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1、第7章 房地产开发项目可行性研究,1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。,房 地 产 开 发 与 经 营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING,本章学习要求,7.1 房地产开发项目可行性研究概述,7.1.1 房地产开发项目可行性研究含义,房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术
2、、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。,7.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据,房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。,（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（2）项目所在城市的规划条件；（3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（4）
3、项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。,1.房地产开发项目可行性研究的作用,2.房地产开发项目可行性研究的依据,7.1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序,接受委托与建立研究组织,收集资料并进行市场调研,设计研究项目投资方案,编制可行性研究报告并提交,7.1.4 可行性研究报告的编制单位,可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。,通常情况下，由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成。,7.2 房地产开发项目可行性研究与投资决策,项
4、目 概况,市场 研究,结论 及建议,项目经 济评价,社会影 响分析,项目开 发方案,可行性研究 的主要内容,7.2.1 可行性研究的主要内容,投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。,在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。,房地产开发项目的投资决策分析,7.2.2 房地产开发项目的投资决策分析,7.3 房地产开发项目投资与收入估算,7.3.1 房地产开发项目投资估算,1.土地费用,2.前期工程费与城建费用,3.基础设施建设费,4.建筑安装工程费,5.公共配套设施建设费,6.开发间接费
5、,7.管理费,8.销售费用,9.不可预见费,10.税费,11.其他费用,12.建设期利息,市场法,成本法,收益法,假设开发法,长期趋势法,7.3.2 招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算,确定租售方式,确定可租售面积及可分摊建筑面积,确定售价 （租金）水平,安排租售进度,编制租售计划表,7.3.3 房地产开发项目租售方案的制定,资金来源渠道,资本金,预租售收入,借贷资金,7.3.1房地产开发项目的资金筹措,房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。,资金投放次序,先使用资本金,之后考虑使用预租售收入的再投入,最后可安排使用借贷资金,资金筹措计划表的编制,7
6、.4 房地产开发项目财务评价,财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。,7.4.1财务评价的基本概念和指标体系,静态经济评价指标,动态经济评价指标,清偿能力分析,财务评价的主要技术经济指标,静态投资回收期,成本利润率,投资利润率,动态投资回收期,财务内部收益率,借款偿还期,利息计算,财务净现值,7.4.2 财务评价的主要技术经济指标,财务评价指标的计算与评价,不确定性与风险分
7、析,财务评价指标的计算与评价,编制基本财务报表,测算财务基础数据， 编制辅助财务报表,7.4.3房地产开发项目财务评价报表的编制,1.财务评价基本程序,房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：,2.财务评价辅助报表的编制,通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。财务评价基本报表一般包括：,项目投资现金流量表,项目资本金现金流量表,3.财务评价基本报表的编制,4.财务分析及评价指标的对应关系,7.5房地产开发项目国民经济评价,房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评
8、价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。,7.5.1 房地产开发项目国民经济评价的概念,7.5.2 房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别,进行效益和 费用的调整,第一步,国民经济评价中项目效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。,第二步,第三步,效益和费用 数值的调整,编制表格并 计算评价指标,通过影子价格、影子工资、影子汇率、影子运费、影子里率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售（租赁）收入及经营费用等。,编制全部投资的国民经济效益费用流表，并据此计算全部投资的经济内部收益率和经济净现值指标。,7.5.3 房地产开发项目国民经济评价的基本步骤,7.6房地产开发项目社会影响分析,项目对区域远景规划的影响,对提高人民物质文化生活及社会福利的影响,项目对区域经济发展的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,7.6.1 社会影响分析的主要内容,7.6.2 社会影响分析的步骤,1.社会调查,2.识别社会因素,3.论证比选方案,
