鹰月湖区域认知,认识一个区域，我们需要从她的过去开始,2003年，圣爵菲斯凭借其高端打造顿时声名鹊起，金鹰板块也从此建立其豪宅区的市场印象,2007、2008年，藏珑湖上国际社
5、区借助月湖公园发力，随着区域的愈发成熟，金鹰月湖板块的城市豪宅片区形象进一步树立,2009年起，城北、城南、市府北等各大豪宅纷纷崛起，金鹰月湖板逐渐被市场遗忘,绿城青竹园,湘江壹号,藏珑,橘郡米哈斯,美洲故事,保利阆峰云墅,比华利山,格兰小镇,龙湾国际社区,托斯卡纳,米兰春天,麓山别墅,岳麓山公馆,白鹤天池,汀湘十里,长沙玫瑰园,太阳星城,南山苏迪亚诺,盈峰翠邸,郡原美村,麓山恋迪溪谷,堤亚纳湾,东方明珠,江山帝景,好望谷,振业城,溪泉湾,水印加州,金科东方大院,北纬28,金地项目,1,2,3,4,6,中信新城,长房天际岭项目,5,部分区域呈现知名开发（外来开发商）、品质大盘集中扎堆分布。明显
6、区域分布主要在以下区域： 金星大道沿线 雷锋大道尖山风景区 麓南板块 万家丽路天际岭区 芙蓉南路暮云大托区 青竹湖片北城区,长沙低密度豪宅格局, 我们再来看金鹰月湖板块的现在,交通价值：九条城市动脉，衔接市中心、城北和星沙三大板块,城北,四方坪,星沙,星沙,京港澳高速,城东,长永高速,开元西路,东三环,锦绣路,东二环,万家丽路,福元路,三一大道,伍家岭5公里,火车站5公里,黄花机场18公里,星沙通城广场4公里,交通价值：3号线、5号线途径本片区，项目地处地铁3号线站 口，与世界接轨,按照长沙市政府安排，2011年将加紧完成地铁3、4、5号线前期工作和线网规划，力争启动地铁3、4号线建设。,地铁
7、作为城市的神经系统，联通城市中心与新兴区域。密集、交织、川流不息、高速运行规划中的地铁3线、5号线贯穿金鹰月湖片区，势必成为这里的点睛之笔，为区域带来不竭的活力。,2、不远处有风景秀丽的浏阳河。 项目拥有丰富的景观资源,1、周边大型城市公园云集，西边有月湖公园和月岛公园。,月湖公园,月岛公园,世界之窗,海底世界,景观价值：区域是长沙生态国际化大都市的浓缩，拥有中心城区无法比拟的、稀缺的绿色生态景观资源,世界级文化：项目所在的金鹰月湖板块聚集了最具湖南味、甚至是中国味的世界级娱乐项目,主城区板块,金鹰月湖板块,星沙板块,月湖,月岛,马栏山,世界 之窗,广 电,会 展,金鹰城中国影视梦想之城 广电
8、中心中国电视业的翘楚，收视率冠军 世界之窗、海底世界长沙形象窗口，机场第一门户,影视娱乐产业: 湖南广电中国传媒第一股,圣爵菲斯由国内传媒第一股湖南广电投资开发，影视资源得天独厚；汇聚了湖南卫视、湖南经视、湖南影视频道等八大知名电视媒体，汇聚了上千位影视明星、知名主持人；汇聚了上千导演、编剧、制片、摄影等影视大腕； 汇聚了数千位传媒精英、运动明星、文艺名人。更有每年一度的中国影视文化最大盛会金鹰节在此举办，无数中、港、台明星纷拥汇聚。豪华的明星圈丝毫不逊于美国的比华利山超级豪宅区。,世界级休闲旅游: 一窗一世界立天下、览全球,长沙世界之窗融世界各国建筑奇观、五洲风情歌舞表演、大型器械游乐、先锋
9、时尚活动、影视拍摄基地于一体的综合性大型主题公园。,集观赏、休闲、娱乐、科普于一体，是中南地区展示物种最多、节目内容最丰富、参与性最强、最具时尚感的海洋主题公园。,海底世界长沙最大的文化科普项目,世界之窗湖南最大的文化旅游项目,世界级主题游乐公园：恒广欢乐世界,该项目总投资170亿元,占地约1413亩,是一个集主题公园购物中心五星级酒店写字楼高档公寓等设施于一体的大型现代服务项目。,全球最大室内游乐场,长沙首家主题性住宅,恒广公园,深圳华侨城 桂林乐满地,恒广欢乐世界公园全球最大室内游乐园,源自韩国乐天世界,冰雪世界,普罗旺斯小镇,水上乐园,水上乐园,普罗旺斯小镇,自由岛,儿童乐园。,华中地区
10、最大的会展中心国际会展，汇国际,湖南国际会展中心是湖南省乃至华中地区最大规模集现代建筑艺术、服务设施于一体的高科技智能化、现代化专业展览场馆。,湖南国际影视会展酒店是五星级度假式花园酒店拥有35栋别墅，各种类型客房176间，经常承接国内外大型会议和文娱活动。,会展中心华中地区最大的超大型专业展馆及室内活动中心,星沙众多的世界500强企业代表着目前区域的国际化程度,“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”工业重镇、全国百强,19家世界五百强企业和近二百家大型企业纷纷落户星沙，包括韩国LG、可口可乐、百事可乐、中粮集团、伊莱克斯、法国达能、法国道达尔、荷兰飞利浦、日本三菱、德国博世、日商岩井、日本三井物
11、产、易初莲花等知名企业纷纷来此投资兴业。 星沙的快速发展带来蓬勃的产业的支撑，同时带来海量高端客户。,中南汽车世界：引领汽车消费潮流、展示当代汽车文化的前沿和窗口,中南汽车世界建成后将成为立足湖南、辐射中南、面向全国的汽车及汽配产品集散中心。中南汽车世界由汽车及配件贸易、汽车综合服务、汽车文化和会展、生活休闲、数码物流五大园区组成，具有汽车贸易、汽车展示、汽车综合服务、汽车文化博览、汽车修理、美容护理、数码物流、电子商务及办公、生活设施配套、旅游休闲十项功能。 为区域带来产业发展和高消费人群。,那么金鹰月湖板块的未来将会是什么样的？,长沙城市功能结构河东、河西双CBD规划，是城市工作核心区,河
12、东中央 商务区 河东CBD,？,根据最新的政府规划，中央商务区位于河东中心区，政府规划还有河西CBD，位于滨江新城；而项目所在的金鹰月湖板块规划是以影视传媒及休闲业为主。,河 西 CBD,2012年规划修编,我们需要从国内外城市案例中找寻答案,金鹰月湖板块的未来,福田 中心区,福田,罗湖,南山,罗湖,香蜜湖,华侨城,福田 中心区,南山,罗湖,香蜜湖,华侨城,深圳早期的房地产市场集中在罗湖，主要是因为在罗湖口岸开通后，深圳的经济发展格局是以罗湖口岸为极点向外发散，罗湖最先成为经济发展的承接区,随着城市的逐渐发展，受制于地理和政策因素，城市中心不断西进，带动沿线房地产发展 福田中心区开始上升成为城
13、市中心区 华侨城、香蜜湖等依托良好城市距离和自然环境的居住片区开始成形,案例借鉴深圳,深圳形成的城市高端双核“工作核”福田中心区、“休闲核”华侨城、香蜜湖区,“福田中心区”依托商务功能与核心区位形成城市高端的“工作核”居住区,“华侨城、香蜜湖区”依托稀缺的景观资源与城市功能属性形成高端客户聚集的城市顶级“休闲核”居住区,适宜的城市距离 位于深圳市南山区,与城市中心福田中心区距离在5-8公里，车程8-12分钟； 完善的生活配套 内部包含世界之窗、欢乐谷、何香凝美术馆、威尼斯酒店、汉唐大厦、华夏艺术中心、沃尔玛、铜锣湾、创业产业园等，住宅区、商业区、旅游区、文教区和各种自然资源有机联系起来。,必要
14、条件：华侨城拥有强势城市资源与稀缺景观,案例借鉴深圳,位置图,福田中心区,威尼斯酒店,华侨城,深圳唯一的华侨城 绝版华侨城,LOFT创意产业园,曼哈顿形成的城市高端双核 “工作核” CBD、“休闲核”中央公园区,案例借鉴 曼哈顿,休闲核：上东区和西区以丰富的景观资源和绝对的艺术文化氛围，成为当仁不让的曼哈顿豪宅区； 中央公园、大都会博物馆超级豪华公寓，成为此地的主要居住形式，18000美元/平米均价.,工作核：中城区以栉比鳞次的商业大楼为主，高度现代化的都市设计，让数以百万的人们在此工作、休闲、消费毫无阻碍，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。,“CBD”依托核
15、心区位与庞大的商务人群，形成城市高端的“工作核”居住区,“中央公园区”依托绝对稀缺的标签景观与完备的城市资源形成城市顶级“休闲核”居住区,工作核：伦敦的金融中心，一套15平米含卫生间的套房，月租金为500英镑,休闲核：以海德公园富饶景观资源形成的伦敦豪宅区，凭借海德公园1号的强势打造睥睨全球豪宅,伦敦的高端双核 “工作核”金融中心区、“休闲核”海德公园区,案例借鉴 伦敦,“金融中心区”依托商务功能、与城市的快速联通，形成城市高端的“工作核”居住区,“海德公园区”依托绝对稀缺的标签景观与完备的城市资源形成城市顶级“休闲核”居住区,案例启示,城市“高端双核理论”规律,城市内高端区域会根据所依托资源
16、与城市功能的不同，发展形成对应的“工作核”与“休闲核”高端双核居住区，这是城市发展的必然规律,1,城市“休闲核”的形成条件： 具备城市属性（区位、交通距离） 拥有不可复制的强势景观资源 区域初始阶段拥有高端认知 品牌开发商对区域市场的带动,2,未来的长沙,金鹰月湖拥有稀缺强势景观与文化娱乐产业,1,金鹰月湖完全满足形成城市“休闲核”的条件,2,金鹰月湖未来在长沙的地位将无可置疑的顶级高端，这是国际化大都市的发展必然,3,金鹰月湖片区的“休闲核”地位不可动摇,中央休闲娱乐区 （CRD） 世界级景观世界级文化世界级休闲,区域属性：,【长沙的华侨城】,享城市繁华 与 文化、休闲、生态资源 的 城市高尚服务区！,或许我们可以比作,Analyze System, 城之新生 项目本体解析 市场研判 客户洞察 整体定位 整体定位下的物业发展优化建议 豪宅运营思路,报告体系,
